Triển khai các quy định về đăng ký thế chấp nhà và đất: Vẫn còn những bất cập

Trên cơ sở Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, nhiều tổ chức tín dụng đã thực hiện cho vay đối với các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội thuộc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Theo quy trình, xác lập một hợp đồng thế chấp quyền để bảo đảm cho khoản vay từ hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một trong những khâu đầu tiên. Thời điểm nhà ở xã hội được cấp giấy chứng nhận và nghiệm thu đưa vào sử dụng, ngân hàng và khách hàng vay mua nhà tiến hành chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định tại Điều 12, Thông tư liên tịch số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT.

Tuy vậy, khi hai bên triển khai thì gặp một cản trở pháp lý lớn do cùng quy định về hồ sơ chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, nhưng Khoản 2, Điều 46, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP yêu cầu hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp phải có “hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Trong khi đó, Điều 28 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT không yêu cầu. Để bảo đảm an toàn, đa phần cơ quan đăng ký đất đai cho rằng, thực hiện theo Nghị định số 102/2017/NĐ-CP mới đúng quy trình và yêu cầu các bên khi nộp hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp phải cung cấp hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng, chứng thực.

Song làm việc với cơ quan công chứng để công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở xã hội đã hình thành, công chứng viên yêu cầu ngân hàng phải xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản ban đầu mới chấp thuận công chứng, chứng thực. Lý do là theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 11 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thì: “Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã được đăng ký thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký theo hình thức đăng ký thế chấp nhà ở đó”.

Ngoài ra, tại Khoản 1, Điều 22 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT còn gây nhiều khó khăn cho người sử dụng đất khi đăng ký thế chấp tài sản không phải là nhà ở gắn liền với đất hình thành trong tương lai vì không có bản vẽ tỷ lệ 1/500 như quy định. Bởi thực tế, có nhiều công trình lớn trong khu công nghiệp, bản vẽ được thực hiện với tỷ lệ 1/2.000. Nếu căn cứ theo quy định, thì không được đăng ký thế chấp mặc dù bản vẽ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Chính vì quy định thiếu thống nhất, đồng bộ nên dù thủ tục hành chính về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và biểu thu phí thực hiện thủ tục đã được công khai đầy đủ, quy trình giải quyết cũng ngày càng được rút ngắn nhưng việc triển khai trên thực tế vẫn gặp khó khăn. “Căn bệnh” nghị định mâu thuẫn với thông tư nêu trên đã tồn tại khá lâu. Hiện nay, các tổ chức tín dụng đều có chung quan điểm kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước xóa bỏ những điểm chưa phù hợp, tránh vận dụng tùy nghi nhằm khơi thông dòng vốn, thu hồi nợ vay hiệu quả. Bên cạnh đó, việc xây dựng quy chế phối hợp liên ngành giữa các tổ chức tín dụng, tài nguyên môi trường và cơ quan tư pháp trong việc tiếp nhận hồ sơ, xử lý và giải quyết hồ sơ là việc cần triển khai ngay.