Tháo gỡ khó khăn trong cải tạo chung cư cũ: Đâu là giải pháp?

Cùng với việc ban hành Quy chế quản lý kiến trúc công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Ngọc Khánh (Ba Đình) và Kim Liên (Đống Đa).

Đây là hai trong số nhiều khu tập thể cũ trên địa bàn TP Hà Nội được nghiên cứu cải tạo, xây dựng lại để bảo đảm chất lượng sống tốt hơn, phù hợp với quy hoạch và yêu cầu đô thị văn minh, hiện đại; đồng thời nhằm thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại toàn bộ khu tập thể cũ thay vì chọn, xây dựng lại từng khu nhà riêng lẻ. Nhưng đâu là giải pháp tháo gỡ khó khăn?

Nhà đầu tư đã có cơ sở "soi chiếu"

Điểm đáng chú ý là các nhà chung cư cũ được cải tạo, xây dựng lại theo hướng chung cư cao tầng, mật độ thấp, tạo nhiều không gian mở trong đô thị, không gia tăng quy mô dân số, bổ sung hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và diện tích công cộng. Cùng với đó, chỉnh trang công trình kiến trúc, hệ thống giao thông, hạ tầng hiện có… phù hợp với cảnh quan kiến trúc chung, bảo đảm phát triển hài hòa giữa khu vực cải tạo và khu vực xung quanh. Đặc biệt, thành phố yêu cầu rà soát toàn bộ quỹ đất trống, quỹ đất sử dụng chưa đúng mục đích, ưu tiên dành để xây dựng công viên, vườn hoa, tiện ích công cộng, tăng không gian xanh đô thị. Việc lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại toàn khu tập thể cũ, làm cơ sở kêu gọi nhà đầu tư, là chủ trương mới của thành phố trong việc xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Thực tế thời gian qua, hầu hết các chung cư cũ được xây dựng lại đều đơn lẻ, thuộc diện nhà nguy hiểm phải di dời khẩn cấp nhưng lại có vị trí đắc địa cho việc kinh doanh của chủ đầu tư. Một số dự án quy mô xây dựng, cải tạo toàn khu như Văn Chương, Khương Thượng (quận Đống Đa) ách tắc vì thiếu cơ chế, chính sách và mâu thuẫn giữa quyền lợi người dân-doanh nghiệp-Nhà nước… Dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ, dự án đầu tiên có quy mô toàn khu, cũng gặp khó khăn về cân đối tài chính, khi số lượng nhà tái định cư tại chỗ quá lớn.

Liên quan đến cải tạo chung cư cũ, một điểm mới nữa là thành phố đã phê duyệt và công bố Quy chế quản lý công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử, trong đó đề cập khá chi tiết đến từng khu tập thể cũ. Theo đó, khu vực tái thiết đô thị là chung cư cũ có quy mô từ 2ha trở lên phải bảo đảm các điều kiện: Xác định ranh giới, lập quy hoạch chi tiết 1/500; bố trí đất cho công trình giáo dục, tăng diện tích cây xanh, công cộng, chỗ để xe… Khu tập thể Nguyễn Công Trứ có chiều cao tối đa 25 tầng (90m); khu Giảng Võ, Hào Nam, Ngọc Khánh cao tối đa 21 tầng (76m); các khu Thành Công, Quỳnh Mai, Thanh Nhàn, Khương Thượng, Phương Mai, Láng Hạ, Kim Liên, Nam Đồng, Vĩnh Hồ, Trung Tự... cao tối đa 24 tầng (86m); khu Văn Chương cao tối đa 18 tầng (65m). Ngoài việc khẳng định phải lập quy hoạch chi tiết cho toàn khu, việc ấn định chiều cao tối đa được coi là cơ sở để nhà đầu tư "soi chiếu" trước khi quyết định đầu tư, tránh tình trạng mù mờ, xin-cho khi nghiên cứu dự án.

Định rõ lợi ích, vai trò các bên

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị, cùng với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị, các quy hoạch chuyên ngành.., Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng nội đô là điều kiện quan trọng để xây dựng quy hoạch tổng thể cải tạo chung cư cũ, vốn đang là điểm nghẽn. Trả lời câu hỏi, liệu việc gia tăng chiều cao công trình có tạo sức ép về dân số, hạ tầng cho khu vực nội đô, ông Nghiêm cho rằng, quy chế đã đưa ra những giải pháp đột biến về xây dựng chung cư cao tầng, song cần nhận thức là không phải tất cả các chung cư đều được xây dựng cao tầng như vậy, mà còn phải tuân thủ các quy định khác, như mật độ xây dựng. Trong quy chế nêu rõ, chung cư xây dựng lại theo hướng cao tầng, mật độ thấp, tạo nhiều không gian mở, không gian xanh, không gia tăng mật độ dân số…

Liên quan đến cải tạo chung cư cũ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, khung pháp luật đã có nhưng thực thi còn nhiều vấn đề. Cư dân chung cư vẫn nghĩ, cải tạo hay xây lại nhà thuộc trách nhiệm Nhà nước hoặc chủ đầu tư. Giải pháp căn cơ nhất để giải quyết là việc sử dụng đất chung cư có thời hạn đã không được nhắc tới trong Luật Nhà ở. Nhà chung cư sẽ chiếm tới 80% nguồn nhà ở nhưng hiện vấn đề lớn đang diễn ra là câu chuyện cải tạo chung cư cũ đã hết hoặc gần hết niên hạn sử dụng phải quy hoạch lại. Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm đề nghị, phải lập quy hoạch tổng thể toàn khu mới giải quyết được vướng mắc về hạ tầng, dân số, cải thiện chỗ ở. Cùng với đó, cần đề cao vai trò người dân sở hữu chung cư, cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, doanh nghiệp bất động sản tham gia. Lợi ích, vai trò của các bên cần được xác định rõ.