Khơi thông dòng vốn cho bất động sản

Chuẩn bị gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

Theo Ngân hàng Nhà nước, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức khá cao (21,6%) và giá trị tuyệt đối là 2,58 triệu tỷ đồng. Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản.

Đối với nhà ở xã hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã họp với 4 ngân hàng thương mại nhà nước và các ngân hàng này đã thống nhất dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân trên thị trường.

Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (VietinBank) Trần Minh Bình thông tin, trong gói tín dụng trên, ngân hàng dự kiến dành 30.000 tỷ đồng. Hiện, chính sách và sản phẩm cụ thể đang được ngân hàng xây dựng. Đại diện Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng cho hay, lãi suất cho vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thể thấp hơn khá nhiều so với mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Thực tế, trước khi có thông tin về gói tín dụng này, nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay bất động sản. Agribank công bố giảm 3%/năm lãi suất đối với khách hàng có dư nợ vay kinh doanh bất động sản tại thời điểm ngày 31-1-2023 gặp khó khăn. Tuy nhiên, mức lãi suất này không thấp hơn mức lãi suất cho vay ngắn hạn 12 tháng phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thời gian áp dụng lãi suất điều chỉnh kéo dài từ ngày 31-1-2023 đến hết 31-12-2024. Trong khi đó, BIDV cũng đã giảm lãi suất xuống quanh mức 10%/năm trong 12 tháng đầu sau khi giải ngân đối với nhiều sản phẩm cho vay bất động sản, sau đó lãi suất sẽ được áp dụng theo công thức lấy lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng thêm 3,5-4% ra lãi suất cho vay thời kỳ tiếp theo. Hay Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) áp dụng các mức lãi suất cố định cho người mua nhà để ở và mua nhà cho thuê bao gồm: 7,7%/năm cho 12 tháng đầu; 8,7%/năm cho 24 tháng đầu; 9,5%/năm cho 36 tháng đầu; 10%/năm cho 60 tháng đầu sau khi giải ngân.

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) đưa ra gói tín dụng cho vay mua nhà giảm đến 3% đối với cá nhân sử dụng các dịch vụ thanh toán của ngân hàng. Một số ngân hàng quy mô nhỏ hơn có lãi suất cho vay mua nhà ở các dự án ngân hàng bảo lãnh khá thấp như: Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng Hải (MSB) 4,99%/năm, Ngân hàng PVcomBank 5%/năm, Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong (TPBank) 5,9%/năm. Tuy nhiên, các mức lãi suất này thường chỉ áp dụng trong khoảng 6 tháng đầu, sau đó khách hàng trả lãi suất trên cơ sở lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cộng thêm 3,5-5%.

Gỡ vướng mắc pháp lý để khơi thông tín dụng

Theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, 70% vướng mắc trên thị trường bất động sản là về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý thì ngân hàng khó có thể cho vay. Nói cách khác, vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ sẽ khơi thông dòng vốn tín dụng của ngân hàng.

Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, khó khăn chính của lĩnh vực bất động sản hiện nay liên quan tới thủ tục pháp lý. Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường bất động sản, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam Vũ Tiến Lộc cho rằng, trước hết phải giải quyết các vấn đề về thể chế và thủ tục hành chính. Trong điều kiện hiện nay, các bộ, ban, ngành đang có những hướng dẫn chồng chéo, thì việc đưa ra những quy trình để triển khai là hết sức cần thiết. Mặt khác, quá trình khôi phục thị trường bất động sản cũng là quá trình sàng lọc doanh nghiệp yếu kém, không đủ năng lực, để tập trung nguồn vốn vào các doanh nghiệp minh bạch, quản trị tốt.

Mặt khác, theo các chuyên gia, không thể để vài trăm nghìn tỷ đồng bị “đóng băng” trong trái phiếu doanh nghiệp, nên chăng Chính phủ nghiên cứu xem xét phát hành trái phiếu chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân yên tâm về số vốn đã mua trái phiếu doanh nghiệp. Niềm tin nhà đầu tư quay lại sẽ tạo cú hích phá băng cho thị trường bất động sản. Khi thị trường dần hồi phục, việc xử lý trái phiếu bất động sản sẽ thuận lợi hơn. Sự hồi phục của thị trường bất động sản không chỉ trông chờ vào dòng vốn ngân hàng mà cần tạo lập dòng vốn dài hạn là thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng có thể gây hệ lụy xấu cho cả ngân hàng và doanh nghiệp, dẫn đến rủi ro cho nền kinh tế.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định, việc ngân hàng kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản là kiểm soát việc chênh lệch kỳ hạn (huy động ngắn hạn cho vay dài hạn) và an toàn hệ thống. Tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều đang được bảo đảm công bằng như các lĩnh vực khác. Ngân hàng không quy định hạn mức tín dụng riêng cho từng lĩnh vực.