Sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh:Đòn bẩy tái cấu trúc thị trường bất động sản

Chuyển biến rõ nét

Ngay sau khi Trung ương thống nhất chủ trương sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh cả nước còn 34 đơn vị, gồm 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc Trung ương, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương liên quan đã chứng kiến những biến động rõ nét. Thậm chí từ trước đó, nhiều nhà đầu tư đã nắm bắt cơ hội để “xuống tiền” cho bất động sản ở các khu vực dự kiến trở thành trung tâm hành chính - chính trị mới.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản đang tiếp tục có sự khởi sắc trên nền tảng kinh tế chuyển biến tích cực. Trong đó, có những biến động mạnh đến từ kế hoạch sáp nhập tỉnh. Các cú hích về đầu tư phát triển hạ tầng, thu hút dòng vốn đầu tư công và hiệu ứng tâm lý đã và đang trở thành những động lực chính kích hoạt thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay. Nhờ đó, nhà đầu tư đang kỳ vọng sẽ gia tăng giá trị tài sản đã đầu tư.

Báo cáo cụ thể của Batdongsan.com.vn cho thấy giá đất nền tại nhiều tỉnh thành phía Bắc trong quý I-2025 tăng mạnh so với cùng kỳ như Hưng Yên tăng 55%, Bắc Ninh 46%, Hà Nội 42%, Hải Phòng 21%... Mức độ quan tâm tới bất động sản trong tháng 3-2025 tăng mạnh so với tháng trước đó tại các tỉnh có sự tương đồng hoặc dự kiến bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số. Cụ thể, tại Đà Nẵng và Quảng Nam, mức độ quan tâm tại Đà Nẵng tăng 39%, còn tại Quảng Nam tăng 96%. Tại Ninh Bình, mức độ quan tâm tăng tới 95%. Ngoài ra, các tỉnh có vị trí địa lý, lợi thế tự nhiên tương đồng cũng ghi nhận biến động tích cực như Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%.

Đáng chú ý, việc hợp nhất để trở thành “siêu đô thị” với 12,5 triệu dân, quy tụ cảng biển, sân bay, trung tâm tài chính, chứng kiến mức độ quan tâm bất động sản tăng đáng kể, thành phố Hồ Chí Minh tăng 13%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 42%...

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, chủ trương thực hiện sáp nhập tỉnh, thành phố đang tạo ra những hiệu ứng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Dòng tiền của các nhà đầu tư đang hướng tới những khu vực có hạ tầng và quy hoạch phát triển đồng bộ, hiện đại. Trong đó, xu hướng "săn" đất tại những khu vực có quy hoạch sáp nhập, phát triển hạ tầng là rõ rệt nhất. Tại một số địa phương có kế hoạch hợp nhất, sáp nhập với các tỉnh, thành phố lớn có mặt bằng giá đất cao hơn hoặc dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, giá đất đang thiết lập các “đỉnh” mới.

Định hình thị trường hiệu quả, bền vững

Nhìn từ góc độ quy hoạch đô thị với những tác động lâu dài, căn cơ tới thị trường bất động sản, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, trước đây, thị trường bất động sản nhiều địa phương có sức hấp dẫn kém bởi không có khả năng kết nối vùng, thiếu hạ tầng và thiếu động lực phát triển.

Tuy nhiên, khi các địa phương được hợp nhất thành những đơn vị lớn hơn, với cấu trúc hành chính mới, đi kèm với định hướng đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, cơ hội để hình thành các trung tâm phát triển mới là hoàn toàn khả thi. Do đó, thị trường bất động sản không chỉ có thêm không gian để mở rộng, mà còn được tái định hình theo hướng hiện đại, hiệu quả và bền vững.

“Trong giai đoạn phát triển tiếp theo, yếu tố liên kết sẽ đóng vai trò then chốt, bao gồm liên kết hành chính, quy hoạch tổng thể, đến liên kết hạ tầng vùng. Đây chính là nền tảng để tránh lặp lại những "cơn sốt” đất thiếu bền vững trong quá khứ và thay vào đó là một chu kỳ phát triển dựa trên năng lực nội tại và khả năng kết nối”, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm nêu thêm.

Cũng nhìn vào triển vọng dài hạn, ông Steven Woo, Công ty cổ phần Chứng khoán VnDirect nhận định, việc hợp nhất, sáp nhập tỉnh giúp mở rộng diện tích, qua đó dễ dàng thực hiện quy hoạch các dự án hạ tầng giao thông như đường vành đai, mạng lưới đường sắt đô thị, đường cao tốc và hạ tầng xã hội gồm bệnh viện, trường học... Hạ tầng giao thông công cộng được cải thiện sẽ giúp giãn dân cư và thúc đẩy nguồn cung nhà ở phân khúc tại các khu vực sau sáp nhập.

Quỹ đất tăng thêm cũng giúp Chính phủ dễ dàng quy hoạch và chỉ đạo triển khai các dự án nhà ở xã hội. Bộ máy hành chính tinh gọn hơn sẽ tạo điều kiện để các dự án đầu tư công, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng và nhà ở xã hội, được triển khai nhanh chóng, tránh sự chồng chéo giữa các cấp. Bên cạnh đó, quỹ đất tăng thêm sẽ thuận lợi cho việc triển khai các dự án đại đô thị. Về lâu dài, mặc dù giá nhà tại các khu vực được sáp nhập sẽ tăng dần để tiệm cận với khu vực trung tâm thành phố từ nền thấp nhưng nguồn cung dồi dào sẽ làm giảm giá bán sơ cấp.

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, việc hợp nhất, sáp nhập các tỉnh, thành không chỉ là việc tổ chức bộ máy mà đang trở thành một đòn bẩy chiến lược trong tái cơ cấu không gian phát triển vùng, phát triển quốc gia. Nếu nắm bắt đúng thời cơ, kết hợp quy hoạch bài bản, chính sách rõ ràng, các địa phương sau sáp nhập có thể chuyển mình trở thành những cực tăng trưởng mới, thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn.

Đây cũng là cơ hội “vàng” để kiến tạo lại quy hoạch vùng, mở rộng không gian đô thị và đồng bộ hóa hạ tầng, giúp thị trường bất động sản tái cơ cấu, phát huy ảnh hưởng mạnh mẽ đến nhiều ngành nghề khác, tạo nền tảng vững chắc cho phát triển kinh tế các địa phương sau sắp xếp đơn vị hành chính.