Bài 1: Bán đất không sổ, “sáng tạo” giấy phép xây nhà

LTS: Dự án bất động sản mới chỉ có quy hoạch 1/2000, chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ)… nhưng UBND tỉnh Bình Dương và các cơ quan chức năng vẫn 'bật đèn xanh" cho doanh nghiệp phân lô, bán nền. Nghiêm trọng hơn, cơ quan chức năng tỉnh này còn tự "đẻ" ra giấy phép trái quy định pháp luật để cho khách hàng của doanh nghiệp được xây nhà trái phép. Nếu địa phương nào cũng làm như Bình Dương, hành lang pháp lý của Nhà nước không biết sẽ ra sao…

Bài 1: Bán đất không sổ, “sáng tạo” giấy phép xây nhà

Ngày 2-10-2014 UBND tỉnh Bình Dương mới có Quyết định 2457 phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu tái định cư Phú Chánh thuộc Khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị Bình Dương (nay là thành phố mới Bình Dương). Quyết định này là một hình thức để hợp thức hóa sai phạm, bởi hàng trăm lô đất ở đây đã được bán ra, hàng trăm căn nhà cao tầng mọc lên trước khi có quy hoạch…

Cố tình làm sai

Theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng thì quy hoạch chi tiết 1/500 là để triển khai và cụ thể hóa quy hoạch 1/2000, là cơ sở để lập các dự án đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Như vậy việc đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản ở Khu tái định cư Phú Chánh (thành phố Thủ Dầu Một) chỉ được thực hiện sau khi UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 ngày 2-10-2014.

Tuy nhiên, ngay sau khi Bộ Xây dựng có Quyết định số 522 ngày 27-3-2006 phê duyệt quy hoạch Khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị Bình Dương, sau khi đổi đất lấy cơ sở hạ tầng cho những hộ dân bị giải tỏa, phần đất còn lại của Khu tái định cư Phú Chánh rộng 125,7ha, chủ đầu tư là Công ty CP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC) - công ty con của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp TNHH một thành viên (Becamex IDC) đã xẻ đất phân lô bán nền mà không chờ quy hoạch chi tiết 1/500. Chưa hết, đến tháng 2-2014, trong Thông báo số 30 của UBND tỉnh Bình Dương đã "vô tình" hé lộ, thời điểm này chủ đầu tư chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho toàn khu đất trên.

Thế nhưng TDC đã bán đất (chưa có quy hoạch chi tiết, không sổ đỏ) theo hình thức ký kết hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản với khách hàng giá từ 3,5 triệu đồng/m2 trở lên. Khi ký kết hợp đồng, khách hàng được chủ đầu tư cấp bản vẽ chi tiết từng lô đất, đầy đủ lộ giới, tên đường, biên bản giao mốc đất. Khách hàng phải thanh toán 95% tổng giá trị hợp đồng, phần còn lại thanh toán khi TDC bàn giao giấy chứng nhận QSDĐ. Trong hợp đồng, TDC còn cam kết "Đảm bảo lô đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp và thỏa mãn các quy định của pháp luật; Cung cấp cho bên B (người mua) đầy đủ, trung thực các hồ sơ pháp lý và thông tin liên quan đến lô đất…". Hàng trăm người dân đã tin vào những bản hợp đồng như vậy. Chỉ đến khi làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở họ mới biết rằng, khu dân cư chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, chưa có sổ đỏ.

Đáng nói hơn, ngày 25-2-2014 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương Lê Thanh Cung đã tổ chức cuộc họp liên quan các khu tái định cư tại thành phố mới Bình Dương, yêu cầu Becamex IDC và công ty "con" TDC tạm dừng việc chuyển nhượng đất cho người dân, đến khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới được tiếp tục kinh doanh. Thế nhưng chỉ sau ít ngày, ngày 10-3-2014, Công ty "con" của Becamex IDC là TDC… tiếp tục bán 150m2 đất lô PC - D13, dãy 14H, ô số 33 - dự án đất nền Phú Chánh D cho bà Vũ Thị Kim Oanh (thường trú phường Tân Đông Hiệp, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương), với giá 487,5 triệu đồng. Khi bà Oanh làm hồ sơ xin được cấp phép xây nhà, UBND thành phố Thủ Dầu Một đã không chấp thuận…

Có bao nhiêu nền đất bị kinh doanh trái phép? Ngày 6-10-2014 vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã tổ chức một cuộc họp với các ngành tài nguyên môi trường (TNMT), Tư pháp, UBND thành phố Thủ Dầu Một, TDC và Becamex IDC. Tại cuộc họp này, Tổng Giám đốc TDC Đoàn Văn Thuận nói rằng: "Giấy phép sổ đỏ chỗ Becamex chuyển nhượng cho TDC đã xong gần hết, đang nằm trên bàn anh Danh (tức Phạm Danh - Giám đốc Sở TNMT tỉnh Bình Dương - PV). Anh Danh hứa trong tuần này sẽ giải quyết… Sau khi ký xong, TDC sẽ triển khai hàng loạt trên 1.200 hồ sơ…". Điều này đã khiến ông Nguyễn Thành Tài, Giám đốc Sở Xây dựng phải thốt lên: "Giờ ông "xì" ra cái 1.200 nền đất này mới chết chứ".

