Thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm 2023: Trầm lắng và ảm đạm

Cầu ổn định, cung hạn chế

Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm 2023, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, nhìn chung, thị trường vẫn chưa thoát khỏi trạng thái trầm lắng và ảm đạm. Nguyên nhân là do tác động bởi các yếu tố, như kiểm soát, thắt chặt tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn... Đặc biệt, Luật Đất đai 2013 được sửa đổi nên khách hàng cân nhắc rất kỹ thời điểm mua bán bất động sản.

Theo JLL Việt Nam (thuộc Tập đoàn Cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản quốc tế Jones Lang Lasalle), nhu cầu tìm mua bất động sản vẫn duy trì ổn định đối với những sản phẩm có giá bán vừa túi tiền. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở 6 tháng đầu năm 2023 tại Hà Nội hạn chế và phân khúc cao cấp vẫn chiếm phần lớn nguồn cung. Trong khi đó, thị trường biệt thự, nhà liền kề tiếp tục trầm lắng khi đa số các chủ đầu tư vẫn "khóa" hàng. Nếu như trong quý I-2023 ghi nhận 60 căn nhà liền thổ được mở bán mới (giảm 92,9% theo năm), thì quý II-2023 thị trường không ghi nhận dự án mở bán mới (ngoại trừ 54 căn mở bán tiếp theo của 2 dự án nhỏ ở khu vực phía Tây Hà Nội).

Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội (tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản) Đỗ Thu Hằng chia sẻ, điểm nổi bật trong 6 tháng đầu năm 2023 là các bộ, ngành, địa phương đã nỗ lực vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường bất động sản, giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp. Đặc biệt là Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11-3-2023 của Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản trong cả 3 nhóm vấn đề là pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội và chính sách điều hành kinh tế, tài chính, tiền tệ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường... Gần đây, UBND thành phố Hà Nội xem xét thu hồi các dự án chậm triển khai nhiều năm giúp tạo sự minh bạch cho thị trường, loại bỏ những dự án kém chất lượng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, tác động thực tế của chính sách hỗ trợ đến thị trường chưa nhiều; mức độ thẩm thấu nhìn chung vẫn còn hạn chế. Thị trường còn quá nhiều khó khăn, doanh nghiệp không tìm được dòng vốn, hàng trăm dự án vẫn “đắp chiếu” vì vướng thủ tục pháp lý,... Theo số liệu của Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng 2 thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã có khoảng 400 dự án đang trong tình trạng “đắp chiếu” vì vướng thủ tục pháp lý. Đến nay, sau rất nhiều nỗ lực, mới chỉ có 5 dự án tại thành phố Hồ Chí Minh được tháo gỡ...

Thị trường có “tan băng“?

Để phục hồi và vực dậy thị trường, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho rằng, cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp từ chính sách pháp luật, hoàn thiện hóa các luật: Đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản…, đến hỗ trợ bổ sung nguồn cung mới và định hướng rõ ràng cho thị trường; rút ngắn thời gian xem xét, phê duyệt các dự án. Đồng thời, cần có chính sách giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... hài hòa lợi ích chung, hướng đến phát triển thị trường ổn định, bền vững; chính sách tín dụng được tính đến một cách linh hoạt, hợp lý. Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông tiện ích giúp người dân dễ dàng di chuyển giữa các khu vực, tạo sự linh hoạt, phát huy tối đa nguồn cầu về nhà ở.

Về phía chủ đầu tư, cần linh hoạt trong việc tìm kiếm nguồn vốn phát triển dự án bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng như hợp tác đầu tư, kinh doanh đưa ra các sản phẩm tốt, chính sách giá, bán hàng hấp dẫn, đa dạng đáp ứng hầu hết các yêu cầu của người mua. Thêm vào đó, triển vọng thu hút được tín dụng/vốn từ các công ty/quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài vào khu vực trọng điểm đang rất tích cực. Các công ty/quỹ đầu tư này đang có mặt ở Việt Nam đã và đang nghiên cứu cơ hội đầu tư để có thể rót vốn. Đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước nếu khai thác được.

Theo dự báo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong 2 quý cuối năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng khó có sự bùng nổ về nguồn cung do áp lực bối cảnh kinh tế. Tuy nhiên, thị trường đang dần “thẩm thấu” những thay đổi tích cực về chính sách thời gian qua. Theo đó, nửa cuối năm 2023 là thời điểm thị trường bất động sản có thể bật trở lại từ điểm đáy và sẽ nhẹ nhàng đi lên. Nhu cầu nhà ở vẫn tập trung vào phân khúc giá cả vừa túi tiền, phục vụ mục đích ở thực.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp đánh giá, bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản thành phố Hà Nội nói riêng là tốt. Đặc biệt, trong giai đoạn này quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh, mạnh nên nhu cầu ở và đầu tư bất động sản rất cao.

Về nguồn cung trong thời gian tới, Savills Hà Nội nhận định, trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn hạn chế vì các giải pháp, chính sách có độ trễ. Trong đó, đối với căn hộ, có khoảng 10 dự án có thể ra thị trường từ nay đến cuối năm 2023. Xét về dài hạn, các quận, huyện: Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Hoài Đức sẽ có nguồn cung lớn nhất. Cụ thể, Nam Từ Liêm sẽ cung cấp tương đương 15% thị phần; Hoàng Mai với khoảng 13% thị phần; Hoài Đức sẽ mở bán số căn với 12% thị phần. Đối với nhà ở thấp tầng, trong vòng 2 năm tới, các huyện Đông Anh, Đan Phượng là nơi có dự án quy mô lớn được tung ra thị trường đến từ những chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước.

Đặc biệt, theo Savills Hà Nội, so sánh với nguồn cung căn hộ tương lai có thể có trong những năm sắp tới của thành phố Hà Nội (khoảng 95.200 căn - số liệu của Savills), nguồn cung nhà ở xã hội tương đương 59% nguồn cung nhà ở thương mại. Nguồn cung này sẽ góp phần giảm áp lực thiếu nhà ở giá hợp lý, vừa túi tiền, giúp nhiều người dân thực hiện được nhu cầu sở hữu nhà ở.