Bài cuối: Hoàn thiện quy định, làm rõ trách nhiệm

Tuyên truyền vẫn là trọng tâm

Tham gia giám sát việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch Thường trực HĐND TP Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn cho rằng, trước những mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài trong các tòa chung cư, UBND các quận, phường sở tại cần rà soát kỹ, đối chiếu các quy định, xác định rõ trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, qua đó tham mưu, kiến nghị, hướng dẫn giải quyết triệt để. “Chỉ khi xác định rõ trách nhiệm thì mới xử lý được vi phạm, giải tỏa mâu thuẫn, ổn định trật tự trên địa bàn. Cùng với đó, chính quyền sở tại cần tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn, phổ biến pháp luật để cư dân hiểu rõ quyền và trách nhiệm của mình trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, tránh hiện tượng không tham dự hội nghị nhà chung cư theo quy định” - Phó Chủ tịch Thường trực HĐND thành phố Nguyễn Ngọc Tuấn nhấn mạnh.

Theo Giám đốc Trung tâm Bảo tồn di sản Thăng Long - Hà Nội (thành viên Ban Đô thị HĐND thành phố) Trần Việt Anh, đa phần người dân mua nhà trên giấy, khi dự án mới chỉ là ô đất trống hoặc đang xây dựng. Quá trình xây dựng, chủ đầu tư điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế người dân không biết; khi nhận nhà, sử dụng mới nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện do xây dựng không đúng với quy hoạch, thiết kế công bố ban đầu, thiếu diện tích cộng đồng, sân chơi, tường rào,… Thậm chí, các căn hộ cũng bị chia nhỏ, gây áp lực về dân số sử dụng tiện ích chung. Vì thế, hiện nay, việc giải quyết tranh chấp mới chỉ là phần ngọn. Gốc rễ của vấn đề, ngoài tuyên truyền người dân tìm hiểu kỹ dự án, thì cũng cần xử lý nghiêm chủ đầu tư vi phạm quy hoạch, giấy phép xây dựng.

Trưởng ban Đô thị HĐND thành phố Nguyễn Nguyên Quân cho biết, theo quy định, trách nhiệm kiểm tra, hướng dẫn, đôn đốc các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị, giải quyết các vấn đề phát sinh thuộc UBND cấp quận, huyện, thị xã và xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư. Vì thế, các quận, huyện, thị xã cần phải chỉ đạo, rà soát khắc phục ngay những tồn tại trong quản lý, vận hành tòa nhà.

Trong đó cần áp dụng chế tài xử lý vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư theo Điều 66, Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Cùng với đó thực hiện nghiêm túc Chỉ thị 15/CT-UBND của UBND thành phố về việc tăng cường hiệu lực trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội.

Lập tài khoản riêng giữ quỹ bảo trì

Riêng vấn đề quỹ bảo trì, hiện chủ đầu tư tạm thu cùng với tiền mua nhà và sẽ phải bàn giao lại cho ban quản trị tòa nhà chung cư sau khi được thành lập. Thực tiễn cho thấy, mâu thuẫn lớn nhất tại các tòa chung cư thương mại chính là vấn đề quản lý, sử dụng quỹ bảo trì. Một số chuyên gia lĩnh vực bất động sản và luật sư đề xuất, UBND TP Hà Nội nên áp dụng phương pháp giữ quỹ bảo trì mới theo hướng giao một đơn vị trực thuộc UBND thành phố quản lý trên cơ sở mở tài khoản ngân hàng riêng từng tòa nhà. Khi bán nhà, chủ đầu tư phải nộp 2% quỹ bảo trì vào tài khoản này; đơn vị quản lý quỹ bảo trì duyệt chi theo quy chế tài chính của ban quản trị được hội nghị cư dân các tòa nhà chung cư thông qua.

Trưởng Văn phòng Luật sư Đông A và nhóm tinh hoa Trần Minh Tân cho rằng, việc thay đổi chủ thể giữ quỹ bảo trì các tòa nhà chung cư là giải pháp căn cơ. Bởi thời gian qua, chế tài xử phạt vi phạm chậm bàn giao quỹ bảo trì đã có, nhưng việc xử lý chưa thực hiện được nhiều; trong khi nếu có kiện chủ đầu tư ra tòa thì thời gian bàn giao quỹ bảo trì càng kéo dài, cư dân vẫn là bên thiệt thòi. Nếu áp dụng phương pháp một đơn vị của thành phố quản lý quỹ ngay từ lúc bán căn hộ, thì khi đủ điều kiện, chủ đầu tư sẽ tổ chức hội nghị nhà chung cư thành lập ban quản trị ngay và bàn giao công tác vận hành tòa nhà chứ không cố tình chậm tổ chức để chiếm dụng quỹ bảo trì như hiện tại. “Theo tôi, nhân lực cho bộ phận này tương đương một phòng thuộc sở của thành phố nhưng sẽ giảm chi phí, nhân sự rất nhiều so với việc các cơ quan phải giải quyết, xử lý mâu thuẫn, tranh chấp” - ông Trần Minh Tân nói.

Vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà chung cư luôn tiềm ẩn các mâu thuẫn và sẽ khó giải quyết nếu không có giải pháp hợp tình, hợp lý. Mong rằng, các cơ quan chức năng của thành phố vào cuộc quyết liệt hơn nữa, nghiên cứu, đưa ra những giải pháp phù hợp thực tiễn để giải quyết triệt để mâu thuẫn, tranh chấp nhằm bảo đảm an ninh trật tự tại cơ sở.