Sai phạm nối tiếp sai phạm

Mập mờ trong hợp đồng!?

Theo thiết kế được duyệt, toàn bộ 13 tòa nhà của dự án đều có 4 tầng khối đế và 2 tầng hầm liên thông. Trong khi các tòa nhà khác hiện đã xong phần xây thô hoặc đang thi công đến sàn tầng 5-6, thì tòa nhà 104 và 105 vẫn đang ở dưới cốt chuẩn 7m, tức là chưa xây dựng tầng hầm. Thế nhưng, theo phản ánh của khách hàng, ngay từ năm 2010, khi công trình chưa thi công xong phần móng, nghĩa là chỉ đủ điều kiện huy động tối đa 20% tài chính theo luật định dưới dạng "hợp đồng góp vốn", thì SĐTL đã tiến hành ký kết hợp đồng mua bán (HĐMB) với hàng trăm khách hàng nhằm mau chóng thu tiền vượt quy định.

Luật sư Hồng Thái - Giám đốc Công ty Luật TNHH quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp khẳng định: "Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9 - Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1-7-2010 quy định rõ: "Chủ đầu tư chỉ được ký HĐMB nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản (BĐS) theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở... Cũng theo quy định tại Nghị định 71, khi chưa xây xong phần móng của công trình, chủ đầu tư có thể huy động 20% vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Trong trường hợp này, SĐTL đã ký kết HĐMB với các khách trong điều kiện cả hai tòa nhà 104 và 105 vẫn chưa thi công xong phần móng là trái với quy định của pháp luật".

Tham chiếu mẫu HĐMB của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở những dự án khác mới thấy rõ sự "kỳ quặc" trong hợp đồng của SĐTL tại dự án Usilk City. Anh N.T.Phương - một khách mua căn hộ tại tòa nhà 105 cho biết: "Sau khi ký kết vào HĐMB với SĐTL, chúng tôi mới ngã ngửa bởi trong tiến độ thanh toán chỉ nói đến nghĩa vụ nộp tiền của khách mà hoàn toàn không đả động tới tiến độ thi công công trình của chủ đầu tư. Hai lần thanh toán cuối cùng tuy gắn với tiến độ thi công của chủ đầu tư nhưng lại không quy định thời gian cụ thể. Căn cứ vào HĐMB này, mỗi khi đến thời hạn quy định, SĐTL liên tục giục khách hàng nộp tiền bằng cách gọi điện thoại trực tiếp hoặc gửi công văn... Đến nay, có hàng trăm khách mua nhà tại tòa nhà 104 và 105 đã nộp từ 55% đến 100% giá trị HĐMB khi công trình vẫn "nằm dưới lòng đất" và tiến độ bàn giao nhà đã chậm hơn 2 năm so với thời hạn cam kết trong HĐMB (quý IV-2013)". Chưa dừng lại, để tìm cách thoát khỏi tình trạng vi phạm hợp đồng "trên giấy tờ", liên tiếp từ đầu năm 2015 đến nay, SĐTL đã tổ chức nhiều cuộc họp với người mua để yêu cầu ký phụ lục HĐMB, gia hạn thời gian bàn giao nhà là năm 2018. Song, yêu cầu này của SĐTL đã không được chấp thuận.

Lời hứa không cánh mà bay

Không chỉ mập mờ ngay từ khâu lập HĐMB, SĐTL còn có nhiều vi phạm nghiêm trọng trong quá trình triển khai thi công các tòa nhà tại "đại dự án" Usilk City. Cách làm việc kỳ lạ của SĐTL thể hiện rõ ngay từ khi bắt tay thực hiện dự án, khi thi công ba tòa nhà đầu tiên là 101, 102 và 103 thuộc cụm CT1.

