Quá phụ thuộc vốn ngân hàng

Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại lại có nhận định khác. Dư nợ tín dụng với bất động sản cuối năm 2022 tăng hơn 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực có mức tăng cao nhất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho bất động sản chiếm tới hơn 21% tổng dư nợ tín dụng, cũng là mức cao nhất trong 5 năm qua. Rõ ràng tín dụng cho bất động sản không có “nút thắt”.

Tại hội nghị tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức ngày 8-2 vừa qua, lãnh đạo nhiều ngân hàng thương mại phân tích, khó khăn về thanh khoản là do cấu trúc của thị trường bất động sản “có vấn đề”: 80% nguồn cung là phân khúc cao cấp, không phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân và người dân khó có thể tiếp cận. Điều này khớp với nhận định của Bộ Xây dựng là thị trường không còn dự án bình dân, dự án phân khúc trung bình cũng ngày càng ít. Bên cạnh đó, trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trở thành kênh vốn lớn, việc huy động quá dễ dàng khiến doanh nghiệp chủ quan, không có kế hoạch; khi nhà đầu tư rút vốn, ngay lập tức doanh nghiệp gặp khó khăn. Ngoài ra, tính pháp lý của dự án và tài sản bảo đảm không đáp ứng đủ điều kiện được vay vốn; trong khi, thủ tục pháp lý chiếm tới 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản. Có doanh nghiệp bất động sản triển khai cùng lúc 50 dự án nên khi gặp khó khăn, rất khó chủ động xử lý.

Ngân hàng không siết tín dụng với bất động sản, nhưng doanh nghiệp bất động sản phải đáp ứng các điều kiện của ngân hàng, bởi ngân hàng cũng phải thận trọng, tránh rủi ro khi cho vay. Dự án không bảo đảm tính pháp lý, tài sản thế chấp, đương nhiên ngân hàng không thể giải ngân vốn. Như vậy, trước hết doanh nghiệp cần phải có kế hoạch đầu tư cụ thể, hợp lý; chuẩn bị dự án bài bản, phương án vay vốn khả thi. Đặc biệt, chọn dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của thị trường. Chắc chắn dự án nhà ở trung bình và bình dân sẽ có thanh khoản tốt vì đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông người dân.

Đối với các tổ chức tín dụng, cùng với tiếp tục tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn, cần tính toán giảm chi phí, giảm lãi suất huy động để giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp. Đồng thời, phải bảo đảm chất lượng tín dụng, không nới các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế nợ xấu phát sinh, góp phần bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô.

Về lâu dài, các doanh nghiệp cần giảm lệ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng; bởi, vốn ngân hàng là vốn huy động ngắn hạn, nhu cầu vay lĩnh vực bất động sản là trung - dài hạn. Đây là vấn đề cần nhiều ngành vào cuộc, từ xây dựng cơ chế, chính sách đến kiểm tra, giám sát nhằm hình thành các kênh vốn dài hạn bền vững, đồng thời gỡ vướng mắc về pháp lý cho dự án bất động sản, đưa thị trường bất động sản phát triển an toàn.