Quản lý chung cư mini: Sớm ngăn biến tướng, bịt "lỗ hổng"

Tuy vậy, loại hình này dù phù hợp với thu nhập của không ít cư dân đô thị nhưng kéo theo là hàng loạt bất cập trong quản lý. Cho nên, yêu cầu cấp thiết là khắc phục được những bất cập, biến tướng tồn tại, cùng áp dụng các giải pháp bịt "lỗ hổng" trong quản lý, loại hình nhà ở này.

Đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở

Sở dĩ các chung cư mini được xây dựng ồ ạt trong thời gian dài là do đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở của lao động nhập cư, người thu nhập thấp trong các đô thị, với giá mua hợp lý, vị trí tương đối gần trung tâm tiện đi làm, đi học, sinh hoạt.

Kiến trúc sư Trần Nguyễn Quảng, Tổng Giám đốc Công ty liên doanh Sunjin Việt Nam cho rằng, nhà ở chung cư và nhà ở chung cư mini không khác biệt lớn. Theo Luật Nhà ở 2014, “nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung...”. Luật Nhà ở 2014 không quy định về khái niệm "nhà chung cư mini". Dù vậy, trên thực tế, khái niệm này đã quen thuộc, thậm chí được đưa vào một số văn bản của cơ quan quản lý nhà nước, được hiểu là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng cũng có từ 2 tầng trở lên. Tại mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên, được bán hoặc cho thuê, và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng...

Tuy nhiên, thực tế các chung cư mini hiện nay đa phần là biến tướng, lách luật của nhà ở riêng lẻ, hầu hết xây dựng với mật độ, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình rất lớn. Trong một khuôn viên đất hạn chế đã bố trí cùng lúc nhiều căn hộ có diện tích 30-40m2. Trong một số trường hợp, hệ số xây dựng 100%, cao 10-15 tầng với hàng chục căn hộ. Điều này tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn phòng cháy, chữa cháy. Đồng thời, tạo áp lực dân số, giao thông... ở các khu vực có chung cư mini.

Ở khía cạnh khác, kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho hay, theo báo cáo của Viện Đất đai đô thị (ULI) về Chỉ số khả năng chi trả nhà ở tại châu Á - Thái Bình Dương 2023, thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân. “Do đó, nhiều người chấp nhận đi thuê hoặc mua chung cư mini”, kiến trúc sư Trần Huy Ánh nêu.

Giải pháp nâng cao chất lượng sống an toàn

Theo kiến trúc sư Trần Nguyễn Quảng, việc phát triển nhà ở giá rẻ phù hợp với thu nhập của người nghèo, người thu nhập thấp trong đô thị, sử dụng các nguồn lực xã hội hóa nên được khuyến khích. Các cá nhân, tổ chức trong xã hội cùng tham gia phát triển nhà ở sẽ góp phần tạo ra nguồn cung nhà ở dồi dào, phù hợp với đa dạng đối tượng.

“Tuy nhiên, điểm mấu chốt là phải quản lý chặt chẽ, bảo đảm chất lượng đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, từ quy hoạch (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình) đến các tiêu chuẩn về an toàn phòng cháy, chữa cháy, bảo trì, bảo dưỡng công trình theo thời gian”, ông Quảng nêu.

Cũng theo kiến trúc sư Trần Nguyễn Quảng, đối với công trình chung cư mini hiện có, cần sớm đánh giá tổng thể để có thể phân loại chính xác các mức độ “còn thiếu” khác nhau với từng trường hợp cụ thể. Trên các nguyên tắc bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy đã quy định tương đối đồng bộ, tùy theo mức độ mà có phương án cải tạo chính xác nhất, đạt được các yêu cầu bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản cho người dân trước các nguy cơ tai nạn cháy nổ có thể xảy ra.

“Các công trình chung cư mini khi cải tạo phải tuân thủ quy định an toàn phòng cháy chữa cháy của nhà chung cư thường (trường hợp đã bán cho hộ gia đình như chung cư thương mại) và nhà công cộng (đối với trường hợp cho thuê). Quan trọng nhất là thiết kế cải tạo bảo đảm cô lập tối đa khu vực để xe, bảo đảm khả năng chống cháy lan lên các tầng trên, lắp đặt đồng bộ hệ thống báo khói và chữa cháy; đồng thời phải bảo đảm khả năng chống cháy, chống nhiễm khói cho cầu thang bộ và sảnh thoát hiểm để bảo đảm khả năng thoát hiểm khi có tai nạn cháy nổ. Đồng thời, bố trí bổ sung thang máy thoát hiểm, thang bộ ngoài thoát hiểm ngoài trời, như phương thức bố trí thang sắt thoát hiểm trên mặt tiền ở nhiều công trình nhà ở cũ tại các nước châu Âu”, ông Quảng nêu cụ thể.

Để ứng xử với chung cư mini có tính khả thi, kiến trúc sư Trần Huy Ánh nêu giải pháp tạo nguồn tài chính và đất để hợp chuẩn. Bên cạnh đó, thành phố Hà Nội cần tập trung phát triển tuyến giao thông cao tốc, kết nối với đô thị vệ tinh, tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ tại khu vực này cho cư dân.

Về lâu dài, Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đề xuất, thành phố Hà Nội cần xác định rõ phân khu phát triển nhằm khai thác tối đa lợi thế loại hình nhà ở chung cư mini. Thành phố cũng cần có quy chế riêng đối với loại hình nhà ở nhiều tầng để bán hoặc cho thuê của các hộ gia đình, cá nhân để quản lý, giám sát chặt chẽ, bảo đảm an toàn cho người dân.