Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Làm rõ phương pháp và tiêu chí định giá đất

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Luật Đất đai là đạo luật phức tạp, có ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội với phạm vi tác động sâu rộng. Việc sửa đổi Luật Đất đai hướng tới gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản. Theo đó, điều chỉnh tài chính về đất đai và giá đất là vấn đề pháp lý nên cần phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.

PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông nhận định: Quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất.

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30-6-2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện trong các năm gần đây. Nhất là trong các phương pháp thu nhập, thặng dư, việc xác định các yếu tố đưa vào tính toán còn mang tính chủ quan, chưa có quy định, hướng dẫn một cách chi tiết, cụ thể.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức này sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định.

Về phương pháp định giá đất, TS Hoàng Hữu Phê, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Giám đốc Công ty Tư vấn, đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới đánh giá, một số phương pháp định giá đất truyền thống; trong đó, có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đang được sử dụng tại Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ. Phương pháp này phụ thuộc nhiều vào quan điểm và năng lực cá nhân, cơ quan định giá, khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định nên thường gây khiếu kiện.

Để giải quyết vấn đề này cũng như đề xuất sử dụng phương pháp định giá đất, TS Hoàng Hữu Phê khuyến nghị sử dụng phương pháp Hồi quy Hedonic nên được sử dụng trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố (cả vật thể và phi vật thể) trong việc tạo nên giá trị đất.

Trong các tình huống khi giá trị tuyệt đối của tài sản đóng vai trò quyết định, như khi định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án, luật có thể đưa ra phương pháp sử dụng học máy. Đồng thời, khuyến cáo sử dụng song song cả 2 phương pháp trong các trường hợp thực sự cần thiết.

Tuy vậy, theo kinh nghiệm tổ chức thẩm định giá, Tổng Giám đốc Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Nguyễn Đăng Quang, việc quy định phương pháp xác định giá đất sẽ được áp dụng đồng bộ toàn quốc, từ vùng sâu vùng xa đến đô thị, thành phố. Vậy nên, phương pháp này càng phức tạp càng khó thực hiện.

Hiện, phương pháp định giá hiện nay cơ bản phù hợp với thông lệ quốc tế, song tiêu chuẩn thẩm định còn khá phức tạp, khác nhau giữa quy định của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trong khi kết quả định giá đất sẽ giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh, quyền sử dụng đất, tránh tình trạng tranh chấp đất đai cũng như xung đột trong thực hiện luật pháp về đất đai. Đối với tổ chức tư vấn xác định giá đất và hội đồng thẩm định giá đất, các đại biểu cơ bản nhất trí nên quy định tổ chức tư vấn định giá đất độc lập hoàn toàn.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân phân tích, dự thảo luật đã tạo cơ chế cho tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn định giá, Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá, sau đó UBND quyết định công bố giá đó.

Tuy vậy, để có thông tin đầu vào làm cơ sở khuyến cáo định giá đất sát thực tế nhất, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, dự thảo luật cần cân nhắc bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn xác định giá đất được tiếp cận với thông tin định giá đất từ các cơ quan quản lý nhà nước. Tổ chức này có trách nhiệm bảo đảm kết quả tư vấn độc lập, khách quan, trung thực theo phương pháp được tổ chức này lựa chọn. Trên cơ sở đó, Hội đồng thẩm định đánh giá, kiểm tra, thẩm định các kết quả xác định giá đất từ tổ chức khác nhau và lựa chọn đơn vị tư vấn phù hợp nhất.

Việc xác định giá đất rất quan trọng khi đây không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội. Đây là nội dung được nhiều cử tri quan tâm tại Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ tư, sẽ tiếp tục được cho ý kiến tại kỳ họp thứ năm sắp tới.

Hiện dự thảo luật này đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến nhân dân với 9 nội dung trọng tâm gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phát triển quỹ đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai; cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; chế độ quản lý, sử dụng các loại đất; phân cấp, giám sát kiểm soát quyền lực; hộ gia đình sử dụng đất.