Khó tiếp cận đất đai vì quy định bất cập

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng nêu thực trạng, có nhiều cơ sở đất quốc phòng được chuyển giao cho nhà đầu tư tư nhân làm dự án với giá rẻ. Song, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan chưa theo kịp sự thay đổi của nền kinh tế. Giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án được áp dụng theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thấp hơn rất nhiều giá thị trường. Đất giao không qua đấu giá nên không minh bạch, thanh tra dự án nào cũng có những điểm yếu, sai phạm cần khắc phục.

Do đó, ông Trần Ngọc Hùng kiến nghị, Luật Đất đai cần được nghiên cứu, xem xét sửa đổi bổ sung như trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi, giao đất có sự tham gia của tổ chức xã hội nghề nghiệp và người dân trong quy trình thực hiện các dự án, phương thức đền bù, giá đền bù… nhằm chống cửa quyền, lợi ích nhóm.

Từ thực tiễn tư vấn cho doanh nghiệp, luật sư Đỗ Dũng, Công ty Luật Bzlink cho rằng, dù mua được đất giá rẻ nhưng thủ tục thẩm định giá để tính quyền sử dụng đất cho những dự án xây nhà ở để bán rất nhiêu khê và thường xảy ra tiêu cực. Việc này xuất phát từ chỗ, cơ quan nhà nước thường tính quyền sử dụng đất trước. Một số dự án được tính theo phương thức để lại lợi nhuận cho doanh nghiệp là hơn 10% giá thành xây dựng và giải phóng mặt bằng.

Để khắc phục, theo luật sư Đỗ Dũng, Nhà nước nên thay đổi cơ chế, để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được chủ động định giá bán chưa bao gồm tiền sử dụng đất, phần tiền sử dụng đất cơ quan nhà nước sẽ tính và cộng vào sau, hoặc có cơ chế tính tiền sử dụng đất khoa học hơn. Cùng với đó, các quy trình phân loại đất, sử dụng đất đô thị, định giá đất cho đến thanh tra, xử lý sai phạm cần xem xét sửa đổi.

Vấn đề nữa đáng quan tâm là Luật Đất đai năm 2013 có một số quy định bó và chưa thống nhất với các luật khác. Cụ thể, luật quy định doanh nghiệp sở hữu đất ở có thời hạn theo thời hạn dự án. Vì vậy, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất của Nhà nước, chứ không thể sử dụng đất của mình để xây dựng.

Luật Đấu thầu năm 2013 quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án; Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu chưa có quy định chung về việc trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất không và trường hợp đã đấu giá quyền sử dụng đất thì có phải đấu thầu dự án không?…

Khẳng định những khó khăn của doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai là có thật, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế (Bộ Tư pháp) Nguyễn Hồng Hải cho biết, đến nay, Bộ Tư pháp đã nhận được ý kiến bằng văn bản của 12 bộ và cơ quan ngang bộ; 55 tỉnh, thành phố; 4 tập đoàn; 3 hiệp hội; 3 ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao phản ánh về những bất cập liên quan đến Luật Đất đai năm 2013.

Điều này đang gây khó khăn, giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp; đồng thời dẫn đến lãng phí, lợi ích nhóm trong thu hồi đất, cấp, giao và cho thuê đất... Do vậy, Bộ Tư pháp sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát lại, kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản quy phạm pháp luật liên quan.