TP Hồ Chí Minh: Ngăn "sóng" giá đất nền trước khi "vỡ"

"Hét" giá

Trong vai người mua đất, chúng tôi tìm đến một lô đất có diện tích 113m2, vị trí nằm trên tuyến đường cắt ngang Nguyễn Thị Định (phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2). Một người tự xưng là chủ đất, trên tay cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao) "hét" giá lên tới 38 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo quy định trong bảng giá đất ở quận 2 (ban hành kèm theo Quyết định số 30/2017/QĐ-UBND ngày 22-7-2017 của UBND TP Hồ Chí Minh) thì giá đất mặt tiền tuyến đường Nguyễn Thị Định chỉ dao động 7,5 - 9,8 triệu đồng/m2 (tùy vị trí). Như vậy, giá đất thị trường của lô đất trên cao gấp khoảng 4 lần giá quy định của thành phố.

Ghi nhận cho thấy, dù giá đất rất cao nhưng tốc độ mua bán, chuyển nhượng nhanh chóng mặt. Nhiều người chỉ cần đặt cọc 200 triệu đồng cho lô đất 2 tỷ đồng, vài ngày sau đã có người khác trả giá cao hơn để mua lại. Cứ thế, việc mua đi bán lại tiếp tục diễn ra, và chỉ cần vài trăm triệu đồng, một người dễ dàng trở thành "cò" đất chuyên nghiệp.

Theo một công ty nghiên cứu thị trường có trụ sở tại TP Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đất nền tại TP Hồ Chí Minh đều có thanh khoản cao, tốc độ ra hàng nhanh. Chỉ riêng khu Đông (gồm quận 2, quận Thủ Đức, quận 9) chiếm đến 52% nguồn cung và 62% lượng tiêu thụ của toàn thị trường đất nền thành phố. Trong khi đó, tỷ lệ tiêu thụ của khu vực này đạt tới 100%. Điều đáng chú ý, quý I-2018, giá đất khu Đông tăng 10% so với quý trước, riêng quận 2 tăng tới 20% so với quý trước.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng "sốt" đất nền. Trong đó, có 5 nguyên nhân chính: Thứ nhất, tư duy "đất là vĩnh viễn" vẫn còn ảnh hưởng đến người mua. Thứ hai, thường sau Tết là thời điểm tái đầu tư từ lợi nhuận hoạt động sản xuất kinh doanh của năm trước. Thứ ba, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác. Thứ tư, thị trường đất nền tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Thứ năm, rầm rộ các thông tin quy hoạch vùng, phát triển hạ tầng giao thông từ TP Hồ Chí Minh tới các tỉnh lân cận.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, từ sau vụ cháy chung cư Carina Plaza (quận 8), nhiều người có tâm lý chuyển sang đầu tư đất nền. Một số đầu nậu, "cò" đất lợi dụng tâm lý này để đầu cơ, "thổi" giá phân khúc đất nền phân lô vùng ven thành phố. Bên cạnh đó, việc siết chặt hoạt động phân lô, tách thửa khiến nguồn cung đất phân lô hiện nay trở nên khan hiếm, không đủ cầu nên giá tăng cao.

Sẽ nhiều hệ lụy, nếu...

Dự báo, trong năm 2018, thị trường đất nền TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh còn tiếp tục thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các chủ đầu tư và người mua. Tuy vậy, "cơn sốt" này sẽ gây ra những hệ lụy nếu tiếp tục kéo dài và giá tăng không được kiểm soát. Cụ thể là nguy cơ bong bóng bất động sản lặp lại. Trong khi đó, việc giao dịch nhiều lần trên cùng một lô đất sẽ làm cho thị trường mất cân đối, kéo theo tiến trình đô thị hóa đình trệ, đi ngược lại với mục tiêu phát triển đô thị bền vững của thành phố.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển (chuyên gia kinh tế) cho rằng, làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền chỉ tác động tích cực đến nền kinh tế khi được kiểm soát chặt chẽ và có những điều kiện phù hợp. Để kênh đầu tư này tác động tích cực, cần có sự giám sát và phản ứng kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước. Đồng thời, phải có sự minh bạch của tất cả các thành phần tham gia thị trường, nỗ lực của chính quyền địa phương cũng như của các chủ đầu tư, sự thận trọng và thông minh của người mua.

Còn theo ông Huỳnh Phước Nghĩa (Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh), các đối tượng đầu cơ thường lợi dụng những khu đất bỏ trống để "thổi" giá nhằm mua đi bán lại kiếm lời. Chính vì vậy, để ngăn chặn "cơn sốt" đất, Nhà nước nên đánh thuế nặng những khu đất bỏ trống, hoang phế, trì hoãn xây dựng nhằm cắt đứt dòng tiền "chết" nằm trong đất. Nhà nước cũng có thể cân nhắc đánh thuế lũy tiến mảnh đất thứ hai, thứ ba trở đi để chống đầu cơ. Ngoài ra, cũng theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, cần thắt chặt tín dụng đối với hoạt động giao dịch là đất chưa xây dựng, chưa đưa vào khai thác. Ngân hàng hạn chế cho vay, hoặc cho vay với lãi suất cao đối với người vay để đầu tư đất nền.

Từ đầu năm đến nay, UBND TP Hồ Chí Minh đã có nhiều giải pháp mạnh để chống đầu cơ đất đai, chống tăng giá đột biến, trong đó có giải pháp nâng cao năng lực quản lý quy hoạch, sử dụng đất trên địa bàn. Ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh cho biết, thành phố đang xây dựng cơ sở dữ liệu dùng chung và hệ sinh thái dữ liệu mở của thành phố, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai, quy hoạch. Cơ sở dữ liệu này sẽ giúp các sở, ban, ngành, quận, huyện có đầy đủ thông tin để quản lý mọi hoạt động liên quan đến thị trường bất động sản, đồng thời giúp thị trường trở nên minh bạch, chuyên nghiệp hơn.

Ngay trong năm nay, thành phố sẽ tăng cường siết chặt thu thuế hoạt động giao dịch nhà đất, trọng tâm là tiền thuế sử dụng đất. Điều này cũng góp phần hạn chế tình trạng “đẩy” giá đất nền.