"Cuộc chiến" tín dụng bất động sản

Trong khi dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2015 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) muốn siết lại tín dụng cho vay với BĐS thì Bộ Xây dựng mới đây lại đề nghị kéo dài thời hạn cho vay gói 30 nghìn tỷ đồng. Tín dụng BĐS đang trong “cuộc chiến” để đi tới sự phát triển ổn định.

Thông tư 36, với những quy định về giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn cho hoạt động của tổ chức tín dụng (TCTD), ngay trong quá trình dự thảo sửa đổi, đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều, khiến dư luận quan tâm. Đa số các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, hoặc những người đầu cơ đang "ôm" nhiều nhà, đất để chờ giá BĐS tăng bán thu lời, những thay đổi trong dự thảo sẽ bị tác động thiếu tích cực. Theo chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Đức Hưởng: "Cuộc chiến" với tín dụng BĐS không khác gì "cuộc chiến" với vàng trước đây. Với các cá nhân đang sở hữu nhiều BĐS, Thông tư 36 điều chỉnh sẽ ảnh hưởng đến túi tiền của họ, nhưng với xã hội, đây là việc cần làm vì nếu không sẽ là "mầm mống" của căng thẳng, đưa lãi suất lên cao do nguồn vốn đổ vào BĐS quá nhiều. Thông tư 36, thực tế là "siết" tín dụng BĐS nhưng không gây ra "cơn sốc" và có kiểm soát. Dự báo cuối năm nay giá dầu tăng trở lại, BĐS cũng có dấu hiệu tăng giá, nếu tiếp tục "bung" với tín dụng BĐS sẽ khiến nền kinh tế gặp rủi ro. Nhiều người lo ngại nếu giảm tỷ lệ sử dụng các khoản huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% sẽ ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS, nhưng trên thực tế đây là quyết định tốt cho các nhà đầu tư BĐS tích cực, các doanh nghiệp (DN) khỏe, loại dần những nhà đầu tư lòng vòng, tiềm lực yếu.

Cùng quan điểm đó, chuyên gia tài chính - đầu tư, TS Đinh Thế Hiển cho rằng: "Thông tư này có thắt chặt BĐS không? Theo tôi, trong năm 2016 là không. Không nên quá lo lắng bởi dư địa cho vay trung, dài hạn là 540 nghìn tỷ đồng trong khi mới sử dụng 390 nghìn tỷ đồng. Doanh nghiệp BĐS tốt không sợ thiếu vốn. Nếu ban hành Thông tư 36 sửa đổi, chỉ có những người đầu cơ mới lo lắng và chùn bước. Trong tầm nhìn trung hạn, tôi cho rằng thông tư này rất hữu ích".

Tại sao tín dụng BĐS được ví như một "cuộc chiến"? Kịch bản đối với tín dụng BĐS cũng tương tự như vàng trước đây. Khi NHNN có chính sách chống "vàng hóa" bằng việc chọn thương hiệu SJC là thương hiệu vàng của quốc gia, thực hiện các phiên đấu thầu vàng… cũng vấp phải sự phản đối, vì người dân bỗng dưng phải mua vàng với giá "ngất ngưởng", cao hơn giá thế giới vài triệu đồng/lượng. Tiếp đó, NHNN dùng "nút thắt" là yêu cầu các TCTD ngừng nhận giữ vàng từ các tổ chức, cá nhân, không cho phép các sàn vàng hoạt động… khiến vàng đang từ kênh "găm" vốn hiệu quả, trở thành khó có thể thu lời. Những kỳ vọng đối với sự biến động của giá vàng không còn, tình trạng "vàng hóa", nhờ thế bị xóa bỏ. Nay, "cuộc chiến" với tín dụng BĐS cũng tương tự, vì động thái dừng nới lỏng tín dụng cho vay kênh này đã vấp phải sự phản đối của không chỉ DN, mà cả những nhà đầu tư, vì lo ngại giá BĐS sẽ không tăng, mà giảm cùng với sự ra đời của Thông tư 36.

Về việc NHNN điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%, theo TS Nguyễn Đức Hưởng, sẽ là bước thanh lọc đối tượng vay, chỉ có những đối tượng thật sự đủ điều kiện mới được chấp thuận vay vốn, còn những khách hàng yếu sẽ bị loại khỏi "cuộc chơi". Quy định này sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS, nhưng theo hướng phát triển bền vững, có kiểm soát.

Còn với gói 30 nghìn tỷ đồng, thời hạn được hưởng lãi suất ưu đãi cuối cùng là ngày 1-6-2016 cũng gây "sốc" với không ít người dân, đặc biệt là những người đang chờ đợi được ngân hàng giải ngân cho những khoản vay đã hoàn thành thủ tục từ trước đó. TS Nguyễn Đức Hưởng nhận định: Gói 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nhà ở là vấn đề xã hội, đa số đối tượng là những người đang không có nhà ở, có nhu cầu mua nhà thực sự, nhưng chưa được ngân hàng giải ngân. Lỗi của sự chậm trễ này không phải do người mua nhà, mà chủ yếu do chủ đầu tư, cũng như cơ chế cho vay. Thực tế là đã có nhiều người hoàn thành thủ tục xin mua nhà, nhưng do dự án chưa được triển khai nên ngân hàng chưa giải ngân, hoặc dự án mới dở dang nên các khoản vay của người dân chưa được đáp ứng toàn bộ. Vì thế, NHNN nên "nới' thời hạn cho vay ưu đãi với gói 30 nghìn tỷ đồng đến cuối năm, để những người chưa kịp hoàn thành thủ tục vay vốn trước ngày 1-6 vẫn có cơ hội.

Lý do cho việc có nhiều tổ chức, cá nhân đề xuất kéo dài thời gian của gói 30 nghìn tỷ đồng là nếu tính cả số tiền sẽ được giải ngân từ nay cho đến ngày 1-6, gói hỗ trợ nhà ở đã đi được 9/10 chặng đường, tức là ước tính có khoảng 27 nghìn tỷ đồng được giải ngân. Như vậy, chỉ còn khoảng 3 nghìn tỷ đồng của gói hỗ trợ này còn dở dang, nên nếu NHNN kéo dài thời gian hỗ trợ sẽ tạo thuận lợi hơn cho những người dân thực sự có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà.