Tại sao giá nhà ở xã hội có xu hướng tăng?

Giá nhà ở xã hội leo “đỉnh” mới

Dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu (quận Long Biên) đang trở thành tâm điểm của sự chú ý, sau khi liên danh chủ đầu tư là Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô và BIC Việt Nam công bố giá bán. Theo đó, dự án sẽ có 1.699 căn nhà xã hội để bán, 245 căn cho thuê mua và 36 căn phục vụ tái định cư tại chỗ. Giá bán trung bình tạm tính 26-27 triệu đồng/m2.

Với mức giá đó, căn nhỏ nhất của dự án là 32m2, sẽ có giá khoảng hơn 800 triệu đồng. Còn căn lớn nhất diện tích 77m2 sẽ có giá khoảng 2 tỷ đồng. Đây là mức giá cao nhất từ trước đến nay với một dự án nhà ở xã hội mới tại Hà Nội, đồng thời cũng là mức chưa từng có trong lịch sử phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Trước đó, Dự án nhà ở xã hội NO1 Hạ Đình (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì) cũng được liên danh chủ đầu tư tạm tính giá bán khoảng 25 triệu đồng/m2. Một dự án khác ở huyện Mê Linh với 700 căn dự kiến có giá 21,2 triệu đồng/m2. Như vậy, so với khoảng giá phổ biến 13-17 triệu đồng/m2 trong giai đoạn trước đây, giá nhà ở xã hội hiện tại đã tăng đáng kể.

Về vấn đề này, Trưởng phòng Kinh tế và Vật liệu xây dựng (Sở Xây dựng Hà Nội), Nguyễn Anh Dũng cho biết, việc công bố giá nhà ở xã hội là bước quan trọng để người dân có thể nắm bắt thông tin và đưa ra quyết định mua nhà phù hợp với khả năng tài chính.

Sau 9 tháng kể từ khi dự án được đưa vào sử dụng, Sở Xây dựng hậu kiểm để xem xét lại quá trình thực hiện dự án, đặc biệt là việc tuân thủ về giá bán, diện tích và các tiêu chí khác liên quan đến nhà ở xã hội. Nếu phát hiện có sai sót hoặc vi phạm sẽ có biện pháp xử lý kịp thời.

Việc hậu kiểm sau 9 tháng cũng là một phần trong quy trình quản lý nhà nước, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, đồng thời ngăn chặn các trường hợp đầu cơ, thổi giá, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhà ở.

Tìm giải pháp giảm chi phí đầu vào

Lý giải về việc giá nhà ở xã hội mới ngày càng tăng, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Chử Văn Hải cho biết, mức giá của các khu nhà ở xã hội sẽ có sự khác nhau, tùy thuộc vào yêu cầu thiết kế mà chủ đầu tư đặt ra cũng như quy mô dự án.

Trước đây, nhà ở xã hội tại Hà Nội chỉ có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Mức giá hiện nay tăng cao hơn do chi phí nhân công, vật liệu xây dựng đều đã tăng lên.

Ngoài ra, nhà ở xã hội là phân khúc được Nhà nước ban hành các chính sách hỗ trợ nhằm giảm giá thành. Tuy nhiên, loại hình nhà ở này vẫn phải tuân thủ mọi tiêu chí về chất lượng, tiêu chuẩn như chung cư thương mại. Sự khác biệt giữa hai phân khúc chỉ nằm ở diện tích, thiết kế…

Cùng đưa ra nguyên do khiến giá nhà ở xã hội tăng cao, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, dù dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng các chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Hà Nội rất cao.

Trong bối cảnh quỹ đất “sạch” ngày càng khan hiếm, chi phí để có được một khu đất đủ tiêu chuẩn triển khai dự án đã chiếm một phần lớn trong tổng mức đầu tư. Không chỉ vậy, giá vật liệu, chi phí nhân công tăng, chi phí tài chính (lãi vay)… được cộng dồn vào giá bán nhà.

“Ngoài ra, về nguồn cung, số lượng dự án nhà ở xã hội được phê duyệt và triển khai ở Hà Nội trong nhiều năm qua rất khan hiếm, chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong khi đó, nhu cầu của người lao động, người thu nhập thấp, cán bộ, công chức... là rất lớn và không ngừng tăng lên. Chênh lệch cung - cầu cũng là yếu tố đẩy giá bán tăng theo”, ông Nguyễn Quốc Anh nêu thêm.

Trên thực tế, giá bán nhà ở xã hội tăng cao khiến giấc mơ an cư của người thu nhập thấp càng xa vời. Với mức giá 25-27 triệu đồng/m2, một căn hộ 50m2 đã có giá 1,25-1,35 tỷ đồng. Như vậy, nhà ở xã hội đang dần trở thành “nhà ở thương mại giá rẻ", không còn phục vụ đúng đối tượng như mục tiêu ban đầu.

Theo các chuyên gia bất động sản, giá nhà ở xã hội tăng cũng gây áp lực lên xã hội và thị trường. Khi không đủ khả năng mua nhà ở xã hội, người thu nhập thấp sẽ phải tìm đến các phân khúc khác, góp phần tạo áp lực lên thị trường nhà ở thương mại giá rẻ và thị trường cho thuê, kéo các phân khúc này cũng tăng giá theo.

Để khắc phục tình trạng trên, ông Nguyễn Quốc Anh đề xuất, cần có các gói tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, kiểm soát chi phí đầu vào, giúp giảm áp lực lên giá bán.

Ngoài ra, cần tiếp tục cải cách, rút gọn thủ tục, loại bỏ các rào cản không cần thiết để các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhanh hơn, giảm chi phí cơ hội cho doanh nghiệp đầu tư.

Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê với giá rẻ, được quản lý chuyên nghiệp. Các dự án nhà ở xã hội được xây dựng ở các đô thị vệ tinh thay vì tập trung ở nội đô với giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng quá cao.