Thị trường bất động sản đã qua khó khăn?

Nhen nhóm sự phục hồi

Tại báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II-2023, nguồn cung bất động sản, nhà ở vẫn hạn chế. Cả nước chỉ có 7 dự án hoàn thành, với 2.424 căn hộ. Số lượng dự án chỉ bằng khoảng 50% so với quý I-2023 và bằng khoảng 29,17% so với cùng kỳ năm 2022. Nhiều dự án triển khai chậm hoặc bị dừng hẳn do gặp các khó khăn, vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn...

Thực tế, thị trường bất động sản có dấu hiệu “suy yếu” kể từ đầu năm 2022. Sự thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin bị sụt giảm khiến lượng giao dịch trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023 đều đi xuống. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Quý II-2023, tỷ lệ hấp thụ đạt bằng khoảng 43,03% so với kỳ năm 2022.

Thế nhưng, trong tháng 7-2023, dữ liệu thị trường của Kênh thông tin bất động sản batdongsan.com.vn cho thấy, nhiều tín hiệu tươi sáng đã xuất hiện ở cả nguồn cung và nguồn cầu. Cụ thể, trong tháng 7, lượng tin rao bán nhà đất trên cả nước đã tăng 4%, mức độ quan tâm cũng tăng 6% so với tháng trước đó. Xu hướng tăng này diễn ra trong tất cả các loại hình bất động sản để bán, bao gồm căn hộ, đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố. Trong đó, căn hộ chung cư, biệt thự và đất nền ghi nhận lượt tìm kiếm phục hồi tốt nhất, tăng trung bình 6-7% so với tháng 6-2023.

Trong tháng 8-2023, những chỉ số này được ghi nhận tiếp tục tăng. Cụ thể, nhu cầu tìm mua bất động sản tăng trung bình 5% so với tháng 7, lượng tin bán tăng 2%. Như vậy, thị trường đã có 2 tháng liên tiếp chứng kiến nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng bán bất động sản đều tăng. Đáng chú ý, trong tháng 8-2023, tại thị trường Hà Nội, đất nền là loại hình có nhu cầu tìm mua tăng cao nhất (12%). Sản phẩm chung cư, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự ở Hà Nội cũng có mức độ quan tâm tăng 7-9%.

Các chuyên gia cho rằng, tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản là kết quả của hàng loạt động thái, chính sách tháo gỡ về pháp lý, khơi thông nguồn vốn của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương thời gian qua. Điển hình là việc Chính phủ thành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản; ban hành quy định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác hoặc gia hạn; ngân hàng nhiều lần điều chỉnh hạ lãi suất cho vay, triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng...

Vẫn cần các giải pháp cụ thể, quyết liệt

Tuy vậy, theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, nhiều cơ chế, chính sách vẫn đang dừng ở giai đoạn “tiếp cận” và tháo gỡ, chưa thực sự thâm nhập, giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung bất động sản...

Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản gần đây cho thấy, có tới 57% doanh nghiệp cho biết các cơ chế, chính sách được ban hành từ đầu năm 2023 mới chỉ tác động ở mức độ bình thường. Xét về tổng thể, trong gần 8 tháng qua, tình hình nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa thực sự được giải quyết một cách triệt để. Cùng với các vấn đề về pháp lý, nguồn vốn cũng là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp bất động sản. Qua khảo sát, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự tác động tới doanh nghiệp...

Theo Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án - DKRA Group Võ Hồng Thắng, những giải pháp mới đang ở giai đoạn “trấn an tinh thần”, chưa đủ lực trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường bất động sản “bật dậy” trong ngắn hạn và vẫn cần thời gian để các chính sách này có “độ ngấm” vào thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng, những thách thức của thị trường bất động sản hiện tại chủ yếu xoay quanh các vấn đề về lãi suất, sức cầu, mất cân đối cung - cầu. Mặc dù trên xu hướng giảm nhưng lãi suất vốn vay ngân hàng vẫn ở mức cao. Sức cầu thị trường vẫn ở mức thấp, người dân thận trọng trong quyết định mua bất động sản. Trong khi đó, tình trạng mất cân đối về cơ cấu nguồn cung chưa được giải quyết, khi hầu hết nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp. Sản phẩm vừa túi tiền cho người mua có nhu cầu ở thực vắng bóng.

Nhận định giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã đi qua, tuy nhiên, để thị trường chuyển biến rõ rệt, các chuyên gia cho rằng, cần thêm nhiều giải pháp thực sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ, ngành, thông qua các quy định, chính sách sát thực, nhắm đúng vấn đề thị trường đang trông đợi. Những hành động như vậy phải thật nhanh, mạnh, dứt khoát và triệt để cho đến khi các vấn đề của thị trường được giải quyết hết, tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Các doanh nghiệp cũng mong muốn có chính sách hỗ trợ giãn thời gian nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm thuế, đồng thời tăng cường hướng dẫn, giám sát chặt chẽ việc thực thi chính sách hỗ trợ từ trung ương đến địa phương để có thể tối ưu hiệu quả từ những chính sách đã ban hành trong thời gian vừa qua.