"Sáng tạo" giấy phép

Theo điều tra của phóng viên, cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương biết rõ việc Becamex IDC chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng vẫn để cho công ty "con" là TDC chuyển nhượng đất dẫn tới người dân ồ ạt xây nhà 2, 3 tầng. Bằng chứng là tại Thông báo số 241/TB-UBND ngày 8-10-2013 của UBND tỉnh Bình Dương về tháo gỡ một số vướng mắc đối với các khu dân cư, tái định cư, khu đô thị do Becamex IDC làm chủ đầu tư, đối với khu tái định cư 125,7ha nêu trên, thông báo 241 xác định rất rõ: Becamex IDC chưa được phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, nên UBND tỉnh yêu cầu Becamex IDC "khẩn trương tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đối với phần diện tích 125,7ha…".

Đáng lý, theo quy định pháp luật, với đất chưa đủ điều kiện thì không thể cấp phép cho dân xây dựng. Tuy nhiên, để "chữa cháy" cho sai phạm của doanh nghiệp, UBND thành phố Thủ Dầu Một đã "sáng tạo" ra "giấy phép xây dựng tạm" chưa từng có trong tiền lệ.

Sáng tạo bởi, theo Nghị định 64/NĐ-CP về cấp phép xây dựng thì giấy phép xây dựng tạm "Là giấy phép được cấp để xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo thời hạn thực hiện quy hoạch xây dựng. Công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm khi nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Trong khi đó, dân mua đất của TDC là đất nền dự án đã quy hoạch ổn định lâu dài chứ không phải trong quy hoạch "treo". Thế là UBND thành phố Thủ Dầu Một "sáng tạo" ra "giấy phép xây dựng tạm" cấp cho hàng loạt hộ dân với nội dung như: giấy phép xây dựng tạm của công trình trong quy hoạch treo "Công trình tồn tại đến thời hạn 21 tháng… Chủ đầu tư phải tự dỡ bỏ công trình, không đòi hỏi bồi thường phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm đến khi Nhà nước thực hiện quy hoạch theo thời hạn ghi trong giấy phép được cấp…".

Điều này dẫn tới việc bà Nguyễn Thị Miễn mua của TDC nền đất số 39, diện tích 100m2, với giá 1,2 tỷ đồng. Bà Miễn được phép xây dựng… tạm căn nhà 2 tầng kiên cố, tổng diện tích xây dựng là 146m2, chiều cao công trình là 9,8m, được tồn tại… 18 tháng… Bà Đặng Thị Kim Tân có lô đất số 45, với diện tích 150m2, giá 432,4 triệu đồng từ TDC, được UBND thành phố Thủ Dầu Một cấp giấy phép xây tạm… căn nhà 1 tầng (101,2m2), tồn tại trong 21 tháng, sau đó phải tháo dỡ…

Nếu theo quy định pháp luật về giấy phép tạm thì khi hết thời hạn tồn tại, hoặc người dân phải tự dỡ bỏ căn nhà tầng kiên cố trị giá hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng, nếu không bị lực lượng chức năng dỡ bỏ mà không được đòi bồi thường… Nhưng thực chất ai cũng hiểu, cái giấy phép xây dựng tạm kia chỉ là… hình thức để "chữa cháy".

Cũng chính vì việc cấp phép "sáng tạo" trên, đến tận ngày 6-10-2014, tại cuộc họp do Sở Xây dựng Bình Dương chủ trì với các ban, ngành khác, đại diện UBND thành phố Thủ Dầu Một đã phải kêu: "Đề xuất chúng ta đưa ra một cái "giấy phép tạm thời" - nghĩa là khác "giấy phép tạm". Nhưng tôi đang băn khoăn, mình có được tự nhiên "sáng tác" ra một cái loại "giấy phép" này hay không?... Khi tôi ký giấy phép, thấy cái này nó… không giống ai hết. "Tạm" cũng không phải "tạm", vì cái này không trong trường hợp được cấp "giấy phép tạm… Ngay quyết định 14 của UBND tỉnh cũng mâu thuẫn… Còn nếu UBND tỉnh chỉ đạo yêu cầu cấp thì chúng tôi phải cấp thôi".