Mập mờ chung, riêng

Khó cho người nghèo", phản ánh: Mặc dù UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4520/QĐ-UBND để ngăn chặn tình trạng loạn giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội nhưng không ngăn được hiện tượng này.

Sau khi báo phát hành, nhiều bạn đọc gọi điện đến cho rằng, bất cập trên bắt nguồn từ tranh chấp khá gay gắt giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư về phần sở hữu chung. Trong khi đó, hành lang pháp lý giải quyết vấn đề này thiếu trầm trọng.

Chưa tách bạch sở hữu chung và sở hữu riêng

Theo ghi nhận của Hànộimới, từ đầu năm đến nay, Hà Nội có khoảng 10 trường hợp tranh chấp lớn nảy sinh từ vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng giữa nhà đầu tư và người mua căn hộ chung cư.

Tình trạng quản lý giá dịch vụ nhà chung cư còn nhiều bất cập.   Ảnh: Khánh Nguyên

Thường tranh chấp xảy ra khi chủ đầu tư giao nhà chậm; nhà có nội thất, diện tích… không đúng với thỏa thuận; phần diện tích sàn không được sử dụng, quản lý minh bạch; các loại phí bảo hành, bảo trì, quản lý vận hành tòa nhà "giá trên trời"; giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chậm so với cam kết…

Điều đáng nói, hệ thống pháp luật hiện hành không có một quy định cụ thể nào để giải quyết những tranh chấp này, trong khi cả chủ đầu tư và cư dân đều có lý lẽ của mình. Mâu thuẫn bị đẩy lên mức cao trào khi chủ đầu tư, một mặt bắt chẹt người dân phải nộp nhiều khoản phí cao như trông xe, dịch vụ, mặt khác lại khai thác tích cực các diện tích công cộng để phục vụ lợi ích của họ.

Như trường hợp tranh chấp ở chung cư E3, F4, F5, G3CD Yên Hòa (quận Cầu Giấy), hàng chục cư dân sống tại chung cư này không đồng tình khi Ban Quản lý trong một năm hai lần nâng giá dịch vụ (hiện là 4.000đồng/m2). Bởi lẽ, phần diện tích đáng lẽ phải làm nhà sinh hoạt cộng đồng của các hộ dân và toàn bộ mặt tiền tầng 1 của khu F5 đã được cho Ngân hàng BIDV và một công ty bất động sản thuê với số tiền sinh lời ước tính hàng trăm triệu đồng mỗi năm. Số tiền này thừa để bù đắp kinh phí vận hành tòa nhà nhưng cơ quan quản lý là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội (Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị) không chấp nhận. Trong khi đó, cũng ở những vị trí khá đắt giá, nhiều khu đô thị được xếp hạng là kiểu mẫu, hoạt động với mô hình tương ứng, giá phí dịch vụ mà mỗi gia đình phải bỏ ra chỉ vài chục ngàn đồng một tháng…

Không chỉ riêng những chung cư này, mà nhiều chung cư khác cũng rơi vào tình trạng tương tự. Như tại chung cư cao cấp nhất nhì Hà Nội - The Manor, sau khi có Quyết định 4520 của UBND TP vẫn chưa tìm được tiếng nói thống nhất về chất lượng dịch vụ chỉ do phần sở hữu chung, riêng chưa được làm rõ. Còn tại chung cư số 6 Đội Nhân diễn ra cuộc đối thoại "nảy lửa" về tình trạng chủ đầu tư trì hoãn việc bàn giao cho Ban Quản trị chung cư, nhiều hạng mục sai với thiết kế kỹ thuật trong hợp đồng.

Bản chất của nhà chung cư

Hiện Bộ luật Dân sự chỉ dành đúng một điều luật Điều 225 - để nói về sở hữu chung cư. Còn tại Luật Nhà ở năm 2007 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành ngày 28-5-2008 quy định phần sở hữu chung như sau: "Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga… và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào".

Tuy nhiên, phần diện tích tầng hầm, tầng lửng, tầng trệt trong chung cư là tài sản chung hay riêng lại chưa được quy định. Nhưng khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu căn hộ, cơ quan chức năng đều ghi rõ phần sở hữu riêng của các chủ căn hộ là căn hộ trên toàn bộ khuôn viên đất thuộc quyền đồng sở hữu của các chủ căn hộ này.

Theo luật sư Nguyễn Ngọc Nam - Đoàn Luật sư Hà Nội, nếu tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thì có thể ngầm hiểu, ngoài phần diện tích sở hữu riêng là các căn hộ thì những phần diện tích khác đều được xác định là tài sản chung của tất cả chủ sở hữu căn hộ.

Nhưng các cơ quan chức năng không khẳng định rõ điều này, nên quá trình thực thi có nhiều cách hiểu, vận dụng khác nhau, phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân sống tại các khu đô thị. Luật lại không có chế tài, thậm chí cũng không bắt buộc khâu hậu kiểm là một thiếu sót. Trong không ít trường hợp, do quá lạm dụng quyền Ban quản lý tòa nhà áp đặt nhiều quy định vượt quá sức chịu đựng của người dân dẫn đến xung đột gay gắt mà nhà chức trách cho đến nay vẫn đau đầu tìm kiếm lời giải nhưng chưa thành công. Hiện ở những khu có tranh chấp, những phần tài sản được nhà đầu tư giữ lại là những tài sản mà khi sống trong chung cư, người ta buộc phải sử dụng, chứ không có sự lựa chọn khác như bãi, nhà để xe.

Như vậy, với chức năng của luật chung, Bộ luật Dân sự không làm rõ bản chất của sở hữu chung cư bằng cách quy định mang tính nguyên tắc, làm cho trong luật riêng (Luật Nhà ở), chung cư trở thành một loại hình sở hữu mập mờ. Đáng lẽ, theo nguyên lý của thể chế pháp lý cho nền kinh tế thị trường, Bộ luật Dân sự phải thể hiện quan điểm chiến lược, nhất quán của Nhà nước về "quyền sở hữu".

Còn quy định của Luật Nhà ở càng cho thấy sự đầu tư chưa đúng mức công sức của nhà làm luật trong việc xác định bản chất đích thực của chung cư về phương diện pháp luật chuyên ngành. Khi tranh chấp phần sở hữu chung không được giải quyết, về nguyên tắc các bên liên quan phải gửi đơn đề nghị đến UBND địa phương để tiến hành hòa giải, nếu hòa giải không thành thì có quyền khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi cho mình, theo đúng quy định tại điều 147 Luật Nhà ở. Nhưng với hệ thống pháp lý như hiện nay thì các mâu thuẫn khó có cách giải quyết thỏa đáng cho cả nguyên đơn và bị đơn. Để hóa giải vấn đề này, mấu chốt nhất vẫn là một hành lang pháp luật đầy đủ, thống nhất.