Cần "cây gậy" pháp lý để Hà Nội sử dụng hiệu quả nguồn lực từ đất

Đây là tiền đề để Hà Nội khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực này vào xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, công nghiệp, giao thông, chỉnh trang đô thị, phát triển Thủ đô theo hướng đô thị xanh, thành phố thông minh, hiện đại.

Hà Nội cần được giữ lại 100% khoản thu tiền sử dụng đất, thuê đất

Theo PGS.TS Lê Đức Tình, Trưởng khoa Trắc địa - Bản đồ và Quản lý đất đai - Trường Đại học Mỏ - Địa chất, đất đai là nguồn lực chính đóng góp cho sự tăng trưởng chung của các đô thị vệ tinh cũng như toàn vùng đô thị. Việc phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai; tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…, từ đó tạo chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành. Quản lý tốt nguồn lực này là yếu tố quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững của đô thị, đặc biệt là các đô thị vệ tinh.

Số liệu tổng kết 10 năm thi hành Luật Thủ đô năm 2012 cho thấy, việc thực hiện một số mục tiêu, giải pháp, quy định được đề ra trong Luật còn nhiều tồn tại, hạn chế trong các lĩnh vực: Quản lý, sử dụng đất, nhất là đất sử dụng cho các công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội, văn hóa, tôn giáo, công trình công cộng phục vụ cộng đồng, dân cư.

Việc phát triển nhà ở tại Hà Nội chưa đồng đều giữa các phân khúc. Diện tích sàn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, sinh viên, nhà ở tái định cư hoàn thành đạt tỷ lệ thấp so với tổng diện tích sàn nhà ở đã hoàn thành. Trong đó, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, đối tượng chính sách thiếu hụt khoảng 3,4 triệu mét vuông; nhà ở cho công nhân thiếu hụt khoảng 567 nghìn mét vuông; nhà ở tái định cư thiếu hụt khoảng 828 nghìn mét vuông... so với mục tiêu. Chỉ có nhà ở thương mại vượt mục tiêu song chưa đồng đều nếu xét theo địa bàn.

Đáng lưu ý hơn, việc triển khai lập Chương trình phát triển đô thị còn chậm; còn thiếu giải pháp huy động nguồn lực trong cải tạo, chỉnh trang tại các khu vực đô thị cũ (về hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc, nhà ở…).

Do đó, để xây dựng Thủ đô văn minh, văn hiến, hiện đại, yêu cầu đặt ra là cần quản lý, sử dụng hiệu quả, hợp lý nhất nguồn tài nguyên đất đai, phát huy tối đa công dụng của đất đai nhằm đạt hiệu ích sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất, đồng thời, giải quyết những vấn đề, thách thức đặt ra trong quá trình phát triển đô thị.

PGS.TS Lê Đức Tình đề xuất, cho phép Thủ đô được thành lập mới doanh nghiệp do Thủ đô nắm giữ 100% vốn điều lệ nhằm thực hiện trách nhiệm quản lý, khai thác quỹ đất của Thủ đô; di dời dân cư đang sinh sống trong các khu di tích lịch sử để mở đường theo quy hoạch, tái thiết đô thị; phát triển các chuỗi đô thị vệ tinh, đường Vành đai 4, từ đó sẽ dần thu hút dân số dịch chuyển ra...

Trong khi đó, luật sư Mai Bích Ngân, Giám đốc Công ty Luật TNHH Anh Trí Việt, nêu quan điểm, ngân sách thành phố Hà Nội cần được giữ lại 100% khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuộc thẩm quyền quản lý của thành phố để tạo nguồn lực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội và các dự án, công trình trọng điểm, có tính chiến lược của Thủ đô, Vùng Thủ đô, các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư, dự án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Đây là cơ sở hỗ trợ di dời các cơ sở, đơn vị thuộc danh mục phải di dời theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ và UBND thành phố Hà Nội.

“Bên cạnh đó, các giải pháp về phát triển nhà ở cần được Ban soạn thảo đưa ra cụ thể, quy định trách nhiệm cho đơn vị được giao nhiệm vụ. Biện pháp hỗ trợ đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư, bao gồm cả biện pháp đặt hàng trong các dự án nhà ở thương mại nhằm thu hút các nguồn lực đầu tư, nâng cao chất lượng nhà ở tái định cư, tạo sự đồng thuận của người dân”, luật sư Mai Bích Ngân đặt vấn đề.

Tạo cơ chế linh hoạt trong bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Đặc biệt quan tâm đến vấn đề làm thế nào để giải quyết hài hòa bài toán lợi ích của người dân trong quá trình quản lý đất đai, luật sư Nguyễn Ngọc Lan, Công ty Luật TNHH LS Ngọc Lan và Cộng sự, chỉ rõ bất cập không kể đến là giá đền bù thường thấp hơn giá thị trường.

“Hiện nay, vẫn tồn tại cơ chế hai giá trong việc tính toán bồi thường giải phóng mặt bằng và hạch toán chi phí đất đai đầu vào đã dẫn tới nhiều khó khăn, mâu thuẫn trong bồi thường, thu hồi đất. Việc quy hoạch sử dụng đất cần phải bảo đảm lấy ý kiến cộng đồng. Điều này cần phải được thể hiện rõ trong Luật Thủ đô và đảm bảo thực hiện trên thực tế”, luật sư Nguyễn Ngọc Lan nói.

Nêu quan điểm về vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cũng cho rằng, việc quy định một số nguyên tắc trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trên địa bàn Thủ đô cần rõ ràng cơ chế đặc thù mà Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) dành cho Hà Nội trong quản lý và sử dụng đất.

PGS.TS Lê Đức Tình nhận định, cơ chế hai giá, giá bồi thường quá thấp nên người dân chưa đồng tình. Ngoài ra, do không tính đủ chi phí đầu vào là đất đai nên dự án không thể hạch toán, kinh doanh hiệu quả. Nếu gỡ được điểm nghẽn này trước hết từ việc có cơ chế linh hoạt trong bồi thường; phân quyền cho HĐND, UBND thành phố Hà Nội trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đơn giản hóa trình tự, thủ tục, tạo sự chủ động, linh hoạt cho thành phố. Cùng với đó, quản lý tốt nguồn tài nguyên đất đai và những thách thức đặt ra trong quá trình phát triển đô thị, sẽ góp phần thu hút đầu tư. Đây là tiền đề để Hà Nội khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực vào xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, công nghiệp, giao thông, chỉnh trang đô thị, thúc đẩy sự phát triền bền vững của các đô thị, đặc biệt là đô thị vệ tinh.

Ở góc nhìn khác, PGS.TS Nguyễn Thị Nga (Trường Đại học Luật Hà Nội) cho biết, việc bảo vệ quỹ đất trồng lúa, đất rừng các loại hiện nay là cần thiết nhằm bảo đảm an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và các hệ sinh thái tự nhiên. Vì thế, Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) cần có cơ chế đặc thù để chính quyền thành phố chủ động trong việc khảo sát, đánh giá tính hiệu quả của việc giữ diện tích đất trồng lúa tại từng vị trí cụ thể; qua đó chính quyền cũng sẽ chủ động trong chuyển đổi chỉ tiêu, cơ cấu sử dụng đất lúa sao cho phù hợp và đạt hiệu quả cao.