Bất động sản

Cần nhất quán trong phương pháp định giá đất

Bạch Thanh • 13/05/2024 - 08:04

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án là nhiệm vụ rất quan trọng. Tuy nhiên, phương pháp định giá bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và phương pháp định giá đất tái định cư hiện nay đang có sự khác biệt, chênh lệch giá.

Do đó, các chuyên gia cho rằng, trong các nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi) cần nhất quán phương pháp định giá đất giữa bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư, bảo đảm công bằng, tạo sự đồng thuận cao đối với người dân bị thu hồi đất.

Công tác giải phóng mặt bằng nhiều dự án giao thông trọng điểm trên địa bàn thành phố Hà Nội bị chậm do công tác định giá đất chưa phù hợp.

Khác phương pháp, dân chịu thiệt

Thời gian qua, vấn đề định giá đất và bồi thường giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn tại một số địa phương, khi có sự chênh lệch lớn giữa các phương pháp định giá đất và tái định cư. Hiện định giá bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được thực hiện thông qua việc áp dụng hệ số đất của thành phố kết hợp với hệ số khu vực. Trong khi đó, đất tái định cư được định giá theo phương pháp so sánh với giá nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất trong khu vực.

Ông Nguyễn Thanh Hải (tổ dân phố 17, phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông) cho biết, giá bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đất của gia đình ông thuộc dự án mở rộng quốc lộ 6 được áp dụng với bảng giá đất của thành phố nhưng giá đất tái định cư lại được tính bằng phương pháp so sánh, thu thập thông tin, dựa trên kết quả đấu giá đất của khu vực lân cận. Điều này khiến giá đất tái định cư được định giá cao hơn mặt bằng chung.

Theo Phó Chủ tịch UBND huyện Phú Xuyên Nguyễn Trọng Vĩnh, trên địa bàn huyện hiện có nhiều dự án giải phóng mặt bằng cần tái định cư. Việc áp dụng giá bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của địa phương dựa trên bảng giá đất của thành phố cùng với các hỗ trợ khác về nhà ở, hoa màu… Tuy nhiên, đất tái định cư lại được tính dựa trên giá nhà ở thương mại, đô thị của chủ đầu tư dự án, dẫn tới người dân không đồng thuận, làm cho công tác giải phóng mặt bằng rất khó khăn.

Còn theo Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức Nguyễn Huy Hoàng, vướng mắc lớn nhất trong giải phóng mặt bằng của huyện hiện nay là giá đất tái định cư giữa đầu đi và đầu đến và giá đất phi nông nghiệp (đất vườn) đang có sự chênh lệch rất lớn. Do có sự chênh lệch lớn về giá đầu đi và đầu đến, nên nhân dân chưa đồng thuận.

Tình trạng lệch nhau giữa phương pháp định giá đất giải phóng mặt bằng và đất tái định cư không chỉ xảy ra ở các quận, huyện Hà Đông, Hoài Đức, Phú Xuyên, mà còn ở nhiều địa phương khác trên địa bàn thành phố. Liên quan đến vấn đề này, Tiến sĩ Phạm Thị Thảo, giảng viên Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đang lộ rõ nhiều bất cập, nhất là phương pháp định giá đất giữa đất tái định cư và đất giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân chính là do hành lang pháp lý.

“Các đơn vị tư vấn độc lập trong định giá đất cứ đúng quy định họ làm, thậm chí là định giá cao nhất có thể để tránh trách nhiệm, tránh thất thoát. Còn cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, họ cũng áp dụng đúng các quy định của Nhà nước, sợ trách nhiệm liên đới sau thanh, kiểm tra, nên khó có thể vận dụng, tạo điều kiện cho dân”, Tiến sĩ Phạm Thị Thảo nói.

Quy định rõ các phương pháp định giá

Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và dự thảo Nghị định quy định về giá đất để hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ lấy ý kiến các bộ, ngành, đơn vị… liên quan. Dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có 3 chương, 36 điều; còn dự thảo Nghị định quy định về giá đất có 6 chương, 44 điều…

Để các nghị định nêu trên đi vào cuộc sống, theo Phó Chủ tịch UBND huyện Phú Xuyên Nguyễn Trọng Vĩnh, dự thảo Nghị định quy định về giá đất cần quy định rõ các phương pháp định giá, nhất là phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất; phương pháp xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực; giá đất của thửa đất cần định giá… Các phương pháp tính cần được đồng bộ, nhất quán trong cùng khu vực, cùng dự án, bảo đảm sự công bằng, cũng như hài hòa lợi ích.

Còn theo Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Hà Đông Phạm Thị Phương Thảo, dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cần quy định rõ các khoản hỗ trợ về di dời tài sản trên đất; thứ tự ưu tiên trong bồi thường đất. Đồng thời, làm rõ quy định về tái định cư cho các hộ dân và không nên quy định về thu thêm tiền đầu tư xây dựng hạ tầng. Nghị định hướng dẫn cần quy định rõ mức độ ưu tiên nguồn thông tin khi lựa chọn thửa đất so sánh và bảo đảm rõ ràng, đơn giản, mạch lạc để bảo vệ người làm công tác định giá đất, cũng như công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều chủ trương, chính sách mới, đột phá về giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm người dân có đất bị thu hồi có chỗ ở, cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Quan trọng là các nghị định hướng dẫn cần phải nhất quán trong chính sách, tạo sự công bằng, có sự điều tiết của Nhà nước, không bỏ sót đối tượng; kịp thời thể chế hóa quy định, kinh nghiệm thực tiễn đã được chứng minh là đúng đắn, hiệu quả.