Vay tiền ngân hàng để mua nhà: Tìm hiểu kỹ khi “gõ cửa”

Lãi suất có thực sự hấp dẫn?

Cho vay với lãi suất chỉ 0% áp dụng cho 6 tháng, 1 năm hay thậm chí 2 năm, hoặc mức lãi suất ưu đãi thấp hơn so với lãi suất hiện hành; lãi và gốc trả dần trong thời gian lên tới 10-15 năm... là những lời mời chào cho các sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng. Nếu chỉ dừng lại ở những thông tin này, hầu hết người vay đều cảm thấy khá hấp dẫn, nhất là với không ít người, ngân hàng được coi là "cánh cửa" duy nhất để có thể sở hữu một tài sản lớn như nhà ở.

Nhưng thực tế, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng không thực sự "rẻ" như quảng cáo, vì mức lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong thời gian ngắn, còn sau đó, người vay sẽ phải trả lãi suất theo thị trường; tức là gồm lãi suất huy động vốn cộng với 3-3,5% chi phí quản lý, hoạt động của ngân hàng. Lãi suất huy động tăng có nghĩa lãi suất khoản vay cũng tăng theo. Do đó, cùng với việc tìm hiểu kỹ về dự án bất động sản, người vay tiền cần phải cân nhắc về thời điểm vay, số tiền vay, cũng như gói lãi suất hợp lý trong suốt thời gian vay. Người vay cũng nên tham khảo dự báo của chuyên gia về khả năng biến động lãi suất trong ngắn hạn, trung hạn. Mặc dù mặt bằng lãi suất được duy trì khá ổn định trong suốt một thời gian dài, nhưng thị trường tiền tệ đang có dấu hiệu có thể đẩy lãi suất biến động theo hướng tăng.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, trong tuần đầu tiên của tháng 5, mặt bằng lãi suất huy động VND phổ biến ở mức 0,8-1%/năm đối với tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng; 4,5-5,4%/năm (kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng); 5,4-6,5%/năm (từ 6 tháng đến dưới 12 tháng); 6,4-7,2%/năm (trên 12 tháng). Nhiều ngân hàng đưa lãi suất huy động kỳ hạn dài lên 7,8-8%/năm. Mặc dù lãi suất huy động nhích nhẹ, nhưng chủ yếu áp dụng cho các kỳ hạn dài nên lãi suất cho vay chưa có nhiều thay đổi. Cụ thể, đối với các lĩnh vực ưu tiên, lãi suất áp dụng ở mức 6-7%/năm với khoản vay ngắn hạn, 9 đến 10%/năm với trung và dài hạn. Lãi suất cho vay các lĩnh vực sản xuất kinh doanh thông thường là 6,8-9%/năm (ngắn hạn), 9,3-11%/năm (trung và dài hạn).

Dự báo lãi suất tăng

Theo Công ty Chứng khoán VCB (VCBS), lãi suất cho vay trong khoảng thời gian còn lại của năm có xu hướng tăng. Điều này được đưa ra dựa trên các yếu tố gây áp lực tăng lãi suất huy động đang diễn ra cục bộ tại một số ngân hàng. VCBS cho rằng, giai đoạn gần đây, nhiều ngân hàng liên tục phát hành chứng chỉ tiền gửi với lãi suất cao để tăng vốn và đáp ứng các tỷ lệ an toàn, làm gia tăng đáng kể áp lực cạnh tranh huy động. Đặc biệt, trong nửa cuối năm 2017, rủi ro từ tỷ giá nhiều khả năng "nóng" trở lại và sức ép lên lãi suất sẽ lớn dần. Ngoài ra, áp lực thiếu hụt thanh khoản cũng buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất để thu hút nguồn tiền gửi. Chưa kể, tốc độ tăng trưởng tín dụng cao (tính đến hết quý I đạt 4,03% so với thời điểm đầu năm, cao hơn đáng kể con số 1,79% của cùng kỳ 2016), cũng được xem là một trong những nguyên nhân khiến nhu cầu huy động tăng trưởng.

Nếu kịch bản tăng lãi suất diễn ra, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực mạnh về tăng lãi suất, tác động trực tiếp đến khách hàng vay vốn. Ngoài ra, các dự án bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng, vì nếu phải vay với lãi suất cao hơn, chủ đầu tư các dự án sẽ buộc phải điều chỉnh giá bán. Vì vậy, việc lựa chọn thời điểm để vay tiền ngân hàng mua nhà là rất quan trọng, tránh những thời kỳ lãi suất có nguy cơ tăng cao, kéo theo giá bất động sản tăng, cộng với gánh nặng về lãi suất mà người vay phải trả. Thực tế, mức lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản được áp dụng hiện nay tăng khoảng 0,5%/năm so với thời điểm hơn 2 tháng trước. Nếu tính từ đầu năm, lãi suất cho vay bất động sản tăng khoảng 1%/năm, chạm mức 12,5-13%/năm.

Một điểm nữa người vay cần lưu ý là ngân hàng càng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mãi lãi suất... thì sẽ càng tìm cách bù lỗ ở thời điểm sau đó. Bởi vậy, khi nghiên cứu hợp đồng tín dụng, người vay nên chú ý tới lãi suất cơ sở và biên độ để tính toán lãi suất cho toàn bộ thời gian vay.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu, ngân hàng cho vay mua bất động sản thông thường theo hai cách. Thứ nhất, người vay sẽ trả cố định, chẳng hạn như 10 triệu đồng/tháng trong suốt thời gian vay, không thay đổi. Thứ hai, người vay trả lãi theo dư nợ gốc giảm dần tới cuối kỳ. Với cách thứ hai, người vay có nguy cơ chịu rủi ro vì lãi suất biến động cao hơn. Do đó, lựa chọn cách thức tính lãi suất cũng khá quan trọng trước khi đặt bút ký hợp đồng tín dụng.