Tranh chấp phí bảo trì chung cư: Vẫn chưa có hồi kết

Xung đột vì quỹ bảo trì

Bỏ ra tiền tỷ để mua căn hộ tại Dự án Tòa nhà cao cấp Westa (quận Hà Đông, Hà Nội), sau 5 năm chuyển về sinh sống, các cư dân tại đây đã “vỡ mộng”. Anh Nguyễn Tiến Đạt (căn hộ 11A4B) cho biết: "Đến nay, các hộ đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Ngoài ra, toàn bộ kinh phí bảo trì chung cư (khoảng 12 tỷ đồng) đang bị chủ đầu tư là Công ty cổ phần Cơ khí xây dựng số 18 chiếm giữ. Nhiều hạng mục của tòa nhà đã xuống cấp, nhưng không được sửa chữa, ảnh hưởng đến cuộc sống hàng trăm hộ dân tại đây...".

“Cuộc chiến” đòi quyền lợi liên quan đến quỹ bảo trì do chủ đầu tư chây ỳ, chậm chuyển trả không chỉ xảy ra tại Hà Nội mà còn với nhiều chung cư khác trong cả nước. Có thể kể ra đây một số chung cư như: Starcity Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân), CT3 Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), chung cư 250 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng)... Hay tại thành phố Hồ Chí Minh như: Chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú), Newtown (quận Thủ Đức)...

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Phú Đông cho biết: "Quỹ bảo trì chung cư trung bình thường khoảng vài chục tỷ đồng, nếu lớn cũng lên đến hàng trăm tỷ đồng, nên việc chây ỳ, chiếm dụng quỹ bảo trì có thể mang về nguồn thu đáng kể, thậm chí giúp chủ đầu tư tận dụng nguồn tiền này vào mục đích khác".

Ngoài tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư do bị "om" quỹ bảo trì, còn có tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị do không công khai, minh bạch trong việc quản lý quỹ bảo trì và vận hành, quản lý tòa nhà. Điển hình là vụ tranh chấp giữa cư dân và Ban Quản trị chung cư Victoria (quận Hà Đông, Hà Nội), cho rằng ban quản trị thiếu minh bạch trong quản lý tài chính, các cư dân đã căng băng rôn phản đối và gửi đơn thư khiếu kiện...

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì chiếm tỷ trọng lớn trong các vụ xung đột lợi ích khi vận hành nhà chung cư. Cả nước có 4.422 chung cư, thì có 458 chung cư (chiếm 10,3%) phát sinh tranh chấp, khiếu nại. Trong đó, tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì chiếm 15% trong số các vụ mâu thuẫn nhà chung cư trong thời gian qua.

Nên giữ hay bỏ?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: "Phương thức thu và quản lý, sử dụng quỹ bảo trì như cách làm hiện nay có nhiều bất cập. Cách thu này không chỉ làm tăng gánh nặng cho người mua khi phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà khi nhận bàn giao, mà còn là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. Do đó, mới đây Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã có kiến nghị gửi cấp có thẩm quyền bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng phí bảo trì 2% khi nhận bàn giao nhà, mà nên thực hiện đóng hằng tháng, chia đều trong 5 năm".

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ quản lý và khai thác tòa nhà PMC (Hà Nội) cho biết: "Chia sẻ phí bảo trì là cần thiết trong việc vận hành nhà chung cư. Bởi, nếu buông lỏng công tác bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật nhà chung cư sẽ dẫn đến một loạt các hạng mục bị xuống cấp, kéo theo các rủi ro về cháy nổ, mất an toàn... Mấu chốt của vấn đề là do chế tài pháp luật chưa đủ nghiêm minh dẫn đến các chủ đầu tư, ban quản trị “nhờn luật”, làm trái quy định trong quản lý phí bảo trì".

Liên quan đến phí bảo trì 2%, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đang có 3 luồng ý kiến. Thứ nhất, vẫn giữ theo quy định hiện hành, nhưng cần quản lý và sử dụng sao cho hợp lý, hiệu quả, minh bạch. Thứ hai, bỏ không thu nữa, bao giờ công trình có phát sinh, hư hỏng sẽ thu sau. Thứ ba, không thu ngay khi ký hợp đồng mua nhà, mà thu dần sau 5 năm nhận nhà, bởi sau 5 năm các tòa chung cư mới hết thời hạn bảo hành. Trước các luồng ý kiến này, ông Nguyễn Trọng Ninh cho rằng, quan điểm của Bộ Xây dựng là cần duy trì quỹ bảo trì ngay từ đầu. Việc để chủ đầu tư thu sẽ thuận tiện hơn.

Trước các tranh chấp trong sử dụng nhà chung cư thời gian qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, quy định của pháp luật là rõ ràng, vấn đề là do tổ chức thực hiện có vấn đề. Để quản lý, giám sát quỹ bảo trì hiệu quả, chặt chẽ, tránh tình trạng tranh chấp xảy ra tại nhiều chung cư như hiện nay, Bộ trưởng cho biết thời gian tới sẽ yêu cầu các cơ quan chức năng xử lý nghiêm tình trạng này.

Năm 2018, UBND thành phố Hà Nội đã có văn bản yêu cầu các quận, huyện kiểm tra, đôn đốc, xử lý theo quy định những chủ đầu tư chậm triển khai, không thực hiện việc thành lập ban quản trị, “om” hay bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì; yêu cầu 19 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho ban quản trị; cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì 2% đối với 2 chủ đầu tư... Từ đầu năm 2019 đến nay, Hà Nội đã công khai thêm 4 dự án và chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì 2%, bàn giao diện tích sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị.