Thị trường bất động sản: Giải pháp nào để vận hành lành mạnh?

Thêm vào đó, những chuyển động của thị trường tiềm ẩn nhiều hệ lụy nếu không được định hướng để vận hành an toàn, ổn định và lành mạnh.

Không ít thách thức

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng, thời gian qua, thị trường bất động sản gặp một số khó khăn, điển hình là tình trạng vướng mắc pháp lý của các dự án. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi xác định giá đất, giải phóng mặt bằng, giao đất cũng như huy động nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp…, dẫn đến có những dự án đã, đang triển khai xây dựng phải tạm dừng, giãn hoặc chậm tiến độ.

Nhìn nhận những “dự án treo” chính là thách thức lớn nhất của thị trường trong thời gian tới, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi nêu, hệ lụy khi những dự án này chưa được giải quyết hoặc giải quyết chậm sẽ khiến thanh khoản của thị trường và lòng tin người mua nhà bị giảm sút. Ngoài ra, một số nội dung pháp lý tại Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 vẫn cần làm rõ hơn, trong đó, có vấn đề tác động của việc xây dựng bảng giá đất mới, sao cho phản ánh đúng giá trị thực, tránh tình trạng giá ảo, để tính toán thuế đất, chi phí đầu tư và giá bán bất động sản…

“Các luật mới có liên quan đến thị trường bất động sản đã được ban hành và có hiệu lực thi hành nên một số vướng mắc, khó khăn về thể chế, quy định pháp luật cơ bản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản đã có sự cải thiện. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế, do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới thực sự đi vào cuộc sống”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cho biết.

Trong bối cảnh nhiều khó khăn như vậy, một số dấu hiệu thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản thời gian qua đã xuất hiện. Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, đó là hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. Một số cá nhân, tổ chức lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi khiến thị trường thiếu ổn định và minh bạch. Ngoài ra, giá nhà đất, đặc biệt là căn hộ chung cư tăng đột biến tại một số đô thị lớn trong cả nước đã làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua giảm, nhất là phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập của số động người dân.

Giải pháp để thị trường lành mạnh trở lại

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng thông tin, trước thực trạng kể trên, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có nhiều chỉ đạo, định hướng quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững. Trong đó, Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành và địa phương đẩy mạnh phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư và giải quyết các thủ tục về đất đai, xây dựng cho các dự án nhà ở xã hội, để đạt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành ít nhất khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân.

Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các cơ quan chức năng thường xuyên theo dõi, giám sát tình hình thị trường bất động sản để kịp thời có biện pháp ngăn chặn tình trạng "phát triển nóng" hoặc "đóng băng", cũng như việc tung tin đồn, đầu cơ thổi giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã được chỉ đạo tiếp tục rà soát và thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản; chỉ đạo các ngân hàng thương mại có giải pháp phù hợp, hiệu quả để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn.

“Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới có thể câu kết gây nhiễu loạn thị trường; cũng như tập trung chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc các địa phương đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tăng nguồn cung cho thị trường. Bộ Xây dựng cũng sẽ tăng cường quản lý, phối hợp với các tỉnh, thành phố thực hiện thanh tra, kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản trên địa bàn, đặc biệt là tại các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng khẳng định.

Cùng góc nhìn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho rằng, để giảm thiểu các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, mang tính đầu cơ và tình trạng mất cân đối nguồn cung giữa các phân khúc khiến giá bất động sản tăng cao, giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực, đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá đất, đặc biệt là quản lý, giám sát, xử lý vi phạm của những người hành nghề môi giới bất động sản…

Bên cạnh đó, công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng là những vấn đề nan giải trong quá trình thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, dẫn đến kéo dài thời gian triển khai của nhà đầu tư. Để tháo gỡ những vấn đề này đòi hỏi phải điều chỉnh quy trình thủ tục đầu tư đơn giản hơn, giảm trung gian và giảm thời gian giải quyết. Các cơ quan trong hệ thống quản lý nhà nước cũng cần phối hợp chặt chẽ, nhất quán nhằm giải quyết từng khâu thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản một cách nhanh chóng, thông suốt.