Hoàn thiện quy định về giá đất: Khơi thông nguồn lực từ đất đai

Việc hoàn thiện quy định về giá đất được coi là tháo gỡ quan trọng, nhằm khơi thông nguồn lực từ đất đai, thúc đẩy kinh tế - xã hội các địa phương phát triển bền vững, bảo đảm công bằng xã hội.

Cần chuẩn hóa quy trình định giá đất

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vấn đề tài chính đất đai (chương XI) đã có nhiều điểm mới, như: Bỏ khung giá đất hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường; bổ sung các khoản thu tài chính từ đất…

Tuy nhiên, góp ý vào nội dung này, một số chuyên gia cho rằng, vẫn còn nhiều nội dung cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu bổ sung, nhằm bảo đảm sau khi ban hành sẽ khả thi.

Đối với các quy định về tài chính đất đai, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, đây là vấn đề phức tạp và nhạy cảm. Do đó, cần bổ sung các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ: Giá đất phổ biến trên thị trường, giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể... để nhất quán cách hiểu và áp dụng. Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cũng đề nghị, cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, như: Thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026 và từng bước nghiên cứu, áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất, như: Phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc sẽ được cập nhật hằng ngày, theo sát thị trường.

Ở góc độ địa phương, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh Phú Xuyên Nguyễn Cơ Thạch cho rằng, quy trình xác định giá đất phải thống nhất, khoa học, chặt chẽ, bảo đảm tính chính xác của kết quả định giá và giá đất được tính đúng, tính đủ dựa trên mục đích định giá. Phương pháp định giá càng đơn giản, dễ hiểu, khi áp dụng càng hiệu quả.

Còn Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Nam Nguyễn Anh Chức đồng tình với việc chỉ sử dụng các phương pháp xác định giá đất theo hướng đơn giản, dễ thực hiện. Về nguồn thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất, thì đối với hai thông tin chính thống: Thông tin giá đất trúng đấu giá và giá giao dịch trên thị trường cần có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Phải phù hợp thực tiễn

Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, sau hơn 9 năm thực hiện Luật Đất đai 2013 đã đạt được những kết quả nhất định, đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội ở các địa phương. Tuy nhiên, qua tổng kết Luật Đất đai 2013 mới đây, những quy định về giá đất đã bộc lộ một số hạn chế. Chẳng hạn, Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định thời gian ban hành quyết định giá đất, chỉ quy định thời điểm định giá đất, dẫn đến ở nhiều địa phương có tình trạng đã giao đất, cho thuê đất nhưng vẫn chưa có quyết định giá đất để doanh nghiệp, nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền vào ngân sách, gây ách tắc… Do đó, dự thảo về sửa đổi các thông tư, nghị định liên quan đến định giá đất được đơn vị thực hiện xây dựng trên tinh thần tiếp thu ý kiến trong Luật Đất đai sửa đổi lần này cũng như tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TƯ, ngày 16-6-2022, về đất đai để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc đang tồn tại trong thực tiễn, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Liên quan đến vấn đề này, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường Đào Trung Chính cho biết, Bộ đã xây dựng, đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định 3 phương pháp định giá đất trong thời gian tới, gồm: So sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất. Bỏ và lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh do phương pháp này chỉ là một bước khi áp dụng phương pháp so sánh đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh. Bỏ phương pháp thặng dư do có nhiều yếu tố phải giả định, việc tính toán phức tạp, phụ thuộc vào doanh thu, chi phí hoạt động của doanh nghiệp, tất cả các chi phí kể cả lợi nhuận của nhà đầu tư đều trừ vào tiền sử dụng đất, dẫn đến kết quả định giá đất thiếu chính xác, có sai số lớn. Đồng thời quy định rõ thứ tự ưu tiên đối với các thông tin thu thập để áp dụng các phương pháp định giá đất. Quy định điều kiện của thông tin thửa đất thu thập làm dữ liệu đầu vào áp dụng các phương pháp định giá.

Cũng theo ông Đào Trung Chính, tinh thần là sửa đổi, bổ sung các quy định về phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp với điều kiện nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào và điều kiện thực tiễn triển khai tại các địa phương; làm rõ việc lựa chọn, áp dụng các phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể để bảo đảm tính minh bạch, chính xác, thống nhất trong việc xác định giá đất. Rà soát nội dung, trình tự áp dụng các phương pháp định giá nhằm rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể tại địa phương, bảo đảm tiến độ định giá, giảm thời gian chờ đợi của nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục khơi thông nguồn lực đất đai.