Thị trường chung cư loạn: Chỗ ế ẩm, nơi cháy hàng ăn chênh

Hơn một năm sau ngày mở bán, căn hộ dự án Kim Văn Kim Lũ vẫn tiếp tục là điểm nóng của thị trường. Với mức giá từ 12-14 triệu đồng/m2, toàn bộ 600 căn hộ chung cư CT11 đã được khách hàng và giới đầu tư “ôm” hết chỉ trong ngày đầu mở bán. Đầu năm 2014, khi thời gian giao nhà đến gần, khách hàng phải bỏ ra số tiền chênh lệch lên tới 200 triệu đồng để mua được căn hộ có giá 500 triệu đồng.

Tương tự như vậy, dự án CT12 cũng đang có mức giá chênh từ 50-100 triệu đồng/căn. Dự án VP5 Linh Đàm (Hà Nội) công bố giá bán 14-16 triệu đồng/m2 nhưng người muốn mua được chào mời mức chênh cắt cổ, từ 100 triệu đến 280 triệu đồng/căn.

Hiện tượng “nổi sóng” cục bộ ở nhiều dự án. Dự án CT2 Trung Văn (huyện Từ Liêm) của Vinaconex 3 giá chênh căn hộ diện tích nhỏ lên tới 50 triệu đồng/căn. Ngay đến cả những dự án chung cư cao cấp gần hoàn thiện, vị trí đẹp, nằm ngay khu trung tâm cũng có giá chênh như Mandarin Garden, N04 Đông Nam Trần Duy Hưng,...

Phân khúc căn hộ đang có sự trái ngược nhau

Trong khi đó, một số chủ đầu tư đang tìm mọi cách để giải quyết số căn hộ. Nam Cường đang chào bán căn hộ tại Dương Nội với giá từ 900 triệu đồng. Khách hàng chỉ cần đóng trước 300 triệu đồng, được vay vốn từ 15-20 năm, 0% cho phần lãi phát sinh năm đầu tiên.

Dự án Hyundai Hillstate đang chào bán các căn hộ đã hoàn thiện với mức giá từ 23 triệu đồng/m2. Khách hàng sẽ được nhận nhà ngay sau khi thanh toán 30% giá trị căn hộ, 70% còn lại sẽ được thanh toán trong vòng 1 năm không tính lãi suất.

Hai dự án bị “cắt lỗ” mạnh nhất thị trường hiện nay là Golden Land (75 - Nguyễn Trãi) và Golden Place (Mỹ Đình, Từ Liêm) với mức tương ứng 800 triệu đồng/căn và 500 triệu đồng/căn.

Phân khúc chung cư tiếp tục đón nhận một lượng lớn căn hộ chào bán. Điển hình như CT1 Trung Văn giá 21 triệu đồng/m2, Tay Ho Residence giá từ 24,8 triệu đồng/m2, The 102 Residences (23 triệu đồng/m2, chung tư Tân Việt từ 13,5 triệu đồng/m2, Victoria Văn Phú từ 15 triệu đồng/m2.

Tác động của những chính sách mới về phát triển nhà ở, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu dần ấm lên. Khảo sát cho thấy, hiện tượng “cháy hàng” chỉ diễn ra ở những dự án chung cư có diện tích nhỏ, giá trung bình đủ điều kiện tiếp cận với gói 30.000 tỷ đồng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 2/2014, tổng số tồn kho khoảng 12.601 tỷ đồng, giảm gần 369 tỷ đồng (2,8%) so với tháng 12/2013; trong đó tồn kho căn hộ chung cư là 3.164 căn tương đương 3.565 tỷ đồng.

Lượng chung cư tồn kho cũng chủ yếu tập trung ở những khu vực xa trung tâm thành phố, điều kiện hạ tầng chưa đồng bộ như một số chung cư tại quận Hà Đông hoặc những căn hộ có diện tích lớn trên 100 m2, giá bán cao.

Rục rịch tăng giá căn hộ

Thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang dần có dấu hiệu tăng giá trước ngày 8/4, thời điểm thông tư mới về cách tính diện tích căn hộ có hiệu lực. Dự án Hòa Bình Green City dự kiến sẽ tăng 10% từ ngày 15/3. Thăng Long Number One sẽ tiếp tục tăng giá lần thứ 4. Hiện dự án đang được bán với giá 30,8 triệu đồng/m2. Golden West sẽ tăng lên khoảng 26 triệu đồng/m2, thay vì mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 trước đó.

Dự án CT1 Trung Văn (huyện Từ Liêm, Hà Nội) cũng đưa ra hai mức giá 21 triệu đồng/m2 tính tim tường, 23,5 triệu đồng/m2 theo cách tính thông thủy (mức giá đã bao gồm VAT và 2% phí bảo trì).

Theo lý giải của các chủ đầu tư, với cách tính mới, diện tích căn hộ sẽ giảm từ 6-10% so với cách tính theo tim tường, dẫn đến giá căn hộ trên mét vuông tăng lên, nhưng tổng giá trị căn hộ vẫn được giữ nguyên. Mặc dù vậy, nhiều chủ đầu tư vẫn khẳng định, việc tăng giá do thị trường, không liên quan tới việc điều chỉnh cách tính diện tích căn hộ.

Đơn vị phân phối dự án Golden West cho rằng, việc tăng giá do mức giá trước đó khá thấp so với thị trường. Sản phẩm căn hộ tại dự án này cũng được đánh giá khá phù hợp nhu cầu hiện nay. Tuy nhiên, dự án này mới triển khai phần móng, Theo kế hoạch, dự án sẽ được đưa vào sử dụng vào cuối năm 2015.

Nhận định về thị trường, đại diện đơn vị tư vấn cho rằng, sự quan tâm của các nhà đầu tư sẽ khá cao trong năm 2014 và trong 2015 với số lượng các giao dịch tăng lên, theo như xu hướng được nhìn thấy trong năm 2013. Nhà đầu tư vẫn còn đang thận trọng, đồng thời theo dõi các nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc xử lý các vấn đề của ngân hàng và chờ đợi các sửa đổi của Luật Đất đai có hiệu lực.