Giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" thường không phản ánh giá trị thực

Định giá đất còn gặp nhiều khó khăn

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất được Chính phủ ban hành ngày 27-6-2024 đã quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc định giá đất vẫn gặp nhiều khó khăn do việc thu thập thông tin còn nhiều rào cản, thị trường chưa có sự minh bạch về số liệu giao dịch.

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, bốn phương pháp định giá đất hiện hành không phải khái niệm mới mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất không xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp định giá, mà có thể do một số nguyên do khác.

Theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024, tại một số địa phương, bảng giá đất của UBND ban hành theo Luật Đất Đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến ngày 31-12-2025. Tuy nhiên, do bảng giá đất này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định Luật Đất đai 2024 - vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, cả bốn phương pháp định giá hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư hay phương pháp thu nhập.

Ngoài ra, trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp.

Từ thực tiễn trên, chuyên gia của Savills cho rằng, nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường là một yêu cầu quan trọng để đảm bảo phản ánh giá đất đúng giá trị thực. Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính), giá trị thị trường được định nghĩa tại khoản 1 Điều 5 như sau: “Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

“Từ định nghĩa này, có thể thấy nguyên tắc thị trường nhấn mạnh tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Khi áp dụng vào định giá đất, yếu tố cốt lõi chính là dữ liệu phải đầy đủ, chính xác và công khai. Dữ liệu này bao gồm thông tin về giao dịch bất động sản, quy hoạch và diễn biến thị trường. Sự minh bạch và toàn diện của dữ liệu không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng thị trường mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và cạnh tranh lành mạnh”, bà Giang Đỗ nêu.

Ngoài ra, dữ liệu minh bạch cũng cho phép việc xác định giá đất phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và chính sách. Giá đất không thể chỉ dựa vào dữ liệu quá khứ mà cần tính đến xu hướng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các phương pháp định giá dựa trên thu nhập, như phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.

Cần nâng cao tính minh bạch của thông tin bất động sản

Cũng theo bà Giang Đỗ, sự gia tăng đột biến của giá bất động sản tại một địa phương thời gian qua có thể tác động mạnh đến việc định giá đất ở các dự án lân cận theo nhiều cách.

Trước tiên, nhà đầu tư kỳ vọng giá đất tại các khu vực lân cận sẽ tăng theo có thể tạo áp lực lên quá trình thẩm định giá. Bên cạnh đó, các giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" thường không phản ánh giá trị thực, mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường. Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ định giá sai lệch là rất cao.

Hơn nữa, khi giá đất bị đẩy lên quá mức, chi phí giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng đáng kể, khiến chi phí phát triển dự án gia tăng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án.

Để khắc phục tình trạng này, thị trường cần tập trung vào việc hoàn thiện dữ liệu và nâng cao tính minh bạch của thông tin bất động sản.

Trước hết, việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và giao dịch bất động sản đồng bộ, minh bạch và chính xác là cần thiết. Giao dịch bất động sản cần được cập nhật thường xuyên và công khai, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy cho nhà đầu tư và đơn vị thẩm định.

Cơ quan quản lý có thể thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế nhằm đảm bảo giá trị đất được phản ánh đúng. Dữ liệu này sau đó phải được “làm sạch” thông qua cơ chế kiểm soát giao dịch bất thường, loại bỏ các giao dịch có giá trị tăng đột biến, mang yếu tố đầu cơ hoặc giữa các bên liên quan.

Bên cạnh đó, việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng. Khi thông tin được công khai rõ ràng, thị trường sẽ tránh được những cơn "sốt đất" do tin đồn hoặc tình trạng trục lợi từ những nhóm có lợi thế thông tin trước khi quy hoạch chính thức được công bố.

Nếu được triển khai đồng bộ, các giải pháp này có thể phản ánh đúng giá trị thực của giá đất, hạn chế tác động tiêu cực từ tâm lý thị trường, đồng thời tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.