Chuyển nhượng, sáp nhập dự án bất động sản: Người mua hưởng lợi

Lãnh đạo một sàn giao dịch BĐS cho biết, những tháng đầu năm 2014, thanh khoản của thị trường tốt hơn rất nhiều. Những dự án chung cư diện tích phù hợp, mức giá dưới 15 triệu đồng được quan tâm hơn, giao dịch nhanh chóng. Tổng Công ty Viglacera trong một tháng mở bán dự án chung cư Thăng Long Numberone đã bán hết 100 căn. Nhà liền kề bán chậm hơn nhưng đã có giao dịch thành công, trong một ngày mở bán dự án Khu đô thị Xuân Phương, khách hàng đặt cọc ký hợp đồng 5-6 lô. Riêng dự án nhà xã hội tại Khu đô thị Đặng Xá bắt đầu bàn giao dịp Tết Nguyên đán Giáp Ngọ, Viglacera đã cơ bản bán hết 1.139 căn hộ.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, cuối năm 2013 giao dịch trên thị trường Hà Nội diễn ra theo chiều hướng tốt dần lên, thậm chí phân khúc chung cư trung-cao cấp có vị trí thuận lợi đã có giao dịch trở lại sau nửa đầu năm 2013 ảm đạm. Hai tháng đầu năm 2014, mặc dù thời gian nghỉ Tết cổ truyền dài, nhưng giao dịch khá thành công. Thống kê chưa đầy đủ qua một số sàn BĐS, đã có khoảng 1.290 giao dịch, cao gấp hai lần cùng kỳ năm trước. Trong đó nhiều giao dịch ở dự án tồn kho, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Phân khúc căn hộ giá thấp dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ bao gồm cả loại hình nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, có lượng giao dịch nhiều nhất do phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của thị trường. Nhắm tới phân khúc này, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh cơ cấu dự án, căn hộ để thu hút người mua. Đối với phân khúc căn hộ có mức giá trung bình, từ 15 triệu đồng/m2 đến dưới 25 triệu đồng/m2, tình hình giao dịch tuy không sôi động nhưng diễn ra tương đối đều đặn. Đặc điểm của các dự án loại này là vị trí không xa trung tâm, gần các khu vực tập trung đông dân cư, đã xây dựng gần xong phần thô hoặc đang hoàn thiện nên tạo được niềm tin đối với khách hàng. Ngoài ra, chủ đầu tư có chính sách thanh toán linh hoạt, phù hợp khả năng của nhiều đối tượng có thu nhập trung bình, hoặc trung bình khá, cũng như giảm mức độ hoàn thiện hoặc chỉ xây thô để giảm giá thành… nên giao dịch tương đối tốt.

Tình hình giao dịch căn hộ cao cấp, giá bán từ 25 triệu đồng/m2 trở lên, từ quý IV năm 2013 cũng đã có cải thiện. Đặc biệt, một số dự án cao cấp như Royal City, Times City của Vingroup nhiều hộ dân đã dọn vào ở, hình thành các khu nhà hiện đại cho thành phố. Dự án Mandarin Garden tại khu Trung Hòa - Nhân Chính của Tập đoàn Hòa Phát, trong quý III năm 2013 đã bán 85 căn, quý IV năm 2013 bán tiếp 65 căn, mức giá 31-33 triệu đồng/m2. Tòa nhà NO4 Trung Hòa - Nhân Chính do Tổng Công ty UDIC làm chủ đầu tư cũng bán hết 504 căn hộ, với giá 29,5 triệu đồng/m2. Tòa nhà Trung Yên Plaza cũng của chủ đầu tư này có 210 căn hộ bán hết ngay trong năm 2013 mặc dù mức giá khá cao, 34 triệu đồng/m2. Điểm chung của các dự án này là lợi thế vị trí đẹp, hạ tầng tốt, bàn giao nhà đúng tiến độ. Một số dự án đất nền, nhà liền kề, biệt thự giá thấp từ 18 triệu đồng đến 30 triệu đồng/m2 đã có giao dịch trở lại.

Nhận định thị trường BĐS ấm lên cũng trùng với con số thống kê cho thấy giá trị BĐS tồn kho giảm dần. Tính đến ngày 25-2, tổng giá trị tồn kho BĐS cả nước khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng so với tháng 12-2013. Trong đó, tồn kho nhiều nhất là đất nền 33.880 tỷ đồng, tiếp đến là căn hộ chung cư, tương đương 28.500 tỷ đồng, nhà thấp tầng 24.000 tỷ đồng… Cũng tính đến thời điểm ngày 25-2, giá trị tồn kho BĐS thị trường Hà Nội khoảng 12.600 tỷ đồng, giảm 369 tỷ đồng so với tháng 12-2013, trong đó, nhà thấp tầng khoảng 9.000 tỷ đồng, chung cư khoảng 3.500 tỷ đồng… Phân khúc nhà thấp tầng tồn kho chủ yếu là các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng kỹ thuật - xã hội đồng bộ như khu đô thị Lê Trọng Tấn (Hà Đông), Gamuda (Hoàng Mai), Nam An Khánh (Hoài Đức)… Tương tự, phân khúc chung cư tồn kho cũng ở xa trung tâm, hạ tầng chưa tốt như khu vực quận Hà Đông, hoặc căn hộ diện tích lớn hơn 100m2, giá bán cao. Trong khi những dự án giảm tồn kho là dự án giá hợp lý, diện tích nhỏ, giao thông thuận lợi như khu nhà ở Cổ Nhuế, Minh Khai, Trung Hòa - Nhân Chính…

Đánh giá về thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, điều kiện kinh tế vĩ mô cải thiện sẽ hỗ trợ thị trường. Cùng với đó, chính sách hỗ trợ về thuế, tín dụng tiếp tục được vận hành trơn tru hơn; việc chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, chia nhỏ căn hộ để giảm giá thành, hỗ trợ người mua vay vốn… sẽ được nhiều doanh nghiệp áp dụng trong năm 2014. Các dự án BĐS xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi vẫn ít giao dịch; nhà đầu tư không có năng lực tài chính, đầu tư dự án không phù hợp nhu cầu thị trường hoặc có lượng vốn vay lớn tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí phải rời thị trường nhường chỗ cho nhà đầu tư chuyên nghiệp. Cùng với việc dừng cho phép đầu tư BĐS, xu hướng chuyển nhượng, sáp nhập dự án sẽ phổ biến trong năm 2014. Người mua sẽ được hưởng lợi từ những diễn biến này vì với chủ đầu tư chuyên nghiệp, có tiềm lực, giá bán sẽ hợp lý, chất lượng xây dựng, quản lý sẽ tốt hơn.