Ngăn chặn “nhà đất hai giá”

Tình trạng này khá phổ biến, xuất phát từ những bất cập trong quy định. Hiện có hai cách tính thuế mà người chuyển nhượng nhà, đất phải nộp, đó là dựa theo giá ghi trên hợp đồng mua bán và dựa theo khung giá đất do nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ giá hoặc thấp hơn khung giá này. Tuy nhiên, giá đất nhà nước quy định thường thấp hơn thị trường khá nhiều, trong khi người mua, bán có quyền thỏa thuận giá và giá ghi trên hợp đồng, chỉ cần bằng hoặc cao hơn mức giá đất nhà nước quy định.  

Tình trạng “nhà đất hai giá” ai cũng biết, nhưng cách nào ngăn chặn vẫn là “bài toán” khó. Thực tế, cơ quan thuế đã áp dụng nhiều giải pháp, từ tuyên truyền, mời người mua, bán ký cam kết khai đúng giá chuyển nhượng đến việc đối chiếu cơ sở dữ liệu để tính thuế… Theo đó, đã có nhiều trường hợp đã phải kê khai lại giá để tính thuế, song có lẽ đó chỉ là những giải pháp tình thế.

Giá mua bán nhà, đất và kê khai để nộp thuế không chỉ liên quan đến tài chính mà còn liên quan đến nhiều quy định khác, như: Đất đai, kinh doanh bất động sản…, nên xử lý tận gốc vấn đề có lẽ phải xóa được khoảng cách giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Cùng với đó, cần đánh giá toàn diện việc thực thi Luật Đất đai và các quy định liên quan nhằm khắc phục bất cập, hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý. Việc này không thể ngày một ngày hai mà đòi hỏi phải có thời gian dài.

Vì vậy, trước mắt cần xem xét việc tính toán, quy định giá đất hằng năm thay vì 5 năm/lần, dần đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá thị trường. Đi đôi với đó, cơ quan chức năng sớm xây dựng cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản trên nền tảng số, dễ kết nối, tra cứu…, từ đó quy định nguyên tắc giá giao dịch theo thị trường là cơ sở tính thuế, không phụ thuộc vào giá hợp đồng mua bán hay giá đất do UBND tỉnh, thành phố công bố.

Về chính sách thuế, cần nghiên cứu, hoàn thiện cả phương pháp tính thuế và miễn giảm thuế. Cách tính thuế đơn giản, dễ thu nhưng cũng phải bảo đảm bình đẳng. Hoạt động chuyển nhượng nhà, đất có đầy đủ hóa đơn, chứng từ, cơ sở pháp lý chứng minh thì nên áp dụng đúng giá khai báo. Thực tế cũng có không ít trường hợp chuyển nhượng bất động sản bị lỗ, nếu thu thuế thu nhập là điều bất hợp lý. Đối với quy định miễn, giảm thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản, cũng cần nghiên cứu thực tiễn để áp dụng hợp lý...

Kinh tế - xã hội phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số ngày càng tăng tất yếu dẫn tới giá trị bất động sản tăng. Khoản thu lợi từ đất đai này cần có chính sách điều tiết hợp lý, trong đó thuế thu nhập chỉ là một phần, trong khi các chính sách điều tiết khác như thuế đất, tài sản (với trường hợp sở hữu nhiều) lại chưa có, nên ngân sách nhà nước chưa huy động được nguồn thu, việc thu chưa thực sự bình đẳng. Vì vậy cũng cần sớm có chính sách điều tiết phù hợp.

Lúc này, việc siết quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất, xử lý việc trốn thuế là cần thiết. Song, để ngăn chặn tình trạng “nhà đất hai giá” thì phải xử lý từ gốc vấn đề - nguyên nhân chính làm phát sinh tình trạng trên.