Các phân khúc dịch vụ cơ bản ổn định

Văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ và mặt bằng bán lẻ đang trong giai đoạn ổn định. Ảnh: Huy Hùng

Ở phân khúc văn phòng cho thuê, nếu công suất thuê trung bình đạt 78%, tăng khoảng 3% so với thời điểm cuối tháng 12-2011 thì giá cho thuê bình quân đạt khoảng 500.000 đồng/m2/tháng, giảm 2% so với quý IV-2011. Trong đó, văn phòng hạng A hoạt động hiệu quả nhất, với công suất thuê trung bình 71% (tăng 8%), giá thuê khoảng 680.000 đồng/m2/tháng, gần như không thay đổi so với cuối năm 2011. Hiện nay, Cầu Giấy và Hoàn Kiếm vẫn là quận có nguồn cung lớn nhất, chiếm khoảng 43% trong tổng nguồn cung khoảng một triệu mét vuông của toàn thị trường và cũng là nơi có công suất thuê cao nhất. Tuy nhiên, đánh giá về triển vọng thị trường, các chuyên gia cho rằng, diện tích văn phòng cho thuê thêm có thể giảm do số DN thành lập mới giảm cả về số lượng và tổng vốn đăng ký. Trong khi hai năm tới, dự kiến có thêm 1,1 triệu mét vuông văn phòng đưa ra thị trường.

Với căn hộ cho thuê, thị trường ghi nhận sự tăng giá nhẹ, khoảng 2,2%, trong khi công suất thuê trung bình giữ nguyên so với cuối năm 2011, đạt mức 76%. Nếu tính cụ thể từng hạng, công suất thuê căn hộ hạng A thấp nhất, khoảng 67%, trong khi hạng B và C đạt gần 91%. Nhưng giá cho thuê căn hộ hạng A tăng cao nhất, 4,6%, trong khi hạng B và C tăng chưa đầy 1%. Xét trên số lượng căn hộ cho thuê, nhu cầu của thị trường tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái, bất chấp khó khăn của nền kinh tế. Trong tương lai, Hà Nội có 13 dự án căn hộ cho thuê, cung cấp 2.300 căn hộ cho thị trường. Riêng năm 2012, có 7 dự án cung cấp 600 căn hộ cho tổng nguồn cung, chủ yếu ở địa bàn quận Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, Thanh Xuân. Như vậy, trong vòng hai năm tới, Ba Đình dự kiến trở thành địa bàn có nguồn cung lớn nhất thị trường.

Ghi nhận có sự tăng mạnh nhất về nguồn cung là phân khúc bán lẻ (siêu thị, trung tâm thương mại…). Hiện, tổng diện tích bán lẻ của thị trường BĐS Hà Nội là 656.000m2, tăng 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, với sự ra đời của một số trung tâm thương mại lớn, tổng cung mặt bằng bán lẻ của quận Long Biên tăng 22%, trong khi quận Đống Đa tăng 7%. Công suất thuê trung bình gần như không thay đổi so với cuối năm 2011, đạt mức 89%. Trong đó, khu vực nội thành, trung tâm, giá thuê đạt mức cao, khu vực ngoại thành, ven đô giá thuê giảm để hút khách thuê mới. Một số dự án, diện tích đã được cho thuê, nhưng nhiều khách thuê vẫn chưa chuyển đến hoạt động kinh doanh. Về nguồn cầu, hầu hết các báo cáo cho rằng, trong quý I-2012, hoạt động bán lẻ kém sôi động so với cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm trong tăng trưởng tổng mức hàng hóa và dịch vụ chủ yếu bởi lạm phát cao ảnh hưởng tiêu cực đến sức mua của người tiêu dùng. Một số DN kinh doanh mặt bằng bán lẻ đã rời khỏi thị trường, song một số DN lớn vẫn tiếp tục mở rộng kinh doanh. Với thực tế loại hình bán lẻ hiện đại chỉ chiếm 17% thị phần tại Việt Nam, nên tiềm năng phát triển trung tâm thương mại vẫn được các nhà đầu tư đánh giá rất lớn. Mặt khác, việc Hà Nội cấm trông giữ xe trên 262 tuyến phố phần nào có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các cửa hàng mặt phố, nên có thể sẽ có sự dịch chuyển của các nhà bán lẻ về khu vực ven đô và ngoại thành nơi có nhiều dự án với mức giá thuê thấp hơn, thuận tiện hơn trong việc đỗ xe. Ba năm tới, dự kiến thị trường có thêm 1,6 triệu mét vuông mặt bằng bán lẻ, trong đó lượng cung lớn ở quận Hà Đông, Thanh Xuân và huyện Từ Liêm.