Chia tách thửa ở Hà Nội: Khó từ miền núi đến ven đô

Hạn mức chia tách cao, người dân gặp khó

Cụ thể, theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND ngày 27-9-2024, các phường, thị trấn: Chiều dài (chiều sâu) từ 4m trở lên; chiều rộng cạnh tiếp giáp đường giao thông công cộng từ 4m trở lên và diện tích tối thiểu là 50m². Các xã vùng đồng bằng: Chiều dài từ 4m trở lên; chiều rộng cạnh tiếp giáp đường giao thông công cộng từ 5m trở lên và diện tích tối thiểu là 80m². Các xã vùng trung du: Chiều dài từ 4m trở lên; chiều rộng cạnh tiếp giáp đường giao thông công cộng từ 5m trở lên và diện tích tối thiểu là 100m². Các xã vùng miền núi: Chiều dài từ 4m trở lên; chiều rộng cạnh tiếp giáp đường giao thông công cộng từ 6m trở lên và diện tích tối thiểu là 150m².

Ngoài ra, nếu người sử dụng đất muốn dành một phần diện tích thửa đất để làm lối đi, việc tách thửa phải bảo đảm lối đi có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với phường, thị trấn và từ 4m trở lên đối với các xã. Thửa đất sau khi tách vẫn phải đáp ứng các điều kiện về loại đất quy định tại Luật Đất đai.

So sánh quy định tách thửa của Hà Nội với quy định tách thửa đất ở các tỉnh lân cận cao hơn rất nhiều. Tại Thanh Hóa, diện tích tối thiểu tách thửa đất theo quy định mới tại Quyết định số 56 do UBND tỉnh ban hành ngày 9-9-2024. Theo đó, đối với đất ở đô thị, diện tích thửa đất được tách thửa phải bảo đảm thửa đất còn lại và các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa có diện tích 40m² và kích thước cạnh tối thiểu là 3m. Đối với đất ở nông thôn, diện tích thửa đất được tách thửa phải bảo đảm thửa đất còn lại và các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa có diện tích 50m² và kích thước cạnh tối thiểu là 4m.

Còn ở Bình Định, theo quy định mới, thửa đất ở tại đô thị sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu là 40m², kích thước chiều rộng (mặt tiền) và chiều dài (chiêu sâu) thửa đất tối thiểu 3m; đất ở tại nông thôn sau khi được tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu là 50m², kích thước chiều rộng (mặt tiền) và chiều dài (chiều sâu) thửa đất tối thiểu 4m.

Đa phần các tỉnh, thành phố diện tích chia tách thửa đối với khu vực đô thị là 33-40m²; khu vực nông thôn 40-50m²; trung du, miền núi dao động 75-100m².

Với quy định trên, ông Nguyễn Đình Dương ở thôn Mộc, xã Minh Quang (huyện Ba Vì) chia sẻ, gia đình ông có 300m² đất thổ cư, muốn chia cho ba người con, nhưng theo quy định, mỗi thửa sau tách phải có tối thiểu 150m² đất ở. Như vậy, gia đình ông phải chuyển đổi thêm 150m² nữa. Với bảng giá đất theo Quyết định số 71 của thành phố, mức phí chuyển đổi lên đến hơn 1,2 triệu đồng/m², đồng nghĩa với việc phải bỏ thêm khoảng 200 triệu đồng, nếu muốn hoàn tất thủ tục chia tách, cho, tặng.

Chủ tịch UBND xã Minh Quang (huyện Ba Vì) Nguyễn Tiến Tha cho rằng, quy định mới về chia tách thửa thực sự gây khó khăn cho người dân miền núi. Đây là gánh nặng lớn đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp. Nếu không có chính sách hỗ trợ linh hoạt, người dân miền núi gặp rất nhiều khó khăn khi thực hiện quyền sử dụng đất...

