Nâng khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Nâng cao khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp bất động sản đang là vấn đề thời sự, cần các giải pháp đồng bộ để giải quyết cả trước mắt và lâu dài.

Nhiều nguồn vốn đang… tắc nghẽn

Theo VARS, các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản hiện nay phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn vốn chính: Nguồn tiền từ khách hàng, trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, dòng tiền từ cả 3 kênh trên đều đang gặp khó khăn nhất định.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho biết, do chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản thời điểm trước, thêm vào đó là các khoản nợ cũ chưa được thanh toán nên nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng. Trong khi đó, vốn huy động từ trái phiếu cũng bị tắc từ cuối năm 2022. Đến nay, niềm tin của nhà đầu tư vào trái phiếu bất động sản cũng chưa phục hồi rõ nét. Do đó, việc huy động vốn từ kênh này vẫn rất khó khăn.

“Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và nguồn vốn khác để thực hiện dự án. Thời điểm cuối năm 2023, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp”, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế phân tích thêm.

Còn Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nêu, sức mua trầm lắng, giao dịch đóng băng khiến doanh nghiệp khó xoay xở nguồn tiền. Vì vậy, tín dụng bất động sản 9 tháng đầu năm 2023 tăng mạnh (tăng 21,46%), song doanh nghiệp vẫn khát vốn. Nghịch lý là dù ngân hàng liên tục giảm lãi suất, song nhu cầu vay mua nhà lại không tăng bởi khách hàng còn thiếu niềm tin vào thị trường, có tâm lý chờ giá nhà xuống thấp hơn nữa.

Vốn có nhưng khó giải ngân là thực tế đang diễn ra đối với lĩnh vực bất động sản. Gói tín dụng ưu đãi trị giá 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là một dẫn chứng. Dù mức lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay bình quân của 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước nhưng đến nay, trên cơ sở danh mục dự án đủ điều kiện của 23 tỉnh, thành phố, Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) mới ký hợp đồng tín dụng với tổng số tiền cam kết là 1.091 tỷ đồng cho 3 dự án. Số tiền giải ngân đến nay mới là 105 tỷ đồng.

Gỡ từ cơ chế, chính sách đến từng dự án

Để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, việc triển khai các giải pháp để tăng khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp bất động sản là rất cần thiết. Theo các chuyên gia kinh tế, các giải pháp này cần bảo đảm tính tổng thể, với sự phối hợp của nhiều bộ, ngành, địa phương để có thể tiếp tục xử lý, giải quyết các vướng mắc lớn của lĩnh vực bất động sản.

PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đề xuất, các tổ chức tín dụng cần tiếp tục rà soát các văn bản hiện hành, quy trình, điều kiện cho vay, cũng như tiết giảm chi phí quản lý để giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp. Nguồn vốn cần tập trung vào các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đưa vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, bất động sản không bám sát nhu cầu thực, hoạt động kinh doanh có tính chất đầu cơ thì cần kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng, để tránh tiếp tục đọng vốn lớn ở phân khúc này.

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng và các chủ đầu tư cũng cần đánh giá thực trạng các dự án bất động sản đang cho vay, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án. Đối với các dự án đang vướng mắc về thủ tục pháp lý, các cấp có thẩm quyền cần chủ động xem xét tháo gỡ; đồng thời ngân hàng bảo đảm thực hiện các thỏa thuận, hợp đồng cấp tín dụng đã ký kết với doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.

PGS.TS Ngô Trí Long nêu quan điểm, để nâng cao khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp bất động sản, không thể chỉ dựa vào chính sách tiền tệ mà cần lực đẩy từ nhiều phía. Việc giảm lãi suất là biện pháp để kích thích cầu tín dụng giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trở nên mạnh mẽ hơn. Chìa khóa khác quan trọng không kém là nâng cao năng lực sử dụng vốn hiệu quả của chính các doanh nghiệp.

Giải pháp dài hạn mà chuyên gia này đưa ra là cần khẩn trương ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đồng bộ, tránh chồng chéo. Doanh nghiệp bất động sản cũng nhiều lần phản ánh, vướng mắc của doanh nghiệp hiện liên quan chủ yếu đến vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính. Do đó, doanh nghiệp mong mỏi các quy định trong hệ thống luật có liên quan được Quốc hội đang xem xét, sớm thông qua để cởi gỡ được vướng mắc chính hiện nay.

Nhìn nhận khách quan từ thực tiễn cho thấy, thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản đang có rất nhiều tồn tại, như mất cân đối cung cầu, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn thiếu. Nhu cầu của thị trường tại một số phân khúc đang có sự sụt giảm mạnh. Thêm vào đó, năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc vào nguồn huy động bên ngoài. Vì vậy, bản thân doanh nghiệp phải nâng cao khả năng minh bạch, uy tín trong thực hiện cam kết với khách hàng, với ngân hàng để tăng thêm niềm tin với các kênh huy động vốn.