Dùng “trọng tài” để hóa giải tranh chấp

Mặt trái có tính “mẫu số chung” là: Hầu như chung cư thương mại nào cũng phát sinh khúc mắc, mâu thuẫn. Tại không ít nơi, khúc mắc, mâu thuẫn thậm chí “chuyển hóa” thành vấn đề xã hội, đáng chú ý như một loạt vụ việc xảy ra mới đây.

Khúc mắc, mâu thuẫn giữa khách hàng - cư dân với chủ đầu tư hay ban quản lý các chung cư thương mại không chỉ xảy ra trên địa bàn Hà Nội mà phổ biến ở hầu khắp địa phương có sự phát triển của loại hình nhà ở này. Nguyên nhân rất đa dạng: Thực tế thiết kế, thi công sai so với quy hoạch; cách tính diện tích (thông thủy hay tim tường, có đúng, đủ); diện tích chung - riêng; quản lý, sử dụng quỹ bảo trì; chất lượng dịch vụ... Khúc mắc, mâu thuẫn dù phát sinh từ nguyên nhân nào đều có thể gọi là tranh chấp.

Trong những năm qua, tranh chấp liên quan chung cư thương mại không có xu hướng giảm. Nhiều tranh chấp tồn đọng, kéo dài. Trên địa bàn Hà Nội, mặc dù cơ quan quản lý nhà nước đã tích cực vào cuộc song thi thoảng tranh chấp liên quan chung cư thương mại lại nảy sinh. Giải quyết những tranh chấp này rõ ràng là việc không đơn giản.

Thực tế, có thể phân định hầu hết tranh chấp liên quan chung cư thương mại thành hai dạng: Thứ nhất, dạng phát sinh khi hệ thống văn bản pháp lý lĩnh vực này còn thiếu hoặc có “lỗ hổng”. Thứ hai, dạng phát sinh sau khi cơ quan quản lý nhà nước đã sửa đổi, bổ sung các điều khoản, hình thức chế tài nhằm hạn chế vi phạm nảy sinh. Với trường hợp thứ hai, không khó để cơ quan quản lý đứng ra giải quyết tranh chấp. Vấn đề ở đây là người thừa hành phải vào cuộc với trách nhiệm và sự công tâm.

Khó khăn nhất chính là giải quyết tranh chấp phát sinh ở dạng thứ nhất. Dù có lý do khách quan (hệ thống văn bản pháp lý còn thiếu sót) song giải quyết tranh chấp vẫn là yêu cầu quan trọng nhằm bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho khách hàng - cư dân và cả chủ đầu tư, đồng thời ngăn chặn phát sinh các vấn đề xã hội (gây mất trật tự công cộng). Ở đây, cần có sự thống nhất cao giữa chủ đầu tư (hoặc các “bị đơn” khác như đại diện ban quản lý, ban quản trị...) và khách hàng - cư dân trong lựa chọn đại diện cơ quan quản lý nhà nước (gồm người của cơ quan quản lý ngành và chính quyền địa phương chẳng hạn) làm trọng tài. Quyết định của trọng tài, trên cơ sở pháp lý và thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng, phải được xem là tối hậu. Để đạt được điều đó, không có cách nào khác, cả chủ đầu tư và khách hàng phải thương lượng, thỏa hiệp.

Một giải pháp khác là giải quyết tranh chấp thông qua tòa án. Các bên nên xem giải quyết tranh chấp thông qua tòa án là chuyện bình thường - điều rất phổ biến ở nhiều quốc gia. Trong trường hợp này, tòa án đứng ra làm trọng tài và quyết định của tòa án đương nhiên là tối hậu, có hiệu lực thi hành.

Tranh chấp chỉ có thể kết thúc thỏa đáng khi có trọng tài. Lựa chọn trọng tài - dù là đại diện cơ quan quản lý nhà nước hay tòa án - là hướng giải quyết khả thi giúp chủ đầu tư và khách hàng làm cho “ra ngô, ra khoai”, tránh những ồn ào “sư nói sư phải, vãi nói vãi hay” mà đôi bên đều mệt mỏi.

Về lâu dài, việc tiếp tục bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện quy định pháp lý liên quan chung cư thương mại rất cần kíp. Đồng thời, mỗi khách hàng trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ nên tìm hiểu kỹ các điều khoản. Bởi lẽ, khi đã đặt bút ký, dù hợp đồng giao kết có những điều khoản mà chủ đầu tư “cài” vào, có thể diễn giải theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, thì đương nhiên hợp đồng đó vẫn có hiệu lực, và người mua là bên chịu thiệt.