Bất động sản trước “làn sóng” đầu tư mới

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy, việc ký kết Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương - TPP, Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU hay việc hình thành Cộng đồng kinh tế ASEAN mang lại triển vọng lớn cho thị trường BĐS. Ngày càng có nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài vào đầu tư, sinh sống tại Việt Nam, trong đó có cả doanh nghiệp kinh doanh BĐS với tiềm lực tài chính, công nghệ xây dựng tiên tiến. Không chỉ nhu cầu mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài gia tăng, các doanh nghiệp nước ngoài với tiềm lực tài chính mạnh sẽ đầu tư những dự án quy mô lớn, nhận chuyển nhượng dự án chậm tiến độ... Việc tham gia thị trường của nhà đầu tư nước ngoài cũng buộc doanh nghiệp trong nước phải cơ cấu lại, nâng cao năng lực, chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh.

Các phân khúc BĐS như văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp - chế xuất, nhà ở cao cấp đô thị… được dự báo có thể tăng 4%-5% nhờ "làn sóng" đầu tư nước ngoài. Công ty CBRE, đơn vị tư vấn và quản lý BĐS quốc tế cho biết, phần lớn khách hàng hỏi thuê văn phòng của CBRE là doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ thông tin, điện tử, ngân hàng, tài chính, bảo hiểm.

Tuy nhiên, một vấn đề được đặt ra là liệu "làn sóng" tập trung vào BĐS cao cấp có gây ra bất ổn với thị trường, nhất là tình trạng "bong bóng" như những năm trước? Theo Thứ trưởng Đỗ Đức Duy, quy luật và kinh nghiệm thực tế ở các nước cũng như ở Việt Nam những năm qua cho thấy, "bong bóng" BĐS chỉ xảy ra khi hội tụ các yếu tố như nền kinh tế không ổn định, phát triển quá "nóng"; các thị trường đầu tư khác không ổn định, kém hấp dẫn; nguồn cung BĐS chênh lệch giữa các phân khúc; chính sách tài chính - tín dụng lỏng lẻo, chuẩn cấp tín dụng quá dễ dãi; thiếu sự can thiệp của cơ quan quản lý… Từ đó, có thể nhận định, chưa có nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS ở Việt Nam. Cũng theo Thứ trưởng Đỗ Đức Duy, việc tăng giá hay gọi là "sốt" chỉ xảy ra cục bộ ở những dự án có vị trí đẹp, hạ tầng hoàn thiện, bảo đảm tiến độ và đặc biệt là chủ đầu tư uy tín. Nhìn chung toàn thị trường là dấu hiệu ấm lên, thanh khoản và giá cả ổn định, không đột biến.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, những năm trước là quá trình chuyển đổi từ cơ chế đất đai không có thị trường, chưa định giá trị, sang cơ chế thị trường do đó gây ra sốt giá đất gắn với "bong bóng" BĐS. Còn hiện tại, chưa thấy biểu hiện của "bong bóng" BĐS như giá, lượng giao dịch tăng hằng ngày, hằng tuần, mặt bằng giá cao hơn nhiều giá trị thực; tín dụng BĐS tăng nhanh… Trước đây, cứ bỏ tiền vào BĐS là thấy siêu lợi nhuận, nhưng hiện nay, khả năng sinh lời như vậy không còn và đòi hỏi phải có tính toán chuyên nghiệp.

Để thị trường phát triển tốt hơn, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, khi đã mở chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, có thể tiếp tục mở chính sách cho phép thế chấp BĐS ở Việt Nam cho các tổ chức tín dụng nước ngoài. Đây là cách tiếp cận vốn trung - dài hạn tốt nhất, ông Đặng Hùng Võ cho biết. Cùng với đó, cơ hội phát triển luôn phụ thuộc vào cách quản lý rủi ro trên thị trường, mà trước hết là bảo đảm tính minh bạch để nhà đầu tư lựa chọn. Tiếp đó là quản lý rủi ro về tài chính, giao dịch chuyển quyền, giao dịch tài sản hình thành trong tương lai. Quản lý rủi ro tốt, bảo đảm mọi giao dịch an toàn sẽ tạo sự hấp dẫn cho thị trường.