Thị trường bán lẻ Hà Nội: Vẫn phát triển trong bối cảnh không thuận

Báo cáo này cho thấy sự phát triển chậm về cơ sở hạ tầng và mạng lưới phân phối là nguyên nhân chính cản trở vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, cũng theo báo cáo này, điểm tích cực là trong suốt 10 năm qua Việt Nam luôn là 1 trong 5 nước liên tục đứng trong Top 10. Như vậy, Việt Nam đã vượt qua các thị trường đang phát triển khác về mức chi tiêu bình quân đầu người cho bán lẻ (chiếm trung bình 12%/năm trong khoảng 2001 – 2010) và về diện tích bán lẻ. Do đó, các nhà đầu tư bán lẻ quốc tế lớn vẫn sẽ quan tâm đến Việt Nam như một điểm đến tiềm năng.

Theo thống kê của Colliers, trong 6 tháng đầu năm 2011, tổng doanh thu hàng hóa bán lẻ của Việt Nam đạt khoảng 914.000 tỷ đồng (tương đương với 44,58 tỷ USD), tăng 22,8% so với cùng kỳ năm trước, đồng thời theo đúng mức tăng trưởng ổn định trong những năm 2005-2009.

Với riêng thị trường bán lẻ Hà Nội, vẫn đang trên đà phát triển trong những năm gần đây, bất chấp suy giảm về kinh tế. Các hàng bán rong trên phố và cửa hàng mặt phố nay phải đối mặt với các đối thủ khác, như các siêu thị hiện đại, cửa hàng tiện ích, trung tâm mua sắm và trung tâm thương mại tổng hợp cao cấp. Tuy vậy, cửa hàng mặt phố vẫn chiếm thị phần lớn nhất của thị trường bán lẻ Hà Nội.

Các khối đế bán lẻ tập trung tại khu vực trung tâm, trong khi các trung tâm mua sắm và trung tâm thương mại tổng hợp nằm rải rác trên toàn thành phố. Tuy nhiên, các trung tâm bán lẻ tại khu vực trung tâm hưởng mức giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tốt, trong khi các trung tâm mới hơn ở phía tây vẫn đang tiếp tục cố gắng cho thuê các diện tích trống.

Về nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới, Pico Mall – hạng mục bán lẻ thuộc tòa nhà tổ hợp Mipec (bao gồm cả một tòa nhà văn phòng và hai tòa căn hộ) đã chính thức đi vào hoạt động từ ngày 2/4/2011. Tọa lạc tại phố Tây Sơn, Pico Mall gồm 30.000m2 diện tích bán lẻ, phục vụ không chỉ cho cư dân của hai tòa căn hộ, mà cả người dân tại khu vực rộng lớn xung quanh.

Tính đến cuối tháng 6/2011, Pico Mall đã lấp đầy khoảng 88% diện tích với các khách thuê rất đa dạng, thuộc nhiều nhãn hàng bán lẻ, bao gồm Citimart, Pico Electronics, Pico Decor, Megastar và những thương hiệu quốc tế khác. Như vậy, mặc dù chỉ cách Parkson khoảng 100m, một trung tâm thương mại tổng hợp có tiếng ở Hà Nội, Pico Mall vẫn thực hiện tốt việc thu hút khách thuê và khách mua. Hai dự án này sẽ tạo nên một điểm đến mua sắm đáng chú ý.

Bên cạnh đó, The Garden vốn được coi như một trung tâm thương mại tổng hợp, nay phân loại lại thành một trung tâm mua sắm do thiếu chức năng quản lý và điểm thanh toán tập trung.

Nhìn chung trong quý 2/2011, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại tại Hà Nội tăng 10,33% so với quý 1/2011, trong khi loại hình trung tâm mua sắm chiếm 42% của tổng diện tích mặt bằng bán lẻ.

