Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội: Khi nào hết ỳ trệ?

Đây không phải vấn đề mới và gây nhiều bức xúc trong dư luận bởi tiến độ cải tạo, xây dựng các chung cư cũ luôn trong tình trạng ì ạch.

Người dân lo lắng…

Nhà A Ngọc Khánh là khu chung cư lắp ghép được xây dựng từ những năm 80 (thế kỷ trước). Theo chân ông Nguyễn Đức Tích, Tổ trưởng Tổ dân phố 27, phường Ngọc Khánh, chúng tôi được mục sở thị những vị trí thể hiện rõ sự xuống cấp. Trực tiếp quan sát hiện trạng, không ai bất ngờ với "bảng xếp hạng" mức độ nguy hiểm D dành cho tòa nhà này. Nhiều vết nứt ở cầu thang, trần nhà đã xuất hiện từ lâu. Cùng chung vị trí trong "bảng xếp hạng" D còn có nhà G6A Thành Công, nơi đã bị lún, nghiêng, trần nhà các hộ ở tầng thượng thường xuyên bị thấm, dột. Điểm tiếp giáp giữa hai đơn nguyên nhà G6A và G6B hở hoác, tạo thành hình chữ V, điểm rộng nhất lên đến 70cm do hai tòa nhà nghiêng về hai phía.

Chuyện nhà A Ngọc Khánh xuống cấp, phải xây mới thậm chí có lần đã được đưa ra bàn bạc ở khu dân cư. Dẫu vậy, bà Nguyễn Thị Hợp (sống ở tầng 5) vẫn không khỏi lo lắng khi một số phương tiện thông tin đại chúng đưa tin phải "di dời khẩn cấp". Hơn 150 nhân khẩu thường trú tại đây cũng chung tâm trạng hoang mang như bà Hợp suốt mấy ngày qua, với câu hỏi: Di dời thì đi đâu, tạm cư ở đâu?… "Chưa kể, biết bao giờ dự án được triển khai và khi nào mới được về nơi ở cũ?", bà Hợp lo lắng.

Ông Nguyễn Đức Tích lo lắng cho biết: Đến 17h ngày 22-2, Tổ dân phố vẫn chưa nhận được thông báo chính thức từ chính quyền địa phương về chủ trương di dời. Người dân đều tiếp nhận thông tin qua báo, đài. Nhưng theo ông, chủ trương di dời các hộ dân khỏi chung cư cũ có mức độ nguy hiểm cao là hợp lý. Còn theo ông Nghiêm Xuân Tuy, Trưởng ban Công tác Mặt trận khu dân cư số 12, phường Thành Công: Các hộ dân đều biết tình trạng nhà nguy hiểm, nhưng vì chưa có thông tin chính thức về việc di dời, tạm cư nên đều lo lắng. Thêm nữa là tiến độ cải tạo, xây dựng nhiều khu tập thể (KTT) cũ luôn trong tình trạng ì ạch, kéo dài, nên cũng chẳng mấy vui vẻ đón nhận thông tin di dời.

Về phía UBND phường Thành Công, ngay khi nhận được văn bản của Sở Xây dựng thông báo về mức độ nguy hiểm của nhà G6A Thành Công, ngày 20-1, UBND phường đã có văn bản gửi lãnh đạo khu dân cư số 12, Tổ trưởng, Tổ phó dân phố nhà G6 đề nghị thông báo cho người dân về mức độ nguy hiểm D nhà G6A; đồng thời vận động các chủ sở hữu tự giác tháo dỡ phần cơi nới trái phép ảnh hưởng đến kết cấu công trình; tuyệt đối không sửa chữa, cơi nới…

Ngày 23-2, UBND phường tiếp tục công khai trên hệ thống loa truyền thanh về mức độ nguy hiểm của nhà G6A và xây dựng kế hoạch di dời các hộ dân. Còn ông Nguyễn Minh Tú, Chủ tịch UBND phường Ngọc Khánh cho biết: Trong ngày 23-2, UBND phường có văn bản gửi các hộ dân ở nhà A Ngọc Khánh để mọi người nhận thức rõ về mức độ nguy hiểm của công trình. UBND phường cũng đã hoàn thành việc xây dựng kế hoạch di dời trong tình huống khẩn cấp.