Theo HĐMB được ký kết, ba tòa nhà trên được chủ đầu tư khởi công vào quý II-2008 và chính thức bàn giao vào tháng 3-2012. Trong khi hầu hết người mua đều nghiêm túc thực hiện tiến độ thanh toán theo HĐMB thì ngược lại, phía SĐTL liên tục chậm tiến độ và lùi thời hạn giao nhà. Hiện nay, trong tổng số 629 căn hộ thuộc ba tòa nhà thuộc cụm CT1, có tới 241 hộ đã thanh toán 100% giá trị hợp đồng trong một chương trình khuyến mãi để được hưởng thêm diện tích sàn thương mại của chủ đầu tư từ tháng 6-2011; số còn lại đã thanh toán 90% giá trị hợp đồng. Về phía SĐTL, sau một thời gian dài ngừng thi công do gặp khó khăn về vốn, từ tháng 7-2012 SĐTL đã tổ chức 4 buổi họp mặt với khách hàng và đại diện khách hàng của cụm CT1. Tại những buổi họp này, phía chủ đầu tư luôn khẳng định đã nhận được cam kết cho vay vốn từ phía các ngân hàng lớn như BIDV, MB... với lời hứa "như đinh đóng cột" về thời hạn bàn giao nhà, đồng thời không quên giục giã người mua tiếp tục nộp tiền vào dự án. Nhưng, thực tế đến hết thời hạn theo cam kết, công trình vẫn không có tiến triển gì.

Trong khi tìm đủ mọi cách để "móc túi" khách hàng, nhưng những khoản tiền của SĐTL rót vào dự án lại rất nhỏ giọt. Tháng 7-2013, người mua lại một lần nữa "tưởng bở" khi chủ đầu tư thông báo tái khởi động dự án do có được hợp đồng tín dụng của Ngân hàng BIDV (chi nhánh Thanh Xuân) với giá trị 300 tỷ đồng. Tại cuộc họp giữa đại diện chủ đầu tư và khách hàng cụm CT1 ngày 21-7-2013, hai bên đã đi đến thống nhất "Khách hàng cùng chủ đầu tư cùng quản lý dòng tiền để đáp ứng các hoạt động tại dự án nhằm mục tiêu sớm bàn giao dự án cho khách". Theo đó, các khách hàng tự mở tài khoản tại BIDV và trong vòng 23 tuần, kể từ tháng 7-2013, sẽ chuyển số tiền phải thanh toán còn lại là khoảng 350 tỷ đồng vào tài khoản. BIDV chịu trách nhiệm trích số tiền trên từ tài khoản cá nhân của người mua vào tài khoản đồng sở hữu do Ban đại diện khách hàng và SĐTL mở. Quá trình thi công của nhà thầu được đặt dưới sự giám sát của SĐTL và BIDV. Phía SĐTL có trách nhiệm thanh toán với nhà thầu, sau khi khách hàng kiểm tra chứng từ, BIDV sẽ trích từ tài khoản đồng sở hữu trả cho SĐTL. Tuy nhiên, khi người mua đóng được 35 tỷ đồng thì phía SĐTL chỉ đưa vào dự án 27 tỷ đồng. Tiến độ thi công không mấy tiến triển, phía BIDV không giải ngân do lo ngại SĐTL không có khả năng trả nợ. Khách hàng hoàn toàn mất niềm tin vào chủ đầu tư, kế hoạch "khách hàng tự quản lý dòng tiền" vì thế cũng thất bại.

Ông Nguyễn Mạnh Tường - Ban đại diện khách hàng cụm CT1 cho biết: "Sau 5 lần lùi thời hạn nhưng đều thất hứa, đến nay đã quá hạn 3,5 năm theo HĐMB, SĐTL vẫn chưa thể bàn giao ba tòa nhà cụm CT1. Hiện cả ba tòa nhà 101 ,102 và 103 đều trong cảnh dở dang do chưa hoàn thiện các hạng mục: Tầng hầm B1 - B2; ốp đá, kính 4 khối đế; khu vực sảnh, cảnh quan, sân vườn tầng 1; hệ thống báo cháy, cứu hỏa; nội thất, trần, sàn trong các căn hộ... Sự bội tín của chủ đầu tư đã đẩy 629 gia đình cụm CT1 vào cảnh "sống dở chết dở". Nhiều gia đình do trót đầu tư toàn bộ vốn liếng vào dự án, không có chốn nương thân, đành phải dọn đến ở trong những căn nhà trống hoác, không đủ điều kiện sinh hoạt".