Kinh nghiệm đầu tư shophouse sinh lời hiệu quả

Đối mặt với nhiều khó khăn

Shophouse thường được xây dựng ở khối đế của các chung cư cao tầng hoặc nhà liền kề. Loại căn hộ này đã và đang như một xu hướng đầu tư mới của giới kinh doanh bất động sản bởi tiềm năng khai thác kinh doanh song song với mục đích ở.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I-2025 của Savills Việt Nam (Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế Savills), 5 năm qua, nhà phố thương mại tại Hà Nội đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm từ 11-16%. Ba tháng đầu năm 2025, giá sơ cấp trung bình đối với nhà phố thương mại đạt khoảng 278 triệu đồng/m² đất, dù giảm nhẹ 12% so với quý trước nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m², phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai vẫn đang tồn tại.

Còn theo đơn vị tư vấn bất động sản CBRE, tính đến cuối quý I-2025, giá bán thứ cấp shophouse đạt trung bình xấp xỉ 214 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT), cao hơn 22% so với giá bán thứ cấp trung bình của biệt thự và liền kề. Tốc độ tăng giá của shophouse cũng có xu hướng cao hơn so với tốc độ tăng giá của phân khúc biệt thự, liền kề.

Tuy nhiên, trước những thay đổi nhanh chóng và những thói quen mới của người tiêu dùng, shophouse đang đối mặt với thực tế khó khăn là kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội cho biết, dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép”, vừa để ở vừa để kinh doanh, nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ.

Chuyên gia này lý giải, tỷ suất cho thuê thấp của các nhà phố thương mại trước hết là do sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ hay ngành hàng F&B (thực phẩm và đồ uống). Không chỉ được hỗ trợ truyền thông, khách thuê tại trung tâm thương mại còn được hưởng mức giá thuê ổn định trong thời hạn dài. Trong khi đó, shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu do đó khó bảo đảm tính ổn định trong dài hạn.

Tiếp đó, mô hình cho thuê của loại căn hộ này còn chưa linh hoạt. Nhiều trường hợp khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình trung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại.

Về tính pháp lý và vận hành, không giống như trung tâm thương mại có bộ phận quản lý chuyên trách hoàn thiện thủ tục, xin giấy phép kinh doanh, xử lý các vấn đề kỹ thuật, việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.

Để hiệu quả đầu tư bền vững

Dù đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được nhìn nhận là khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, đầu tư shophouse đòi hỏi nguồn vốn lớn và tầm nhìn dài hạn, thay vì kỳ vọng sinh lời ngay. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị tâm lý chấp nhận rủi ro bởi thị trường bất động sản có thể biến động và việc đầu tư vào shophouse sẽ đòi hỏi khả năng thích ứng với những thay đổi trong môi trường kinh doanh. “Các chủ sở hữu shophouse cũng cần cân nhắc việc cải tạo hoặc nâng cấp không gian bên trong shophouse để phù hợp với nhu cầu của khách thuê”, bà Nguyễn Hoài An nêu.

Để bảo đảm hiệu quả đầu tư bền vững, người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.

Cụ thể đối với vị trí, ngoài việc đặt ở vị trí đường lớn và tiếp cận thuận lợi, các nhà phố thương mại cần có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Sản phẩm nằm gần các công trình công cộng, trường học, khu văn phòng sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.

Về mặt thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng: Ở, cho thuê hoặc kết hợp cả hai. Hơn nữa, lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt. Hệ thống hạ tầng phụ trợ như thoát hiểm, thông gió, hút mùi cũng phải được tính toán kỹ lưỡng nếu muốn thu hút nhóm ngành F&B.

Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín hoặc có sự tham gia của các đơn vị thiết kế, thi công, giám sát dày dạn kinh nghiệm sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa sản phẩm ra thị trường.