Những "rào cản" khó gỡ

Trước thực trạng nhiều KTT cũ trên địa bàn thành phố ngày càng xuống cấp nghiêm trọng, năm 2015, Viện Khoa học công nghệ và Kinh tế xây dựng Hà Nội đã rà soát, đánh giá chất lượng hiện trạng công trình. Kết quả, trong 42 công trình được kiểm định, đánh giá chất lượng, có 2 công trình nguy hiểm mức độ D là nhà G6A Thành Công và nhà A Ngọc Khánh. Còn theo rà soát của UBND phường Thành Công, trên địa bàn phường hiện có 14 nhà tập thể xuống cấp. Tại phường Ngọc Khánh cũng có 29 KTT có "tuổi thọ" 30 - 40 năm. Các công trình trên đều trong tình trạng lún, nứt, nghiêng, cần cải tạo, xây mới.

Vì sao việc cải tạo, xây dựng các KTT cũ luôn trong tình trạng trì trệ với nhiều khó khăn? Có nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân trực tiếp nhất là bất đồng lợi ích giữa người dân, chủ đầu tư. Trong khi hầu hết KTT cũ cần một lượng vốn không nhỏ để đầu tư xây mới, ngân sách nhà nước lại hạn hẹp, thì xã hội hóa là giải pháp khả thi. Tuy nhiên, các nhà đầu tư gặp quá nhiều "rào cản" khi triển khai dự án, đặc biệt là sự đòi hỏi quyền lợi thậm chí có lúc đến mức phi lý của người dân. Nhiều người dân không muốn di dời khỏi chung cư cũ vì lo ngại không có cơ hội quay về nơi mình đang sống, cuộc sống bị đảo lộn, mất đi điều kiện, cơ hội kinh doanh, đặc biệt là những hộ ở tầng 1, có vị trí mặt tiền trên những con phố "vàng". Nhiều hộ cho rằng hệ số đền bù thấp, không đủ tiền để mua phần diện tích tăng thêm và yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện nơi ở mới phải tốt hơn căn hộ cũ, tạm cư gần nơi ở cũ…

Về phía chủ đầu tư, doanh nghiệp chưa mặn mà với việc đầu tư xây dựng lại KTT cũ bởi việc cải tạo, xây dựng lại KTT cũ luôn phải đặt tính xã hội cao hơn lợi nhuận. Để bảo đảm quyền lợi của các bên, khi cải tạo một KTT 5 tầng thì ít nhất chủ đầu tư phải được phép xây chung cư mới cao từ 15 đến 17 tầng. Tính toán của doanh nghiệp là vậy, nhưng khi triển khai phải bảo đảm đáp ứng về quy hoạch xây dựng, mật độ dân cư khu vực…

Là doanh nghiệp đang thực hiện dự án cải tạo lại chung cư C8 - Giảng Võ, ông Hoàng Văn Anh, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Sông Đà cho biết: Chúng tôi gặp nhiều khó khăn khi thực hiện dự án. Ngoài việc khó thống nhất với các hộ dân (chủ yếu là các hộ ở tầng 1) thì việc giới hạn chiều cao các tòa chung cư trong nội đô cũng là một vấn đề. Thêm nữa, nhiều khu vực chưa có quy hoạch, trong đó có khu vực Giảng Võ, nên doanh nghiệp chưa thể đưa ra phương án đầu tư khả thi, mức đền bù phù hợp, bảo đảm hài hòa lợi ích của cả người dân và doanh nghiệp.

Như vậy, vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và xã hội. Nói thì đơn giản, nhưng thực hiện không dễ bởi còn nhiều quy định pháp lý ràng buộc. Mỗi dự án cải tạo chung cư cũ cần phải được thực hiện theo quy hoạch tổng thể, bảo đảm hài hòa lợi ích nhiều bên. Để tháo gỡ khó khăn, các cơ quan hữu trách cần sớm bổ sung quỹ nhà tạm cư và ban hành những chính sách phù hợp, hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư.