Thị trường căn hộ: Xoay xở tự cứu mình

Bán căn hộ có thời hạn

Ngày 1-10, Công ty Lê Thành bắt đầu mở cho thuê căn hộ của dự án chung cư Lê Thành Twin Towers (quận Bình Tân). Theo đó, với 240 triệu đồng, khách hàng sẽ sở hữu căn hộ 35m2 trong thời hạn 15 năm (tương đương giá thuê 1,3 triệu đồng/tháng). Hết thời hạn này, chủ đầu tư sẽ thu hồi căn hộ để làm mới, chuẩn bị cho vòng đời tiếp theo. Thời điểm bàn giao căn hộ là quý IV-2013. Số tiền 240 triệu đồng sẽ được trả thành 5 lần trong vòng 1 năm. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, dự án Lê Thành Twin Towers thuộc phân khúc trung cấp. Công ty đã dành 40 căn hộ cho thuê để nghiên cứu về một phân khúc thị trường mới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA), do tình hình tiêu thụ căn hộ khó khăn nên hiện một số chủ đầu tư trên địa bàn đã bắt đầu chuyển hướng xây dựng và bán các căn hộ có thời hạn. Sản phẩm mới này được đánh giá sẽ có tác động tích cực, hy vọng sẽ làm thị trường BĐS khởi sắc vì mua nhà có thời hạn (một hình thức thuê) sẽ rẻ hơn mua hẳn một căn hộ như từ trước đến nay. Tuy nhiên, đây là một loại hình hoàn toàn mới và chưa có những hướng dẫn về cơ sở pháp lý của giao dịch, cụ thể như quyền sở hữu nhà, trách nhiệm và quyền lợi của khách hàng với nhà nước trong thời gian sử dụng căn hộ… Vì vậy theo ông Châu, Nhà nước cần nhanh chóng có chính sách để phát triển loại căn hộ này, tạo điều kiện cho người chưa có nhà ở được "an cư" và tạo đầu ra cho thị trường căn hộ đang tồn đọng hiện nay.

Với các căn hộ thuê ở Lê Thành Twin Towers, ông Nghĩa cho biết đây là căn hộ cho thuê nên vẫn thuộc sở hữu của Lê Thành. Vì vậy, mọi thủ tục pháp lý với Nhà nước thuộc về công ty. Người thuê nhà chỉ thực hiện các điều khoản trong hợp đồng như đóng phí quản lý 200.000 đồng/tháng/căn hộ; phí giữ xe máy 90.000 đồng/xe máy/tháng. Trong thời gian 15 năm ký hợp đồng, người thuê có quyền cho thuê lại miễn sao thực hiện đúng hợp đồng với chủ đầu tư. Theo ông Nghĩa, đây là giải pháp cho các hộ gia đình trẻ chưa có tiền mua nhà, vì với giá thuê chỉ có 1,3 triệu đồng/tháng (rẻ hơn rất nhiều so với giá thuê nhà trọ hiện nay) mà được sở hữu một căn hộ hoàn thiện với 1 phòng khách, 1 phòng ngủ, 1 bếp, 1 khu vệ sinh và các tiện ích bên ngoài của một dự án trung cấp. Cũng theo ông Nghĩa, khách hàng cũng không phải lo trong vòng 15 năm sẽ "bị mất", vì không giống như đất nền, quy luật của thị trường căn hộ là ngày càng xuống giá nên sau 15 năm trao trả cho chủ đầu tư để làm mới là hợp lý.

Chia nhỏ căn hộ lớn

Theo kết quả khảo sát các dự án BĐS trên địa bàn do các Sở Xây dựng, Tài nguyên - Môi trường, Quy hoạch - Kiến trúc và Viện Nghiên cứu phát triển TP vừa thực hiện, TP Hồ Chí Minh hiện đang có 1.166 dự án BĐS, cung cấp cho thị trường gần 382.000 căn hộ. Tình hình ảm đạm của thị trường khiến các doanh nghiệp BĐS vô cùng khó khăn, nhiều dự án đang triển khai dở dang phải tạm dừng. Kết quả khảo sát cũng cho thấy, những căn hộ trung bình và nhỏ phù hợp với khả năng thanh toán của người dân nên còn có giao dịch mua bán, còn những căn hộ có diện tích trên 100m2 rất khó tiêu thụ. Trong khi đó trên thị trường, số lượng căn hộ vừa và nhỏ đưa vào sử dụng chỉ chiếm khoảng 40%, còn lại là căn hộ trung và cao cấp.

Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, thành viên đoàn khảo sát cho biết, đoàn đã nhận nhiều hồ sơ của các chủ dự án xin điều chỉnh giảm diện tích căn hộ 80-100m2 xuống còn 40-50m2 để phù hợp với tình hình thị trường và nhu cầu thực. Các chủ đầu tư cũng kiến nghị thay đổi tiêu chuẩn xây dựng trong một dự án là 1-2-1 (25% căn hộ có diện tích nhỏ, 50% diện tích trung bình và 25% diện tích lớn) do không còn phù hợp với điều kiện thị trường hiện tại và đề nghị công thức dự án nhà bình dân cần áp dụng là 1-3 (25% căn hộ diện tích nhỏ và 75% căn hộ diện tích trung bình).

Theo ông Toàn, quy định tiêu chuẩn cứ 1 căn hộ nhỏ 50-70m2 đi kèm 2 căn hộ vừa 80-90m2 và 1 căn hộ lớn trên 100m2 đã gây khó khăn cho việc tiêu thụ sản phẩm. Ông Toàn cũng cho biết ông ủng hộ việc chẻ nhỏ diện tích căn hộ còn 40-50m2 để tiêu thụ dễ dàng hơn. Còn ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP cũng đồng ý giải pháp chia nhỏ căn hộ diện tích 80-100m2 xuống còn 40-50m2 nhằm tháo gỡ ế ẩm cho thị trường BĐS.