Thị trường bất động sản năm 2020: Phân khúc nào sẽ “lên ngôi”?

Còn nhiều thách thức

Ngày 19-12-2019, Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất. Về quy định mới này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho biết, khung giá đất được điều chỉnh tăng hơn 20% sẽ khiến giá nhà đất có nguy cơ tăng mạnh trong thời gian tới. 

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường còn đối mặt với vấn đề tín dụng. Hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Trong đó, nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến ngân hàng phải cẩn trọng hơn khi cho vay kinh doanh bất động sản. 

Chưa kể, những rào cản pháp lý cũng vẫn tiếp tục là lực cản với thị trường bất động sản trong năm 2020. Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, các địa phương đang trong giai đoạn rà soát việc quản lý đất đai. Do đó, việc thực hiện các thủ tục để làm dự án mới mất nhiều thời gian và dẫn đến chi phí tăng. 

Điều này cũng được ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai nêu quan điểm: “Dự án đầu tư bất động sản cao tầng thường có giá trị trên nghìn tỷ. Để làm được dự án này, doanh nghiệp phải xây dựng kế hoạch nhiều năm, chuẩn bị nhiều nguồn lực,... Nhưng, những vướng mắc về thủ tục hành chính khiến quá trình thực hiện bị chậm trễ, kéo dài”.

Những điểm sáng của thị trường

Dù còn nhiều thách thức, nhưng niềm tin trên thị trường vẫn có. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp, nhà ở giá rẻ và bất động sản nghỉ dưỡng là những “điểm sáng” của thị trường cả trung và dài hạn. “Dự báo trong trung hạn, mỗi năm Việt Nam đón hơn 20 triệu khách quốc tế với trung bình 5-7 ngày/kỳ nghỉ và khoảng 85 triệu khách du lịch trong nước với 3-4 ngày/kỳ nghỉ… Việt Nam sẽ cần thêm hàng chục nghìn phòng khách sạn” - ông Nguyễn Trần Nam nhận định.

Tại Hà Nội, JLL Việt Nam (thuộc Tập đoàn Dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle) cho biết, năm 2019, Hà Nội đã đón 7,025 triệu lượt khách du lịch quốc tế (tăng 17% so với năm 2018). Bất động sản du lịch cũng được “hưởng lợi” từ sự tăng trưởng này khi mức doanh thu trên số phòng tăng trưởng 8,4% so với năm 2018. Với sự chủ động quảng bá du lịch và sự tăng trưởng tốt của nguồn cung khách sạn, Hà Nội được dự đoán sẽ tiếp tục tăng trưởng về lượng khách du lịch và hiệu suất giao dịch khách sạn ổn định trong 3 năm tới. Ngoài ra, với Hà Nội cũng như thành phố Hồ Chí Minh, bất động sản vùng ven hứa hẹn sẽ sôi động hơn trong năm 2020.

Theo Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc Vũ Cương Quyết, bất động sản vùng ven sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư, đặc biệt khi đầu tư vào phân khúc nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân và nghỉ dưỡng ven đô. Các khu đô thị văn minh, hạ tầng đồng bộ tại khu vực ngoại thành cũng tạo sức hấp dẫn cho khách hàng có nhu cầu tìm nơi an cư tốt cho gia đình thay vì chen chúc trong nội đô chật hẹp.

Về nhà ở giá rẻ, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhận định nhà ở giá rẻ có dư địa phát triển rất lớn. Theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đến nay cả nước mới hoàn thành 207 dự án, với quy mô 85.810 căn hộ (tương đương hơn 4,3 triệu mét vuông, đạt 34,3% so với mục tiêu). Vì vậy, nguồn cung nhà ở giá rẻ đang rất thiếu. 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết: “Bộ Xây dựng luôn đề xuất khuyến khích, xây dựng cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá thấp để thúc đẩy nguồn cung. Đây là yếu tố cần thiết để thúc đẩy thị trường. Về phía doanh nghiệp, hiện là thời điểm cần thay đổi cơ cấu sản phẩm. Nếu doanh nghiệp phát triển theo hướng này, tôi tin là sản phẩm ra đến đâu sẽ bán hết hàng đến đó”.
Trong khi đó, về tiềm năng của bất động sản công nghiệp trong năm 2020, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam cho hay, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung Quốc kéo theo làn sóng dịch chuyển dòng vốn và cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc. Với lợi thế giá nhân công rẻ, giá thuê bất động sản "mềm" và nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Việt Nam đã và đang trở thành một trong những điểm dừng chân lý tưởng của sự dịch chuyển này. Theo ghi nhận của JLL, giá thuê ở các khu công nghiệp Việt Nam đã có chiều hướng tăng, tỷ lệ lấp đầy liên tục nhích lên và chúng ta cận tận dụng lợi thế này. 

Những "điểm sáng" vừa nêu đang là những gợi ý đáng quan tâm cho người tiêu dùng cũng như các nhà đầu tư, hứa hẹn một sự chuyển động đáng kể trên thị trường bất động sản trong năm mới 2020 này.