Quản lý nhà chung cư: Vẫn chờ... hướng dẫn

Để khắc phục những bất cập này, sau 9 tháng Luật Nhà ở 2015 có hiệu lực, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2016/TT-BXD (gọi tắt là Thông tư số 02) kèm quy chế về quản lý, sử dụng nhà chung cư (NCC). Dù đã cụ thể hóa được tinh thần của Luật Nhà ở 2015, song nhiều quy định tại Thông tư số 02 vẫn khiến cả nhà quản lý lẫn cơ quan thực thi loay hoay khi phải chờ... hướng dẫn thực hiện.

“Vướng” từ khâu xác định mô hình hoạt động

Chỉ một tuần sau khi Thông tư số 02 có hiệu lực thi hành, ngày 9-4-2016 tại chung cư Sunrise Building (90 Trần Thái Tông, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy) đã diễn ra hội nghị chung cư bất thường của tòa nhà nhằm bãi miễn toàn bộ các thành viên trong BQT nhiệm kỳ 2015-2018 đã được UBND quận Cầu Giấy công nhận tại Quyết định số 664/QĐ-UBND ngày 10-3-2015 mà không có lý do.

Nhận thấy quyền lợi bị xâm hại, sau hội nghị chung cư bất thường được tổ chức, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Tam Dương - đại diện cho khối thương mại dịch vụ của tòa nhà - đã có văn bản gửi UBND quận Cầu Giấy, đề nghị hủy kết quả hội nghị với lý do chưa xác định mô hình tổ chức hoạt động của BQT, chưa ban hành quy chế quản lý và sử dụng NCC, vi phạm về số lượng phiếu bầu theo diện tích sở hữu... Điều đáng nói, bộ hồ sơ đề nghị công nhận BQT gửi quận Cầu Giấy do ông Trưởng BQT mới ký tên, đồng thời xuất hiện bản Quy chế hoạt động NCC không có dấu, cũng chưa từng được cư dân thông qua. Đây là nguyên nhân khiến hai tháng trôi qua, hồ sơ đề nghị công nhận BQT mới của chung cư Sunrise Building không được UBND quận Cầu Giấy chấp thuận.

Theo đại diện Phòng Quản lý nhà - Sở Xây dựng Hà Nội, vụ việc tại chung cư Sunrise Building chỉ là một trong số nhiều vụ mà BQT không hiểu và không vận dụng đúng những quy định tại Thông tư số 02. Vị đại diện này cho biết, những kiến nghị của đại diện khối thương mại dịch vụ chung cư Sunrise Building hoàn toàn có cơ sở. Theo Khoản 2, Điều 18, Thông tư số 02, tùy theo việc lựa chọn hình thức hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, hoặc Hội đồng quản trị của công ty cổ phần mà việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của BQT được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác xã, hoặc Luật Doanh nghiệp.

Như vậy, trường hợp tại Sunrise Building, BQT mới đã không xây dựng được quy chế hoạt động; không xác định được mô hình hoạt động và chưa được cư dân thông qua, do đó chưa đủ điều kiện để tổ chức họp hội nghị bất thường. Mặt khác, về tỷ lệ phiếu bầu để triệu tập hội nghị chung cư bất thường, theo quy định mới, phải có ít nhất trên 50% chủ sở hữu tham gia. Trong đó, số phiếu bầu của khối thương mại dịch vụ sẽ được tính trên diện tích sở hữu chia cho diện tích căn hộ lớn nhất của tòa nhà để ra số phiếu bầu tương ứng.

Một chung cư có thể có nhiều quỹ bảo trì?

Thông tư số 02 dành hẳn một mục quy định về bảo trì NCC, được xem là khá cụ thể và bao quát được mô hình NCC hiện nay thường là các dự án hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng. Tuy nhiên, tìm hiểu sâu vào nội dung các điều khoản thì không phải dễ dàng triển khai trên thực tế.

Điều 36 Thông tư số 02 quy định lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của NCC có nhiều chủ sở hữu, nhiều mục đích sử dụng mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì BQT lập một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ. Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm tự quản lý kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này. Trường hợp thành lập cụm NCC thì căn cứ vào mục đích sử dụng của từng tòa nhà, BQT cụm NCC phải lập các tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì cho từng tòa nhà. Tính sơ sơ, một dự án NCC phải có từ 1 đến 3 quỹ bảo trì gồm: Quỹ bảo trì diện tích sử dụng chung của căn hộ; quỹ bảo trì diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại và quỹ bảo trì phần diện tích chung giữa các cụm NCC.

Để có cơ sở xác định diện tích và số tiền cho từng loại quỹ bảo trì nêu trên, các bên liên quan phải có trách nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí trước khi tiến hành bàn giao. Trong đó, tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì yêu cầu khá nhiều như biên bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung, biên bản xác định tổng số kinh phí bảo trì đã thu, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê mua và số tiền chủ đầu tư phải nộp theo quy định… Đây là một khối lượng công việc không hề nhỏ và đơn giản, liệu các thành viên trong BQT (đã thành lập) có đủ thời gian và chuyên môn để thẩm định, tiếp nhận, chưa nói đến các chung cư chưa có BQT thì ai dám gánh vác trọng trách này?

Ông Nguyễn Huy Hùng - chuyên viên Sở Xây dựng cho rằng, Thông tư số 02 quy định khá cụ thể, rõ ràng các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng NCC. Triển khai thông tư này, điều khoản nào chưa rõ mới điều chỉnh. Ông Hùng cho rằng, cần khoảng một năm áp dụng Thông tư số 02 vào thực tế mới nắm bắt, đúc rút được kết quả và khó khăn phát sinh để từ đó tập hợp, kiến nghị chỉnh sửa hoặc báo cáo thành phố có hướng dẫn cụ thể trên địa bàn.

Sau khi Thông tư số 02 có hiệu lực thi hành từ ngày 2-4-2016, đến nay UBND thành phố chưa có văn bản hướng dẫn nên hiện việc quản lý sử dụng chung cư tại Hà Nội vẫn theo Quyết định 01/2013/QĐ-UBND. Hiện nay, cả cư dân, BQT lẫn các đơn vị đầu tư, kinh doanh có liên quan đến NCC dường như đều mong ngóng văn bản quy định cụ thể triển khai Thông tư số 02.