Cải tạo chung cư cũ: Kỳ vọng vào những đột phá mới

Tuy nhiên, hiện tại, với nhiều cơ chế, chính sách và quy định mới được ban hành, nhiệm vụ này được kỳ vọng sẽ sớm có bước đột phá.

Người dân mòn mỏi chờ, chung cư cũ “mắc kẹt”

Năm 2018, G6A là một trong 4 khu nhà trên địa bàn quận Ba Đình có tên trong danh sách nhà chung cư cũ xuống cấp ở mức nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp theo quyết định của thành phố. Sau 6 năm chuyển đến nơi tạm cư, cư dân chung cư G6A phường Thành Công (quận Ba Đình) luôn đau đáu mong ngày được quay về chốn cũ.

Trong cuộc đối thoại diễn ra vào đầu tháng 3-2024 về phương án cải tạo các nhà chung cư cũ trên địa bàn phường, bà Đỗ Kim Vinh (số nhà 104, chung cư G6A) cho biết, trong nhiều cuộc họp giữa quận, phường với người dân ngay từ những ngày đầu di dời, các cấp lãnh đạo khẳng định cư dân chung cư G6A sẽ được tái định cư tại chỗ. Tuy nhiên, sau cuộc họp này, với rất nhiều ý kiến của người dân đưa ra, việc tiếp nhận ra sao và đến khi nào các tòa nhà sẽ thành hình, cư dân vẫn chưa có câu trả lời.

Theo kết quả rà soát năm 2020, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, được xây dựng từ những năm từ 1960 đến 1992, tập trung tại khu vực 4 quận nội thành cũ. Trong quá trình sử dụng, các hộ dân đã tự cơi nới, sửa chữa gây mất mỹ quan đô thị, đồng thời do không được sửa chữa, bảo trì thường xuyên, nhiều nhà chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng. Một số nhà hư hỏng nặng, mức nguy hiểm thuộc cấp độ D, buộc phải phá dỡ để xây dựng lại như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...

Triển khai Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15-7-2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Đề án xác định 8 nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm, gồm: Tổng rà soát, khảo sát, kiểm định chung cư cũ; lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết chung cư cũ; tổ chức lựa chọn nhà đầu tư... UBND thành phố cũng đã ban hành 6 kế hoạch triển khai Đề án.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết, Thành phố rất quan tâm đến nội dung này. Tuy nhiên, bất chấp những nỗ lực từ chính quyền thành phố Hà Nội và các địa phương, công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ trên địa bàn Thủ đô vẫn còn rất nhiều điểm nghẽn. “Nút thắt” hiện đang gặp phải ở 4 nội dung chủ yếu liên quan đến cơ sở pháp lý lựa chọn đơn vị tư vấn thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; lựa chọn chủ đầu tư; chi phí lập quy hoạch tổng mặt bằng và hệ số K bồi thường khi thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Về tiến độ lập quy hoạch chi tiết, vốn là tiền đề quan trọng để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các công đoạn phía sau, Thành phố đã giao nhiệm vụ cho UBND các quận, huyện nơi có nhà chung cư cũ chủ trì lập, trình thẩm định quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng và phương án kiến trúc làm cơ sở lựa chọn chủ đầu tư dự án.

“Tuy nhiên, đến quý II-2024, tiến độ triển khai chậm so với kế hoạch, chưa đáp ứng yêu cầu. Cụ thể, chưa có khu, nhà chung cư nào được phê duyệt quy hoạch. Việc kiểm định các nhà chung cư đạt khoảng 47%” - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Mạc Đình Minh cho biết.

Về nội dung này, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Bá Nguyên cho rằng, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành kế hoạch nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, với 4 đợt thực hiện. Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã có các văn bản hướng dẫn, đôn đốc UBND các quận có nhà chung cư cũ theo tiến độ giai đoạn 1 nghiên cứu lập đề án quy gom tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư cũ; xác định phạm vi ranh giới nhà chung cư cũ, hướng dẫn, giải quyết vướng mắc trong lập quy hoạch chi tiết... Tuy nhiên, hiện tại, tiến độ còn khá chậm, mới chỉ có nhiệm vụ quy hoạch khu tập thể Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy) gửi về Sở lấy ý kiến trước khi trình UBND thành phố phê duyệt.

Lý giải về tiến độ lập và phê duyệt quy hoạch không đạt kế hoạch, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, vướng mắc lớn nhất là thiếu cơ sở pháp lý. Ngoài ra, lực lượng tư vấn lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ hiện còn mỏng. Một số đơn vị tư vấn trình độ hạn chế nên chưa đáp ứng được yêu cầu. “Trong trình tự điều chỉnh quy hoạch các khu chung cư cũ có việc lấy ý kiến của người dân. Tuy nhiên, ý kiến của người dân thường thiếu đồng thuận do khung giá đền bù cũng như chính sách tái định cư còn chưa được rõ ràng” - ông Đào Ngọc Nghiêm nêu.

Quy định mới, tinh thần mới

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh chia sẻ, sau khi Luật Nhà ở năm 2023 được Quốc hội thông qua, Chính phủ ban hành Nghị định 98/2024/NĐ-CP ngày 25-7-2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ cùng với những quy định tại Luật Thủ đô sửa đổi đã tạo nhiều đột phá mới cho cải tạo chung cư cũ.

Cụ thể, Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã kế thừa các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, như hệ số bồi thường K = 1 - 2 lần; Nhà nước bố trí kinh phí kiểm định nhà chung cư, lập quy hoạch; bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án, cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư... Tuy nhiên, Nghị định 98 quy định cụ thể hơn so với Nghị định 69 ở nội dung các hộ tầng 1 được hưởng hệ số bồi thường K = 1 - 2 lần, các hộ tầng 2 trở lên hưởng hệ số bồi thường K = 1 - 1,5 lần.

Bên cạnh đó, Chính phủ bổ sung quy định mới về lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ sở hữu đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư; lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các loại diện tích nhà, đất, công trình thuộc tài sản nhà nước...

Riêng về hệ số K (hệ số khung bồi thường) từ trước đến nay vốn là một trong những vướng mắc khiến quá trình triển khai đề án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố bị chậm, trên cơ sở báo cáo và tờ trình của Sở Xây dựng, UBND thành phố đã ban hành các quyết định ủy quyền cho UBND cấp huyện ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và phê duyệt hệ số K làm căn cứ cho các quận, huyện, nhà đầu tư chủ động thỏa thuận, thống nhất với các hộ dân khi thực hiện dự án. Trên thực tế, UBND các quận, huyện là đơn vị nắm được chính xác vị trí dự án, quy mô dân số và toàn bộ quy hoạch chung cư cũ tại địa bàn. Do đó, để tính hệ số K sát nhất, bảo đảm tiêu chí hiệu quả cho chủ đầu tư, quyền lợi cho người dân, việc giao cho UBND cấp quận, huyện là phù hợp.

Ngoài ra, Luật Thủ đô năm 2024 có quy định mới về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo pháp luật về nhà ở thì UBND thành phố sẽ thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi dự án đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất.

Với nhiều quy định mới vừa được ban hành có tác dụng tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn cùng với quyết tâm cao, hy vọng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố sẽ được triển khai đồng bộ, hiệu quả.