Thị trường bất động sản năm 2023: Nhiều trở ngại cần tháo gỡ

Đầu năm "hưng phấn", cuối năm trầm lắng

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhận xét: "Tôi thấy có hai giai đoạn, đầu năm "hưng phấn", giữa và cuối năm trầm lắng. Nguồn cung và cầu đều giảm mạnh. Việc cấp phép, xin các dự án mới đều giảm...".

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng. Nếu năm 2018, tổng nguồn cung căn hộ mới đưa ra thị trường đạt gần 180.000 sản phẩm thì sang năm 2019 giảm còn gần 110.000 sản phẩm, năm 2020 là 90.000 sản phẩm và năm 2021 là hơn 50.000 sản phẩm. Nguồn cung bất động sản từ đầu năm 2022 đến nay cũng đang có xu hướng giảm rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III-2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 10-2022 của kênh thông tin bất động sản Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá rao bán chung cư tại Hà Nội tăng từ 3% đến 17% và tại thành phố Hồ Chí Minh tăng trong khoảng 3-7% so với cùng kỳ năm 2021. Báo cáo chỉ số giá bất động sản nhà ở của Savills Việt Nam công bố giữa tháng 11-2022 cũng thông tin, chỉ số giá nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh là 130 điểm, tăng 1 điểm theo quý. Còn tại Hà Nội, chỉ số này tăng đến 8 điểm theo quý, lên 126,1 điểm và ghi nhận mức tăng trong 12 quý liên tiếp, cao hơn 21% so với mức đáy 104,1 điểm tại quý III-2019.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, thị trường đang có sự lệch pha cung - cầu, thiếu an toàn, thiếu ổn định do sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản dưới luật… Nhiều dự án vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý, đặc biệt là việc giao đất, tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch và cấp phép xây dựng... nên nguồn cung không đáp ứng nhu cầu, kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.

Thị trường có “ấm” lên?

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2023, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều khó khăn, khả năng thị trường diễn biến theo hướng xấu nhiều hơn tốt. Nếu có những chính sách đặc thù hỗ trợ, thị trường bất động sản mới có diễn biến tích cực hơn.

Cho rằng thị trường đang trong giai đoạn suy giảm và là bước cần có để phát triển lành mạnh hơn, Tiến sĩ Cấn Văn Lực đã chỉ ra các giải pháp. Đó là sớm giải quyết các vấn đề về pháp lý; gỡ nút thắt vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản; kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản...

Để phục hồi kinh tế và phát triển thị trường bất động sản năm 2023, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam đưa ý kiến, cần tiến hành đồng bộ nhiều giải pháp, gồm giải ngân vốn đầu tư công, "bơm" tiền vào nền kinh tế thông qua các gói hỗ trợ, kích cầu… cho cộng đồng doanh nghiệp. “Việc giải ngân các dự án đầu tư công chậm trễ là thiệt thòi cho nền kinh tế và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản trong việc kết nối vùng, đô thị vệ tinh. Để phát triển các đại đô thị rất cần các dự án hạ tầng kết nối kinh tế vùng”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Gỡ khó cho thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho các địa phương và doanh nghiệp. Đây là quyết định kịp thời giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn đang bủa vây, khơi thông những ách tắc trong triển khai các dự án bất động sản, tạo động lực thúc đẩy thị trường hồi phục.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính bày tỏ, thực tế hiện nay, pháp lý vẫn là vấn đề vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp khi triển khai các dự án bất động sản. Những vướng mắc về pháp lý khi triển khai các dự án bất động sản chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thiếu thống nhất. Tuy nhiên, để gỡ điểm vướng này cần phải chờ đợi việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 được thông qua, đồng thời một số luật liên quan cũng được bổ sung, hoàn thiện.

Chính vì vậy, một trong những nhiệm vụ của tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ là yêu cầu các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp liên quan báo cáo, cung cấp thông tin, hồ sơ, tài liệu về các dự án bất động sản đang triển khai nhưng có khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, kiến nghị giải pháp giải quyết. Đáng lưu ý, tổ công tác được trao quyền hạn rất lớn, chủ động xử lý ngay những tồn đọng, mà không cần phải báo cáo, chờ đợi các bộ, ngành liên quan giải quyết. Việc trao thẩm quyền lớn cho tổ công tác phần nào giải tỏa được những lo lắng của doanh nghiệp, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.