Cần kiểm soát dòng tiền huy động vốn từ người mua nhà

Các chuyên gia cho rằng, dòng vốn này cần phải được kiểm soát chặt chẽ, để dòng tiền sử dụng đúng mục đích, bảo đảm tiến độ dự án.

Dẫn giải điều này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, theo Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 6-1-2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không quy định rõ tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải có sẵn được áp dụng đối với một hay nhiều dự án; cũng như chưa có quy định bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này dẫn tới việc một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng, trong khi chỉ có năng lực triển khai thực hiện một dự án.

Thậm chí, có chủ sở hữu “mỏng vốn”, sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau, không liên quan đến dự án, khiến dự án bị đình trệ; thậm chí không biết bao giờ xong khi chính sách tín dụng, thị trường có biến động... Hệ quả không chỉ dẫn đến việc xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà, trong đó phần lớn thiệt hại thuộc về khách hàng; mà còn làm dấy lên lo ngại đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản chân chính, uy tín.

Theo các chuyên gia bất động sản, thực tế trên thế giới, rất ít các nước cho phép chủ dự án được huy động vốn từ người mua nhà khi dự án đang xây dựng thông qua việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên tại Việt Nam, với đặc điểm là thị trường bất động sản mới nổi, có những năm hàng hóa sơ cấp - hàng dự án chiếm tới hơn 50% trên toàn thị trường - rất khác so với các thị trường khác. Ngoài ra, năng lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản còn thấp, doanh nghiệp cần thiết phải huy động vốn bằng cách ứng tiền trước từ khách hàng khi dự án đang xây dựng dang dở.

Để dòng tiền ứng trước của khách hàng sử dụng đúng mục đích, tránh xảy ra tranh chấp, các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần có quy định chặt chẽ, phù hợp hơn nữa để kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng, nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, để kênh dẫn vốn quan trọng này không bị “nghẽn”.

Đáng ghi nhận là, tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định chủ dự án, sàn giao dịch bất động sản chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán hàng hình thành trong tương lai. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà. Các chuyên gia cho rằng, điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về tài chính thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân.