Bất cập giữa thu nhập và giá nhà

Khoảng cách lớn

Tại Việt Nam, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh - nơi đang có tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, hằng năm tiếp nhận số lượng lớn người dân từ các tỉnh, thành phố chuyển đến sinh sống, làm việc, học tập, kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở; song khả năng chi trả của người dân đang là thách thức lớn.

Đại diện Savills Việt Nam cho biết, nhà ở giá phải chăng là sản phẩm giá vừa phải, đủ để người dân chi trả bằng thu nhập và năng lực tài chính của mình. Tuy vậy, sự chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà ở tại Việt Nam, nhất là tại 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh lại đang có khoảng cách lớn.

Cụ thể, tại thành phố Hồ Chí Minh, hiện giá căn hộ trung bình ở một dự án mới khoảng 5,5-6 tỷ đồng; thu nhập trung bình của một hộ gia đình khoảng 15 triệu đồng/tháng; mức chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà lên đến hơn 30 lần. Với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40-50% thu nhập/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

Tương tự tại Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình khoảng 4,7 tỷ đồng; mức thu nhập trung bình của hộ gia đình khoảng 150 triệu đồng/năm. Đáng nói là, giá nhà hiện tại ở Hà Nội đã tăng trong 18 quý liên tiếp, trung bình tăng 17% theo năm và hiện cao hơn 73% so với thời điểm quý I-2019.

Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng bày tỏ, thực tế trên cho thấy, sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại các đô thị lớn Việt Nam đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Việc sở hữu nhà ở của người dân sẽ càng “bất khả thi” khi khoảng cách này còn được nới rộng.

Cách nào thu hẹp?

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, có nhiều yếu tố khiến giá nhà hiện nay bị đội lên, như: Giá đất đền bù cao, tiền thuế đất, tiền sử dụng đất hằng năm có xu hướng tăng, chi phí đầu vào tăng mạnh; thủ tục đầu tư kéo dài...

Trong bối cảnh thị trường hiện nay, phần lớn người dân đô thị tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh chỉ có khả năng chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ giá bình dân. Song hiện tại những căn hộ này lại đang có nguồn cung khá thấp.

Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Dịch vụ ứng dụng công nghệ dữ liệu trong nghiên cứu thị trường, Savills thành phố Hồ Chí Minh Giang Huỳnh cho biết, trước đây, dòng sản phẩm từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường, nhưng đến năm 2023 chỉ chiếm khoảng 25%. Việc hạn chế nguồn cung cũng hạn chế đi cơ hội sở hữu nhà ở của người dân.

Để tăng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, các chuyên gia cho rằng, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở.

Bà Giang Huỳnh dẫn chứng, điển hình như tại Singapore, chương trình của Ủy ban Phát triển nhà ở, kết hợp với chính sách vay mới của Quỹ Tiết kiệm trung ương, đã thành công nâng tỷ lệ sở hữu nhà ở ấn tượng xấp xỉ 90%. Điều này cho thấy tác động lớn từ các chính sách chiến lược của Chính phủ trong việc thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Vì vậy, nếu tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, để giải bài toán về giá nhà đối với khả năng chi trả của người dân, cần thiết có chính sách thiết thực để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, như: Vốn vay ưu đãi, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận trên cơ sở cân đối mức thu nhập của đối tượng được ưu đãi mua nhà ở xã hội…

Còn theo Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn. Đầu tiên là giải quyết vấn đề pháp lý nhằm tạo nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường; có cơ chế thúc đẩy, tháo gỡ riêng đối với các dự án căn hộ vừa túi tiền để chủ đầu tư có thể thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư tham gia vào thị trường. Bên cạnh đó, do quỹ đất khu vực nội đô không còn nhiều; các dự án thuộc phân khúc căn hộ vừa túi tiền thường nằm ở các địa phương có vị trí xa trung tâm nên đòi hỏi sự phát triển về hạ tầng. Do đó, Nhà nước cần thúc đẩy xây dựng, cải thiện cơ sở hạ tầng, tạo giao thông kết nối, đi lại thuận tiện - yếu tố then chốt để người mua có điều kiện tiếp cận với nhiều dự án ngoại thành hơn...

Riêng đối với phân khúc nhà ở xã hội, các chuyên gia cho rằng, đây là vấn đề cần ưu tiên bởi giúp giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Khó khăn lớn nhất lúc này vẫn là quỹ đất dành cho nhà ở xã hội; thứ hai là nguồn vốn, hiện tại vẫn đang dựa vào nguồn vốn công là chính, cần thêm sự hỗ trợ của khu vực tư nhân. Do đó, cần có những chính sách hiệu quả về thủ tục pháp lý dành riêng và đơn giản hóa cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này.