Phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội: Gỡ vướng để giúp dân an cưBài 3: Gỡ nút thắt nguồn vốn

Tiền có nhưng... khó cho vay

Tại Nghị quyết số 33/NQ-CP năm 2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Gần đây, ngoài 4 ngân hàng thương mại nhà nước gồm Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam (VietinBank) tham gia với 30.000 tỷ đồng/ngân hàng, đã có thêm Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong (TPBank) tham gia với 5.000 tỷ đồng. Tổng quy mô gói tín dụng hiện được nâng lên 125.000 tỷ đồng.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn vốn hỗ trợ bước đầu đã hình thành, tuy nhiên việc giải ngân còn chậm. Đến nay, các ngân hàng cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền 7.000 tỷ đồng. Trong đó, có 8 dự án nhà ở xã hội tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng. Trong khi đó, người mua nhà được giải ngân 6 tỷ đồng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chỉ ra một số hạn chế ngay từ khâu công bố danh mục nhà ở xã hội đủ điều kiện vay. Trong số 127 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 114.934 căn được khởi công xây dựng mới, chỉ có 68 dự án đủ điều kiện vay, với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng.

Mức lãi suất cao và thời gian hưởng ưu đãi ngắn cũng khiến nhiều chủ đầu tư băn khoăn. Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - Becamex Nguyễn Văn Thanh Huy nêu, dù Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần hạ lãi suất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nhưng với lãi suất áp dụng trong nửa đầu năm 2024 (8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5%/năm đối với người mua nhà), cùng thời hạn được hưởng lãi suất ưu đãi ngắn (3 năm đối với chủ đầu tư, 5 năm đối với khách hàng cá nhân), gói tín dụng này vẫn chưa thực sự thu hút người vay.

“Nếu chúng ta kéo dài thời gian vay thì sẽ tạo điều kiện lớn cho người lao động được sở hữu nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Thanh Huy kiến nghị.

Trong khi đó, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn kiến nghị, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cần được áp dụng cho cả khách hàng đã mua những dự án đã hoàn thành nhưng chưa được tiếp cận tín dụng ưu đãi. Kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội trước đây kết thúc, nhiều khách hàng là người dân, công nhân, cán bộ chiến sĩ lực lượng vũ trang khi mua nhà không được hưởng ưu đãi.

Đại diện nhiều doanh nghiệp cũng khẳng định đã được ngân hàng tiếp cận, hướng dẫn thủ tục cũng như phổ biến điều kiện tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, vẫn có nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai dự án nhà ở xã hội khiến doanh nghiệp chưa mặn mà với gói tín dụng này.

Đơn cử như một số dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý, về giải phóng mặt bằng, về thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn tới việc các tổ chức tín dụng chưa có cơ sở để cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án. Mặt khác, những hạn chế về giới hạn tỷ suất lợi nhuận cũng khiến dự án nhà ở xã hội kém hấp dẫn hơn các loại hình nhà ở thương mại.

“Cần đơn giản hóa tối đa điều kiện cho vay bởi dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt thì đương nhiên được cho vay, không cần xem các điều kiện nào khác nữa và chúng ta cho vay theo lộ trình của dự án, không sợ nguồn vốn đó thất thoát”, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân kiến nghị.

Xem xét hạ mức lãi suất cho vay

Lý giải về mức lãi suất cao, Phó Tổng Giám đốc VietinBank Đỗ Thanh Sơn phân tích, bản chất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là từ nguồn vốn thương mại của ngân hàng, không có hỗ trợ từ ngân sách nhà nước. Trong đó, cơ sở xác nhận lãi suất cho vay là lãi suất cho vay thương mại bình quân của 4 ngân hàng có vốn nhà nước.

“Mặc dù các ngân hàng thương mại dành nguồn lực ưu tiên cho chương trình nhưng mức lãi suất cho chủ đầu tư, người mua nhà vẫn chưa đủ hấp dẫn so với các chương trình hỗ trợ từ nguồn vốn ngân sách nhà nước”, ông Đỗ Thanh Sơn nêu.

Do đó, để có được lãi suất thực sự phù hợp với người mua nhà, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ, Phó Tổng Giám đốc VietinBank Đỗ Thanh Sơn đề nghị Chính phủ xem xét thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, tạo nguồn vốn ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội.

Trên cơ sở nguồn ưu đãi này, lãi suất cho vay có thể thấp hơn mức cho vay thương mại bình thường trên thị trường. Ngoài ra, cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò đầu mối. Việc lựa chọn, xác định người mua nhà có thể nên giao cho chủ đầu tư dự án để tăng chủ động trong khâu bán hàng, đồng thời mở rộng đối tượng, nới lỏng điều kiện đối với người được mua nhà ở xã hội.

Góp ý ở góc độ một ngân hàng đang nghiên cứu rất kỹ vấn đề nhà ở xã hội, Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) Hồ Hùng Anh cho biết, đã có đề án gửi Ngân hàng Nhà nước đề xuất tạo cơ chế chung cho các ngân hàng thương mại cùng tham gia. Ngân hàng này đề xuất 1 gói khoảng 30.000 tỷ đồng cho vay với lãi suất cố định là 4,8% trong vòng 5 năm như Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng Nhà nước cho phép xem xét về khung tín dụng, bù đắp chính sách lãi suất và rủi ro.

Trước các kiến nghị, đề xuất trên, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định sẽ chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục giảm lãi suất và triển khai quyết liệt gói 120.000 tỷ đồng. Ngân hàng Nhà nước giao cho các đơn vị chức năng làm việc trực tiếp với Ngân hàng Techcombank về đề xuất gói 30.000 tỷ đồng để báo cáo, tham mưu Thủ tướng Chính phủ.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cũng nhấn mạnh, lãi suất thay đổi theo thời gian, biến động của thị trường nên các ngân hàng đã tính toán để đưa ra lãi suất hỗ trợ trong 3-5 năm, còn thời hạn vay có thể từ 10 đến 30 năm, tùy vào thỏa thuận của tổ chức tín dụng với người vay.

Tại hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Ủy viên Bộ Chính trị, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính giao Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước lớn chung tay cùng doanh nghiệp nghiên cứu, xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua với thời gian 10-15 năm và lãi suất thấp hơn từ 3-5% so với cho vay thương mại; đồng thời nghiên cứu, xem xét hạ mức lãi suất cho vay nguồn vốn hỗ trợ 120.000 tỷ đồng sao cho phù hợp.

Cuối tháng 3-2024, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng truyền đạt ý kiến của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ lãi suất, tháo gỡ khó khăn cho phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp các cơ quan liên quan nghiên cứu, đề xuất phương án phát hành trái phiếu chính phủ, hỗ trợ lãi suất cho hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội, báo cáo Thủ tướng trong tháng 4-2024.

Việc gỡ “nút thắt” từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, cùng với các giải pháp hỗ trợ tài chính khác hy vọng sẽ mang lại tín hiệu vui cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư và người dân khi được hỗ trợ về nguồn vốn vay thực sự ưu đãi.

(Còn nữa)