Vừa kiến tạo, vừa kiểm soát

Vốn cho thị trường bất động sản gồm: Ngân sách nhà nước (vốn mồi, vốn ưu đãi, giảm thuế); nguồn vốn nước ngoài; thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư); tín dụng ngân hàng; vốn tự có của doanh nghiệp và huy động từ đối tác. Nếu dòng tiền vào bất động sản không được sử dụng đúng mục đích, như để đầu cơ thay vì tạo lập nguồn cung, hay phát hành trái phiếu không có tài sản bảo đảm… có thể gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế.

Theo Bộ Xây dựng, quý I-2022, nhóm bất động sản dẫn đầu về giá trị phát hành trái phiếu, với tổng khối lượng là 17.211 tỷ đồng, chiếm hơn 43% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, 3 vấn đề được cảnh báo là lượng phát hành lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu (có trường hợp gấp 40 lần); kỳ hạn phát hành ngắn 3-5 năm trong khi thời gian triển khai dự án thường hơn 5 năm; tài sản bảo đảm là bất động sản, dự án nhưng việc định giá không sát thực tế.
Ngược lại, nếu siết dòng vốn vào thị trường bất động sản có thể dẫn đến dự án bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm. Cung - cầu thị trường khó kiểm soát, mất cân đối (cung không thể tăng, cầu không thể giảm). Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản sử dụng lượng vốn tín dụng ngân hàng lớn, là đầu ra của nhiều lĩnh vực khác nên sự đình trệ của thị trường bất động sản có thể làm cho nợ xấu ngân hàng tăng và giảm đà phục hồi kinh tế.

Như vậy, dòng vốn vào thị trường bất động sản phải cân bằng, hài hòa, vừa kiến tạo để thị trường phát triển nhưng cũng vừa kiểm soát rủi ro. Nói cách khác, dòng tiền phải lưu thông, không được tắc nghẽn, nhưng cũng phải nắn dòng tiền “chảy vào” đúng chỗ nhằm phát huy hiệu quả đầu tư.

Để làm được điều đó, trước hết phải minh bạch hóa, lành mạnh hóa thị trường bất động sản bằng cách công khai quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, thông tin dự án, qua đó ngăn chặn, xử lý tình trạng “thổi giá”, “sốt ảo” làm nhiễu loạn thị trường. Một vấn đề được kiến nghị lâu nay là nghiên cứu đánh thuế bất động sản nhằm ngăn chặn đầu cơ và thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Tiếp đó là đa dạng hóa các nguồn vốn vào thị trường, trong đó chú trọng nguồn vốn trung, dài hạn; nghiên cứu, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác bất động sản, chứng khoán bất động sản. Trái phiếu doanh nghiệp được coi là kênh huy động vốn hợp lý, song cần hoàn thiện thể chế (quy định xếp hạng tín nhiệm, tỷ lệ huy động, kiểm soát việc sử dụng vốn…) để không phát sinh rủi ro làm đổ vỡ thị trường. Cùng với đó là quy định phân nhóm bất động sản để có chính sách hướng dòng tiền phù hợp, đúng với nhu cầu thị trường.

Thực tế, tín dụng ngân hàng đang là dòng vốn lớn cung ứng cho thị trường bất động sản. Đến hết quý I-2022, dư nợ tín dụng với kinh doanh bất động sản lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. Nếu tính cả vay cá nhân mua nhà để ở, dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản lên tới hàng triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Vì thế, yêu cầu đặt ra với các ngân hàng là kiểm soát tỷ lệ tín dụng bất động sản hợp lý, ưu tiên dự án đủ cơ sở pháp lý, hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ - là phân khúc mà thị trường đang có nhu cầu thực.