Linh hoạt quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Còn bất cập

Nêu rõ những bất cập về chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay, tại văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) dẫn chứng, một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp tại thành phố Thủ Đức có quy mô 2ha, phải dành 4.000m2 đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án theo quy định. Chủ đầu tư đã phải mua lại quyền sử dụng đất khu đất với giá bình quân 80 triệu đồng/m2, dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000m2 lên đến 320 tỷ đồng. Đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội, dẫn đến giá bán nhà có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2, là mức giá quá cao đối với đối tượng thụ hưởng loại nhà ở này. Như vậy, doanh nghiệp không thể làm nhà ở xã hội với quỹ đất 20%.

Về phía doanh nghiệp, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh Trần Quốc Dũng cho rằng, quy định phải dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại, nhất là với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm đô thị, để xây nhà ở xã hội đang có những bất cập, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Bởi lẽ, khi phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung, cao cấp, đơn vị tư vấn phải thiết kế không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. Việc phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm sức hút của dự án theo phân khúc chủ đầu tư triển khai...

Theo Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, có nhiều bất cập dẫn đến khó triển khai quy định dành quỹ đất 20% như yêu cầu đề ra. Đơn cử như người có thu nhập thấp thì mức sống không thể đáp ứng yêu cầu trong các khu đô thị cao cấp. Việc xếp nhà ở thương mại và nhà ở xã hội chung nhau dẫn đến sự dè dặt của chủ đầu tư, bởi không chủ đầu tư nào muốn sản phẩm của mình vừa bình dân, lại vừa cao cấp.

Còn Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho hay, từ khi áp dụng Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đến Nghị định số 49/2021 /NĐ-CP, hầu hết chủ đầu tư xin nộp trả quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội tại dự án bằng tiền. “Nếu có cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Cần chính sách linh hoạt

Trước thực tế này, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, nên điều chỉnh quy định của pháp luật theo hướng phù hợp, thuận tiện. Theo đó, chủ đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá thị trường.

Tương tự, nhiều chủ đầu tư cũng đề xuất, thay vì bắt buộc các dự án từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội, có thể linh hoạt cho chủ đầu tư chuyển phần đất dành để xây nhà ở xã hội sang một dự án khác phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đồng với đối tượng được mua nhà ở xã hội, hoặc có điều kiện phù hợp với đối tượng mua nhà ở xã hội.

Nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, mới đây, thành phố Hà Nội đề xuất cho phép địa phương được chủ động bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở vị trí khác; được sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20% (Hà Nội quy định là 25%) tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị để hỗ trợ, cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, triển khai mô hình xây dựng một số khu nhà ở xã hội tập trung, có quy mô diện tích đất lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Theo đánh giá của Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) Bùi Văn Doanh, đề xuất của thành phố Hà Nội cũng như các chuyên gia, doanh nghiệp mang tính đồng bộ, phù hợp thực tiễn và có tính khả thi cao. Việc linh hoạt trong đóng góp quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội sẽ tạo thuận lợi trong việc thực hiện cho cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý. 

Việc xây dựng dự án nhà ở xã hội riêng biệt, không xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại sẽ hạn chế tình trạng tiêu cực trong phân phối nhà ở xã hội, tạo môi trường sống phù hợp cho cư dân. Đây cũng là tiền đề để chuyên môn hóa hoạt động xây dựng nhà ở xã hội, tạo ra những chủ đầu tư chuyên nghiệp, giúp giảm giá thành và thiết lập được những không gian sống phù hợp với cư dân.