Cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì chung cư: Khó do vướng mắc pháp lý

Nguyên nhân bùng phát khiếu kiện

Theo quy định, người mua nhà phải nộp kinh phí bảo trì (bằng 2% giá trị căn hộ) cho chủ đầu tư khi mua nhà. Sau đó, khoản tiền này sẽ được chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị quản lý. Tại nhiều chung cư, kinh phí bảo trì rất lớn, có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng nên nhiều chủ đầu tư cố tình không bàn giao cho ban quản trị, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.     

Theo thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, cả nước có 4.422 chung cư, tập trung chủ yếu ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, trong đó có 458 chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu nại. Trong số này, có 64 chung cư tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, do chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần cho ban quản trị. 

Tại chung cư StarCity (quận Thanh Xuân, Hà Nội), Phó Trưởng ban Quản trị chung cư Đinh Thị Cẩm Vân cho biết, cư dân chuyển về sinh sống từ cuối năm 2014. Cuối năm 2017, ban quản trị được thành lập và đã nhiều lần yêu cầu bàn giao lại kinh phí bảo trì, nhưng chủ đầu tư liên tục khất lần... Sau 3 năm kiên trì đấu tranh, cùng sự vào cuộc của các cấp chính quyền, đến nay chủ đầu tư đã chuyển trả hơn 17/30 tỷ đồng kinh phí bảo trì...

Cùng chung cảnh bị chủ đầu tư chây ỳ như vậy, tại Hà Nội còn có các chung cư: 18T1, 18T2 The Golden An Khánh (huyện Hoài Đức); NO3T8 Khu ngoại giao đoàn (quận Bắc Từ Liêm); CT5A, CT5B Khu đô thị Văn Khê (quận Hà Đông),...

Về quy định pháp luật, luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Công ty Luật TNHH quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp cho biết, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-1-2015 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn, ban quản trị có quyền đề nghị UBND tỉnh, thành phố nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao. Nếu quá thời hạn 15 ngày ra văn bản yêu cầu, chủ đầu tư vẫn không thực hiện thì đơn vị này có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi. 

Sớm gỡ vướng mắc

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho biết, thời gian qua, UBND thành phố, Sở Xây dựng, UBND các quận, huyện đã tích cực giải quyết các tranh chấp tại nhiều chung cư. Trong đó, đến nay, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND thành phố ra văn bản yêu cầu 20 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị, ban hành 2 quyết định cưỡng chế với 2 chủ đầu tư; công khai danh sách 13 chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao kinh phí bảo trì. 

Với sự vào cuộc của các cấp chính quyền Hà Nội, nhiều chung cư đã đòi lại được toàn bộ kinh phí bảo trì, như Keangnam (quận Nam Từ Liêm), hay một phần như chung cư StarCity (quận Thanh Xuân), chung cư Cảnh sát 113 (quận Cầu Giấy)... Mặc dù vậy, ông Nguyễn Chí Dũng nhận định, việc cưỡng chế không đơn giản và còn vướng mắc. Ví dụ, chung cư Westa (quận Hà Đông), chủ đầu tư là Công ty cổ phần Cơ khí xây dựng số 18 - COMA 18 đã sử dụng kinh phí bảo trì vào mục đích kinh doanh, song làm ăn thua lỗ, dự án đang thế chấp tại ngân hàng. “Chủ đầu tư có tiền mới chuyển trả được. Nếu không còn tiền, chúng tôi không biết tham mưu tổ chức cưỡng chế ở tài khoản nào?”, ông Nguyễn Chí Dũng băn khoăn.

Trước những bất cập, mới đây, UBND thành phố Hà Nội đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng cho rằng quy định UBND cấp tỉnh ra quyết định cưỡng chế bàn giao là không phù hợp vì cơ quan hành chính không có quyền tổ chức, cưỡng chế tài sản khi tài sản ấy không thuộc sở hữu nhà nước. Việc chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao kinh phí bảo trì là hành vi chiếm hữu tài sản của người khác. Đây là tranh chấp thuộc quyền giải quyết của tòa án. Do đó, UBND thành phố đề nghị, Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp về quan điểm xây dựng quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và các nội dung quy chế theo hướng tôn trọng các nguyên tắc dân sự, hạn chế đặt ra các quy định sử dụng quan hệ điều hành - chấp hành để giải quyết quan hệ pháp luật dân sự. 

Đồng quan điểm, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cũng kiến nghị, Bộ Xây dựng nghiên cứu điều chỉnh quy định về nội dung cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án.

Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ đã giải trình với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội. Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị, Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 liên quan tới quản lý, sử dụng nhà chung cư, thu, quản lý, sử dụng, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì… Bộ Xây dựng ghi nhận kiến nghị trên của UBND thành phố Hà Nội để báo cáo cơ quan có thẩm quyền trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi bổ sung các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 nói chung, các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nói riêng. Trước mắt, chính quyền các địa phương tiếp tục đôn đốc các chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị theo quy định.