“Nút thắt” của thị trường bất động sản

Nhà đất khó bán vì... tắc đường

Với số tiền dành dụm được sau thời gian đi xuất khẩu lao động, anh Nguyễn Hoàng Linh (Chí Linh, Hải Dương) dự kiến sẽ mua một căn hộ chung cư tại Khu đô thị Linh Đàm (quận Hoàng Mai). Thế nhưng, nỗi lo tắc đường lại khiến gia đình anh băn khoăn. "Chúng tôi đang suy nghĩ liệu có nên chọn một căn hộ cách xa trung tâm để đổi lại có hạ tầng thông thoáng, thuận tiện cho việc đi lại" - anh Linh chia sẻ.

Những băn khoăn của gia đình anh Linh hoàn toàn có cơ sở, bởi theo báo cáo phân tích mới nhất của Công ty TNHH Savills Việt Nam, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là hai đô thị có diện tích đất dành cho giao thông thấp hơn nhiều các đô thị hiện đại trong khu vực. Áp lực hạ tầng giao thông tăng lên khi thu nhập bình quân đầu người tại đây đã bước vào ngưỡng 3.000-10.000 USD/người/năm khiến tỷ lệ sở hữu ô tô cá nhân gia tăng nhanh chóng.

Thực tế cũng cho thấy, doanh số bán xe ô tô du lịch đã tăng trung bình 35%/năm trong 5 năm gần đây. Theo dự báo, vào năm 2025, số lượng ô tô cá nhân tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ gấp 3 lần hiện tại. Cùng với khả năng hạn chế trong việc mở rộng hệ thống đường sá tại khu vực trung tâm, nguy cơ ùn tắc giao thông ngày càng hiện hữu.

Áp lực về hạ tầng giao thông và ô nhiễm môi trường đã khiến các dự án BĐS tại nội đô, dù chiếm ưu thế về vị trí nhưng vẫn khiến không ít khách hàng phải cân nhắc. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích, nhược điểm của dự án BĐS là chưa làm đúng kế hoạch. Thống kê của Bộ Xây dựng cách đây vài năm cho thấy, cả nước có 4.000 dự án nhà ở, với tổng số 400 triệu mét vuông. Chỉ tính riêng các dự án này, không kể nhà do dân xây, đã đủ nhu cầu nhà ở đến khoảng năm 2035-2040. Tuy nhiên, nếu muốn làm hết các dự án thì cần khoảng 44 tỷ USD. Chúng ta không đủ tiền để thực hiện nên dự án dở dang, vì vậy hạ tầng không hoàn thiện là điều dễ hiểu.

Những hướng đi tất yếu

Tại hội nghị triển khai nhiệm vụ năm 2017 của Bộ Xây dựng mới đây, vấn đề đầu tư xây dựng đô thị vệ tinh, giảm ùn tắc giao thông cho Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã được đề cập. Trên thực tế, theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình chùm đô thị, gồm khu vực đô thị trung tâm và 5 đô thị vệ tinh Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn. Các đô thị vệ tinh được định hướng cụ thể với những chức năng riêng, được kỳ vọng là một trong những giải pháp nhằm giảm áp lực dân cư cho khu vực nội đô.

Ông Bùi Xuân Tùng, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết, căn cứ vào Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Quy hoạch chung các đô thị vệ tinh, thành phố dự kiến sẽ có khoảng 138 cụm công nghiệp hình thành ở một số đô thị vệ tinh. Ngoài ra, đô thị vệ tinh Hòa Lạc dành 200ha, Sóc Sơn 100ha, Phú Xuyên 200ha, Sơn Tây 50ha đất để bố trí cơ sở y tế. Về cơ sở giáo dục, khu vực đại học Hòa Lạc có quy mô diện tích 1.100-1.200ha, với 120.000-150.000 sinh viên; khu đại học Sóc Sơn quy mô diện tích 600-650ha, với 80.000-100.000 sinh viên. Các khu công nghiệp, khu đại học hình thành sẽ góp phần giảm tải cho khu vực nội đô, thu hút sự dịch chuyển dân số đến học tập, làm việc, sinh sống.

Tuy nhiên, để quy hoạch đồng bộ, quỹ đất tại trung tâm thành phố sau khi di dời cơ sở giáo dục cần được ưu tiên phát triển các công trình công cộng, cây xanh, bãi đỗ xe, công trình hạ tầng xã hội và kỹ thuật đô thị, không được sử dụng để xây dựng chung cư cao tầng sai quy hoạch. Quỹ đất này phải được đấu giá công khai để bảo đảm minh bạch, tạo kinh phí tái đầu tư cho đơn vị di dời.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Trần Nam phân tích, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã quy định, tại các đô thị lớn, nhà chung cư phải chiếm 80% để tiết kiệm đất. Việt Nam là một trong những nước có hệ số sử dụng đất rất thấp vì chủ yếu là nhà thấp tầng. Thay vì làm ba tòa nhà 15 tầng nên chuyển sang làm một tòa nhà 45 tầng, dành phần đất còn lại làm công viên và xây dựng hạ tầng. Điều này sẽ có lợi hơn cho cộng đồng dân cư, đồng thời giúp các dự án BĐS hoàn thiện và hấp dẫn hơn.