Bất động sản TP.HCM: Xoay mọi bề vẫn khó

Khó mọi bề

Thị trường nhà đất Tp.HCM trong những tháng cuối năm 2011 có một điểm thu hút sự chú ý của giới đầu tư là doanh số bán hàng trong suốt một quý giảm liên tục. Đó là minh chứng rõ ràng nhất cho những khó khăn của chủ đầu tư cũng như những phức tạp trong việc huy động vốn. Sự kiện một số chủ đầu tư bất ngờ giảm giá bán vài tháng trước đã gây ra nhiều bàn tán.

Trong đó, một số lúc đầu được xem là chiêu thức tiếp thị hơn là giảm giá thực sự, song dù là mục đích gì thì tất thảy cũng đã phản ánh tình hình thị trường cũng như khiến người ta phải đặt dấu hỏi về khả năng thanh toán và nhu cầu của thị trường.

Cập nhật mới nhất của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản Tp.HCM cũng cho thấy điều đó. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, tổng nguồn cung mới trong thời gian qua có khoảng 43.000 căn, chia đều cho các phân khúc cao cấp, trung bình và bình dân. Giá chào bán dao động từ hơn 660 USD - 1.600 USD/m2, thậm chí với phân khúc hạng sang, giá chào bán vẫn lên tới hơn 4.100 USD/m2.

Tuy nhiên, giá chào bán đã giảm đều so với quý trước từ 1,3 -3,5%. Riêng phân khúc hạng sang giảm tới 9,1% so với quý trước. Còn nếu so với thời điểm cuối năm 2010, giá bình quân của phân khúc trung bình cũng đã giảm khoảng 7,5%.

Nhằm thúc đẩy giao dịch trong thời gian cuối năm âm lịch, hầu hết các chủ đầu tư tiếp tục tung ra các chiêu thức khuyến mại, chiết khấu qua đó tìm cách duy trì dòng tiền mặt bằng cách huy động tiền trả trước của người mua. Một chuyên gia của CBRE cho rằng, trên thực tế, nhiều khoản chiết khấu chỉ được đưa ra vào thời điểm thương lượng, do đó giá thực tế có thể sẽ thấp hơn so với giá chào bán công bố ra ngoài.

Trong khi đó, do gặp khó khăn về nguồn tiền mặt, một số chủ đầu căn hộ chung cư buộc phải thay đổi chiến lược bao gồm cho thuê hay chuyển một số khối chung cư sang căn hộ dịch vụ cho thuê, điển hình như dự án Diamond Island được giao cho công ty quản lý căn hộ The Ascott để cho thuê dịch vụ...

Với người mua, do phần lớn cũng đang gặp khó khăn về tài chính nên phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục gặp phải những bất lợi trong việc đạt doanh số bán. Vào khoảng thời gian cuối năm 2011, trên thị trường bất động sản Tp.HCM gần như vắng bóng các nhà đầu cơ nên nhu cầu trên thị trường chủ yếu là đến từ những người mua nhà để ở - những người chỉ có thể chấp nhận sản phẩm có mức giá bình dân.

Nắm bắt tín hiệu đó, trong tháng cuối cùng của năm 2011 và khoảng thời gian trước Tết Nguyên đán, khá nhiều chủ đầu tư bất động sản Sài Thành đã tung ra các sản phẩm có giá vừa phải như dự án khu đô thị Celadon City (phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú) chỉ với giá từ 19 triệu đồng/m2, dự án Nature Land thuộc khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9) với giá 9,9 triệu đồng/m2, dự án The Hyco4 Tower nằm trên trục đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh cũng đã đưa phường thức thanh toán linh hoạt trong 18 tháng, giá bán căn hộ từ 1,1 tỷ đồng/căn..

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, đến tận thời điểm giáp Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản Tp.HCM vẫn không cải thiện được nhiều, khó khăn vẫn bao phủ toàn thị trường. Phần lớn các dự án có hạng sang, có diện tích lớn đều “phủ mền”, đắp chiếu do chủ đầu tư thiếu vốn, trong khi đầu ra vẫn bế tắc do khách hàng không đủ khả năng thanh toán.

Kỳ vọng duy nhất của thị trường vào lúc này, theo ông Đực là phân khúc nhà có diện tích nhỏ, phù hợp túi tiền của người nhiều người dân. Nếu không tập trung vào phân khúc này, chuyên gia này cho rằng thì trường khó mà thoát khỏi vũng lầy vốn đã níu chân hầu hết chủ đầu tư trong suốt năm qua.

Cho thuê cũng không "sáng" hơn

Một khảo sát mới nhất của CBRE về phân khúc văn phòng cho thuê tại Tp.HCM cho thấy, giá văn phòng cho thuê hạng A tại đây đã giảm mạnh trong quý cuối cùng của năm 2011 do tỷ lệ trống khá cao tại các tòa nhà như Bitexco Finacial và Vincom Center. Chỉ có 7 tòa nhà có kiến trúc cổ tại trung tâm thành phố vẫn duy trì được tỷ lệ lấp đầy 95% và giữ được giá cho thuê ổn định.

Giá hạng A giảm liên tiếp trong suốt 12 quý do đó dẫn đến các giao dịch có mức giá khá hấp dẫn, từ đó tạo áp lực lên giá thuê đối với hai phân khúc còn lại. Nếu so với thời kỳ đỉnh điểm vài năm trước, giá chào thuê hạng A đã giảm từ khoảng 80USD/m2 xuống dưới 37 USD/m2. Riêng hạng B giảm từ 40 xuống 20 USD/m2.

Đối với phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê, giá chào thuê giảm nhẹ trong quý 4/2011 nhưng giảm ít hơn 1% trong suốt năm 2011 vừa qua, cho thấy khả năng phục hồi tốt của phân khúc hạng sang trong một năm được xem là một năm khó khăn của các mảng thị trường khác. Mức giảm giá theo quý của phân khúc hạng B và C cao hơn do vấp phải cạnh tranh ngày càng gay gắt từ các căn hộ mua để cho thuê lại. Giá chào thuê cũng giảm nhẹ từ 2 - 5% ở tất cả các phân khúc.

Từ thực tế khó khăn của mảng thị trường căn hộ để bán, thị trường căn hộ dịch vụ ngày càng tiếp nhận thêm nhiều sản phẩm “lai”, đó là các căn hộ bán được chuyển thành căn hộ dịch vụ cho thuê do doanh số bán hạn chế, được chính chủ đầu tư hoặc một đơn vị điều hành khác quản lý như dự án XI Riverview Palace, The Vista, Bến Thành Luxury Apartment...

Đối với thị trường mặt bằng bán lẻ, giá chào thuê cả trong và ngoài khu vực trung tâm đều giảm suốt trong mấy tháng qua, ở mức giảm khoảng 10USD/m2, từ mức 125 xuống còn 111 USD/m2. Cùng với đó thì tỷ lệ trống cũng tăng dần đều từ mức khoảng 12% lên xấp xỉ 25%.