Theo khảo sát, trong quý 2/2011, mức tăng nhẹ 0,92% của giá thuê trung bình tại các khu bán lẻ ngoài trung tâm là do sự xuất hiện của Pico Mall, vốn có vị trí rất đẹp tại quận Đống Đa và chào thuê với giá khá cao. Các trung tâm bán lẻ ở phía tây tiếp tục chào với giá thuê giảm nhẹ và chính sách thuê ưu đãi. Trong khi đó, việc đóng cửa tạm thời của Tràng Tiền Plaza vẫn gây áp lực tăng nhẹ lên giá chào thuê, dẫn đến mức tăng 2,6% tại phân khúc thị trường bán lẻ khu vực trung tâm.

Ngoài ra, trong quý 2/2011, phải kể đến sự xuất hiện của 2 dự án lớn chào thuê là Vincom Center Long Biên (36.000m2 diện tích cho thuê thực) và Indochina Plaza Hanoi, quận Cầu Giấy (18.000m2 diện tích cho thuê thực). Hai dự án này dự kiến sẽ bắt đầu hoạt động lần lượt vào cuối năm 2011 và đầu năm 2012. Bên cạnh khu vực phía tây, các chủ đầu tư bắt đầu quan tâm tới khu vực phía đông thành phố còn nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, ngoài những khách thuê chủ chốt, tỷ lệ cho thuê các gian hàng được dự đoán sẽ thấp hơn trong giai đoạn đầu cho đến khi các tòa nhà văn phòng và nhà ở xung quanh có nhiều khách thuê và dân cư hơn.

Mặt khác, xét theo vị trí, mặt bằng bán lẻ tại các quận cũ (bao gồm Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Ba Đình) tiếp tục hoạt động tốt do giữ được tỷ lệ lấp đầy tối đa, trong khi các khu vực ngoại vi có tỷ lệ này đạt khoảng 87%.

Xét theo loại hình bán lẻ, khối đế bán lẻ cho thấy tỷ lệ lấp đầy 100% rất ấn tượng. Với loại hình trung tâm thương mại tổng hợp, Parkson và Grand Plaza đang trong tình trạng trái ngược nhau: luôn không có mặt bằng trống tại Parkson kể từ khi đi vào hoạt động quý 3/2008, trong khi Grand Plaza có tỷ lệ trống rất lớn. Điều này có thể là do những rắc rối quanh việc thỏa thuận giữa khách thuê và chủ đầu tư hồi đầu năm, đồng thời thiết kế của hạng mục bán lẻ tại Grand Plaza không phù hợp.

Bên cạnh đó, các trung tâm mua sắm cũng được ghi nhận có một quý hoạt động thành công, với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 95%. Pico Mall cũng đã kịp lấp đầy khoảng 88% diện tích với lượng khách thuê tốt, trong khi nhiều diện tích đã được thuê đang tiến hành hoàn thiện và đi vào hoạt động sớm.

Nửa cuối năm 2011, được dự báo sẽ chứng kiến nhiều sự kiện lớn trong ngành bán lẻ, với nguồn cung mặt bằng dồi dào sẽ đi vào hoạt động. Tất cả ba trung tâm bán lẻ sắp mở cửa này đều nằm ở các khu vực ngoại thành Hà Nội, một ở Từ Liêm, hai ở Long Biên.

Đáng chú ý nguồn cung mặt bằng bán lẻ khổng lồ ở Hà Nội được dự báo sẽ đi vào hoạt động trong tương lai gần. Đến hết năm 2013, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại dự kiến vào khoảng 1.600.000m2, gấp hơn 5 lần hiện tại. Một số dự án đáng chú ý nhất bao gồm: Mê Linh Plaza Hà Đông (2012, tổng diện tích 55.000m2), Ciputra Hanoi Mall (2012, tổng diện tích 130.000m2), U-Silk City (2013, tổng diện tích 70.000m2), Royal City (2013, tổng diện tích 200.000m2) và Times City (2013, tổng diện tích 230.000m2).

Trong thời gian tới, khi nguồn cung tăng lên, các khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn nhưng đó cũng là áp lực cho các chủ đầu tư phải tăng cường hoạt động quảng bá và các chính sách ưu đãi để thu hút khách thuê; cũng như đưa vào các thương hiệu và dịch vụ mới nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng.