Hy vọng xung lực mới

Ba kịch bản

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, quy mô hàng hóa trên thị trường bất động sản (BĐS) còn thấp. Lượng hàng hóa để bán chỉ chiếm 30%, còn 70% người dân xây dựng để ở. Mặt khác, dư nợ BĐS giảm so với thời điểm cuối năm 2010, chỉ chiếm 7% tổng dư nợ tín dụng. Trong bối cảnh kiểm soát lạm phát cần được ưu tiên, Bộ Xây dựng ủng hộ chính sách thắt chặt tiền tệ. Tuy nhiên, theo ông Nam, trong báo cáo gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng không tán thành việc coi BĐS là lĩnh vực phi sản xuất và đề nghị phân loại, cơ cấu lại dư nợ, không cho vay với dự án cao cấp nhưng ưu tiên vốn cho các dự án nhỏ, giá cả trung bình, nhà ở xã hội để thị trường không sốt nóng cũng không bị đóng băng. Trước đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất với Ngân hàng Nhà nước phân nhóm các loại BĐS khác nhau để điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay, bảo đảm dự án cần thiết cho an sinh, đáp ứng nhu cầu thực sự của xã hội không bị ngưng trệ nhưng cũng không làm tăng dư nợ chung của cả thị trường BĐS như mục tiêu chống lạm phát đề ra. Phản ứng trước thông tin này, thị trường BĐS - vốn được coi rất nhạy cảm với chính sách sẽ diễn biến theo hướng nào? Câu trả lời là với lãi suất vay ngân hàng cao và không có nguồn vốn bổ sung, nếu tình hình kinh tế và chính sách không thay đổi, thị trường sẽ suy yếu, không có cơ hội phục hồi. Kịch bản thứ hai, với tình trạng lạm phát tiếp tục ở mức cao, thị trường BĐS đóng băng, các dự án sẽ đình trệ, DN sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện. Nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu tư dựa vào nguồn vay ngân hàng. Thậm chí, tình trạng phá sản có thể xảy ra với những dự án, những nhà đầu tư mất khả năng thanh toán. Kịch bản thứ ba, giả định chính sách tiền tệ được nới lỏng, văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật Sửa đổi bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư BĐS ra đời, văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS được ban hành, thị trường BĐS có thể có những xung lực mới, tuy vẫn không bùng phát, nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

Cơ cấu lại nguồn hàng

Nhóm nhà ở cao cấp đang gặp khó khăn do vốn đầu tư lớn mà nhu cầu thực lại ít. Ảnh: Ngọc Thắng

Ông Phan Thành Mai, Trưởng ban Điều hành mạng các sàn giao dịch BĐS khu vực phía Bắc cho rằng, đến thời điểm này thị trường miền Nam đã bão hòa, thị trường miền Bắc, dự án chung cư vị trí tốt vẫn có giao dịch; đồng thời chung cư giá 1.000 USD/m2 vẫn chưa nhiều, trong khi nhóm này đáp ứng nhu cầu xã hội nên sẽ không bị ảnh hưởng lớn. Ngược lại, nhóm nhà ở cao cấp, nhóm dự án khu vực Vành đai 3 và 4 đang gặp khó khăn, buộc DN điều tiết lại hoạt động kinh doanh, dự án nào hiệu quả thu hồi vốn nhanh tiếp tục đầu tư, dự án nào kém hiệu quả nên dừng. Về giá nhà, tại TP Hồ Chí Minh, phân khúc 1.000 USD/m2 gần đây giá không thay đổi; phân khúc trung bình và khá trên 2.000 USD/m2 giảm 20-30% so với năm 2007; phân khúc cao cấp giảm mạnh. Trong khi đó, tại Hà Nội các phân khúc khác nhau đều tăng 20-30% qua từng năm và thời điểm này đang chững lại. Đây là điều bình thường của thị trường BĐS. Tuy nhiên, đất nền, nhà chia lô giảm mạnh do ảnh hưởng của chính sách thắt chặt tiền tệ, dẫn đến thanh khoản thị trường giảm. Theo ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TƯ, nếu lãi suất bình quân trên thị trường là 20%/năm và dự án được tiến hành khoảng 5 năm, với giả định DN BĐS có 20% vốn, phải vay 80%, như vậy giá thành sản phẩm sẽ phải gánh một chi phí rất lớn. Hệ quả, là sự rút lui của các nhà đầu tư đối với các thị trường truyền thống, trong đó Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ bị tác động nhiều nhất.

Trả lời câu hỏi liệu thị trường BĐS có bị "vỡ" trước sự sụt giảm thời gian qua?, nhiều chuyên gia BĐS khẳng định, khó có thể xảy ra "đổ vỡ", bởi thị trường hình thành trên nhiều phân khúc khác nhau, dòng sản phẩm khác nhau. Trong khi sản phẩm bình dân đang thiếu, nhu cầu nhà ở thực sự lớn thì không có lý do gì thị trường phân khúc này "vỡ". Vấn đề là nên có các chính sách theo phân khúc thị trường, nếu phân khúc thị trường còn thiếu, cần được hỗ trợ phát triển để đáp ứng nhu cầu của xã hội. Phân khúc thị trường nào bão hòa cần chính sách để hạn chế. Nhìn chung, thị trường BĐS vẫn hấp dẫn vì nhu cầu thật còn rất lớn.