Phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội: Gỡ vướng để giúp dân an cưBài cuối: Giảm thủ tục - đột phá tư duy

Đến nay, việc đồng bộ về thủ tục pháp lý được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, cùng có hiệu lực từ ngày 1-1-2025, được kỳ vọng sẽ tạo ra những trợ lực giúp phát triển các dự án nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Thêm nhiều trợ lực chính sách

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải, việc thông qua Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã khơi thông nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, cắt giảm thủ tục hành chính, tăng cường ưu đãi cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó, Luật Nhà ở được xem là một trong những căn cứ quan trọng về chiến lược phát triển nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng.

Theo Luật Nhà ở 2023, quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội thuộc trách nhiệm của từng địa phương, không chỉ giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho chủ đầu tư, mà còn có lợi cho người mua nhà. Bởi qua việc nắm rõ thông tin về nhu cầu của người dân, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.

Bên cạnh đó, Luật cũng quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ đất của dự án, không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục thực hiện dự án.

“Những điểm mở trong các luật mới và sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Chính phủ sẽ góp phần tích cực giúp phân khúc nhà ở xã hội đủ lực để phát triển và đạt kết quả ấn tượng trong năm 2024, khi nhu cầu đối với phân khúc này tiếp tục gia tăng”, ông Hoàng Hải nhìn nhận.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách rất quan trọng và thiết thực, giảm thiểu khó khăn trong quá trình tiếp cận cho người dân khi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, quy định người mua nhà chỉ cần "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng" đã tháo gỡ cho cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình xác nhận hồ sơ.

Điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội đã theo hướng thông thoáng hơn, không chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại. Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 đã bãi bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng nêu nhiều thông tư, nghị định Bộ đã ban hành theo hướng rút ngắn thủ tục hành chính. Cụ thể, theo Thông tư số 03/2023/TT-BXD ban hành ngày 28-4-2023 sửa đổi Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16-8-2021, các dự án chưa có quy hoạch chi tiết được phép sử dụng quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung tại những khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu để đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án, rút ngắn thủ tục hành chính.

Thực hiện yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện việc xây dựng 5 nghị định, trong đó có 3 nghị định liên quan đến Luật Nhà ở (Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Nghị định về đầu tư và phát triển nhà ở xã hội) và 2 nghị định liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản để đẩy sớm việc thi hành 2 luật là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản từ ngày 1-7-2024.

Xác định trúng mục tiêu

Nêu kiến nghị tại hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng Chính phủ chủ trì ngày 16-3 vừa qua, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, cần xác định đúng hơn mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Từ câu hỏi chúng ta giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp hay giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp, chuyên gia này nêu cảm nhận, thời gian vừa qua, chương trình phát triển nhà ở xã hội đang hướng đến việc giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp.

“Chúng ta biết rằng với người thu nhập thấp, việc trang trải cuộc sống cũng đã khó khăn thì làm sao có tiền tiết kiệm, tích lũy để trả tiền lãi, trả tiền vốn vay. Một đại diện doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội nói rằng sau một thời gian kiểm lại thì đến 80% số người mua không còn ở đấy và đã bán lại. Vậy rõ ràng trong điều kiện người ta có thu nhập thấp thì trước tiên họ phải tìm cách lo cuộc sống. Vì vậy, chúng ta cần quan tâm nhiều hơn đến chương trình phát triển nhà ở xã hội cho thuê, với những điều kiện ưu đãi khác biệt hơn so với các chương trình hiện nay”, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường đề xuất.

Trên cơ sở đó, ông đưa ra đề nghị cụ thể về việc quy hoạch những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp để xây dựng quỹ nhà ở cho thuê, đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp về chỗ ở. Loại nhà này được đề nghị sử dụng nguồn vốn vay thật sự ưu đãi, dài hạn với lãi suất thấp.

“Nếu doanh nghiệp bỏ vốn ra đầu tư để cho thuê thì tiền thuê không đủ chi phí vận hành chứ không nói đến việc thu hồi vốn đầu tư. Vốn này phải là vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc thậm chí là vốn ngân sách nhà nước. Như vậy mới giải quyết được một phần nhu cầu chỗ ở và đương nhiên chúng ta vẫn phải phát triển chương trình thứ 2 là đáp ứng nhu cầu của những người có khả năng mua được nhà”, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường phân tích thêm.

Cùng quan điểm này, Tiến sĩ Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách, tiền tệ quốc gia cho rằng, cần xác lập quan điểm rõ ràng: Nhà nước có trách nhiệm lo chỗ ở cho người dân chứ không có trách nhiệm lo sở hữu nhà ở cho mọi người. Chính vì vậy, Nhà nước hoặc các doanh nghiệp cần tạo dựng quỹ nhà ở cho thuê.

Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhận định, việc ưu đãi và tăng tỷ trọng nhà cho thuê không chỉ góp phần giải quyết vấn đề mất cân đối cung cầu của thị trường bất động sản mà còn là yếu tố đẩy nhanh tiến trình thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Đối với các khu công nghiệp cần áp dụng chủ yếu phương thức cho thuê và cho phép doanh nghiệp là chủ thể trong việc tổ chức cho người lao động của mình thuê nhà ở.

“Nhà ở có 3 hình thức: Bán, thuê mua, thuê. Trường hợp bán thì liên quan đến sở hữu, kể cả thuê mua cũng là sở hữu trong tương lai, nhưng quỹ nhà ở thuê là rất quan trọng đối với đối tượng thu nhập thấp. Do đó, đề nghị các bộ, ngành cân đối tỷ lệ giữa cho thuê và sở hữu nhà”, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn nêu.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nêu thực tiễn, kết quả khảo sát của Liên đoàn Lao động thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, 60% trong số 3 triệu người nhập cư, công nhân lao động có nhu cầu thuê nhà để ở, với giá thuê dao động trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng. Chi phí thuê nhà chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập thì họ chịu được.

Và trong khi Nhà nước chưa giải quyết được vấn đề nhà ở cho thuê, đã có 60.470 cá nhân, hộ gia đình xây dựng các khu nhà trọ cho thuê. Trên cơ sở đó, đại diện Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét hỗ trợ chủ nhà trọ, là người giúp Chính phủ, giúp chính quyền các địa phương ổn định an sinh về nhà ở cho công nhân lao động…

Từ việc "tháo gỡ" đồng bộ những “rào cản” về mặt pháp lý đến việc xem xét thực hiện những tư duy đột phá, chú trọng vào phân khúc nhà ở xã hội cho thuê, chính sách an sinh, ưu đãi về một nơi chốn “an cư" cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp sẽ sớm đến đúng đối tượng. Và như vậy, cơ hội với người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp cũng rộng mở hơn trong thời gian tới.