Khi đất nhỏ trở thành “hàng hiếm”

Nếu như ở miền núi, người dân gặp khó vì chi phí chuyển đổi cao, thì ở các huyện ven đô, như: Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Oai, việc chia tách thửa lại trở thành bài toán nan giải khác. Theo Phó Chủ tịch UBND xã Di Trạch (huyện Hoài Đức) Vương Ngọc Thịnh, quy định diện tích tối thiểu để tách thửa là 80m², đáp ứng các yêu cầu về mặt tiền, đường giao thông… Nhiều hộ gia đình có đất, nhưng không đủ điều kiện tách thửa, vì diện tích thì đủ, mặt tiền lại không đạt yêu cầu hoặc ngược lại. “Chỉ khoảng 20-25% số hộ muốn chia tách là đáp ứng được tiêu chí”, ông Vương Ngọc Thịnh cho hay.

Ông Nguyễn Đăng Cường, cán bộ địa chính xã Tân Hội (huyện Đan Phượng) thông tin, người dân ở đây chia tách thửa chủ yếu nhằm mục đích phân chia đất cho con cái, nhưng với quy định hiện nay, điều này trở nên vô cùng khó khăn. Giá đất trong ngõ tại Tân Hội lên tới 50-60 triệu đồng/m², vị trí trục chính có thể lên đến 200 triệu đồng/m². Với giá cao như vậy, nhiều gia đình không thể chia nhỏ đất để con cái ra ở riêng hay mua đất mà buộc phải sống chung. Hiện chỉ khoảng 20% số hộ trên địa bàn có nhu cầu chia tách đáp ứng các tiêu chí của thành phố.

Bà Nguyễn Thị Yến ở thôn Vĩnh Kỳ, xã Tân Hội cũng chia sẻ, thửa đất nhỏ 40-50m² giờ đây trở thành "hàng hiếm". Người có nhu cầu mua không thể mua, người có đất muốn bán cũng không thể bán. Những mảnh đất nhỏ đã tăng giá ít nhất 400-500 triệu đồng so với các mảnh lớn hơn 80m²...

Anh Nguyễn Văn Trình (quê tỉnh Thái Bình) - người đang tìm mua đất vùng ven để an cư, than thở: "Giá đất vùng ven giờ đây thấp nhất cũng khoảng 40-50 triệu đồng/m². Vợ chồng tôi có khoảng 2 tỷ đồng, đi khắp các xã: Vân Côn, An Khánh (huyện Hoài Đức) đều không tìm được. Các mảnh lớn 80m² giá thấp nhất cũng hơn 4 tỷ đồng, còn mảnh nhỏ 50m² thì cũng hơn 3 tỷ đồng mới mua được”. Theo anh Trình, những mảnh đất có diện tích phù hợp khả năng tài chính của nhiều gia đình trẻ đều bị săn đón, giá tăng cao, trong khi những mảnh đất lớn lại khó bán, vì ít người đủ tiền mua.

Chị Trần Thị Lan ở xã Vân Côn (huyện Hoài Đức) chia sẻ, sau khi có quy định mới về chia tách thửa của thành phố, từ cuối năm 2024 đến nay, các thửa đất nhỏ 33-60m² ngày càng khan hiếm, bị đẩy giá lên cao ít nhất 20-30% so với đất lớn. Điều này khiến những người có nhu cầu ở thực, nhất là các gia đình trẻ, rất khó mua nhà.

Thực tế cho thấy, dù ở miền núi hay vùng ven đô, những quy định mới về chia tách thửa theo Quyết định số 61 của UBND thành phố đều đang khiến người dân gặp khó khăn. Đối với người có tài chính eo hẹp, việc sở hữu mảnh đất nhỏ để xây nhà càng trở nên xa vời...

Nhiều ý kiến cho rằng, thành phố cần xem xét lại quy định về hạn mức chia tách thửa để vừa quản lý đất đai hiệu quả, vừa tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Đồng thời, cần có chính sách miễn, giảm phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các hộ có hoàn cảnh khó khăn, nhất là khu vực miền núi... để tránh tình trạng người dân không thể thực hiện quyền sử dụng đất chỉ vì không đủ khả năng tài chính. Nên có sự linh hoạt theo khu vực, chẳng hạn khu vực ven đô có thể áp dụng mức tối thiểu 40-50m²_, thay vì 80m² như hiện nay.